Per chi vende
Incassa una somma immediata, mantiene il diritto di abitare l'immobile, e non ha più a carico la manutenzione straordinaria.
Immobili · Diritti reali
Usufrutto e nuda proprietà
Un immobile può avere due titolari: chi lo usa e chi ne è proprietario. La divisione è netta sul piano dei diritti, meno intuitiva su quello delle imposte, dove non tutto segue chi ha il godimento.
01 · I due diritti
Che cosa spetta a ciascuno
L'usufruttuario ha il diritto di usare l'immobile e di percepirne i frutti (abitarlo o affittarlo) con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Il nudo proprietario conserva la proprietà, che tornerà piena alla fine dell'usufrutto.
- L'usufrutto è temporaneo: al massimo dura quanto la vita dell'usufruttuario, se è a vita.
- Alla morte dell'usufruttuario la proprietà si riconsolida automaticamente in capo al nudo proprietario, senza imposte di successione su quel passaggio.
- L'usufrutto a favore di una persona giuridica ha una durata massima stabilita dalla legge.
- Entrambi possono cedere il proprio diritto, ma nessuno dei due può disporre dell'intero.
- Il diritto di abitazione è cosa diversa: più limitato, non cedibile e non locabile.
| Usufruttuario | Nudo proprietario | |
|---|---|---|
| Abitare l'immobile | Sì | No |
| Affittarlo e incassare il canone | Sì | No |
| Venderlo interamente | No, solo il proprio diritto | No, solo la nuda proprietà |
| Manutenzione ordinaria | A suo carico | No |
| Manutenzione straordinaria | No | A suo carico |
| Ipotecarlo | Solo il proprio diritto | Solo la nuda proprietà |
La riconsolidazione alla morte dell'usufruttuario è il punto che rende l'operazione interessante: il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza pagare imposte di successione su quel passaggio, perché non c'è alcun trasferimento: il suo diritto si espande e basta.
02 · Il calcolo
Come si calcola il valore dei due diritti
Il valore dell'usufrutto si determina applicando al valore della piena proprietà un coefficiente stabilito per legge, che dipende dall'età dell'usufruttuario. La nuda proprietà vale la differenza.
Il valore della piena proprietà
Si determina secondo le regole applicabili all'operazione: valore catastale, prezzo, valore di mercato.
Il coefficiente
Dipende dall'età dell'usufruttuario alla data dell'atto ed è più alto quanto più l'usufruttuario è giovane.
Il valore dell'usufrutto
Si ottiene applicando il coefficiente al valore della piena proprietà.
Il valore della nuda proprietà
È la differenza fra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto.
Perché l'età conta così tanto
Il coefficiente segue una logica precisa.
- Un usufrutto in capo a un settantenne durerà presumibilmente meno
- Vale quindi meno, e la nuda proprietà vale di più
- Un usufrutto in capo a un cinquantenne vale molto di più
- Chi compra la nuda proprietà paga meno quanto più giovane è l'usufruttuario
03 · Chi paga cosa
IMU, TARI e imposte sui redditi
È il punto meno intuitivo, perché non tutti i tributi seguono lo stesso criterio.
- L'IMU è dovuta dall'usufruttuario, non dal nudo proprietario: è lui il soggetto passivo.
- La TARI è a carico di chi occupa l'immobile.
- Il reddito fondiario è dichiarato dall'usufruttuario, che è titolare del diritto di godimento.
- Se l'immobile è locato, il canone è reddito dell'usufruttuario, che può optare per la cedolare secca.
- Ai fini ISEE, il patrimonio immobiliare si valorizza secondo le regole della DSU, che considerano la titolarità dei diritti.
- Il nudo proprietario non dichiara il reddito fondiario dell'immobile.
Il nudo proprietario non paga IMU e non dichiara redditi, ma l'immobile resta nel suo patrimonio ai fini di alcune valutazioni, e la nuda proprietà rileva per le agevolazioni prima casa su un futuro acquisto. È un dettaglio che emerge spesso a distanza di anni.
04 · L'operazione
La vendita della nuda proprietà
È l'operazione più diffusa: chi è avanti con l'età vende la nuda proprietà della casa in cui vive, incassa subito e continua ad abitarla a vita.
Per chi compra
Acquista a un prezzo inferiore a quello di mercato, con l'attesa di ottenere la piena proprietà alla fine dell'usufrutto.
Il prezzo
Si determina applicando i coefficienti di legge, ma il mercato può discostarsene: è una trattativa.
Le imposte
Si applicano sul valore della nuda proprietà, non su quello dell'intero immobile: sono proporzionalmente più basse.
La plusvalenza
Per il venditore vale la disciplina ordinaria della plusvalenza immobiliare, riferita alla quota ceduta.
I rischi
Per chi compra, l'incertezza sulla durata; per chi vende, la perdita della disponibilità piena del bene.
05 · In famiglia
Usufrutto e successione
È il contesto in cui l'usufrutto compare più spesso, per legge o per scelta.
- Al coniuge superstite spettano per legge i diritti di abitazione sulla casa familiare e di uso sui mobili che la corredano.
- Molti testamenti attribuiscono l'usufrutto al coniuge e la nuda proprietà ai figli: è una soluzione che tutela entrambi.
- Nella dichiarazione di successione i due diritti si valorizzano separatamente, con i coefficienti di legge.
- La riconsolidazione alla morte dell'usufruttuario non è un trasferimento e non genera imposte di successione.
- La donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto è una forma frequente di passaggio anticipato. Vedi donare un immobile.
- L'usufrutto congiuntivo fra coniugi, con accrescimento a favore del superstite, va previsto espressamente nell'atto.
Donare la nuda proprietà tenendosi l'usufrutto riduce la base imponibile della donazione e consente al genitore di continuare a vivere nella casa. Resta però il problema della provenienza donativa, che rende l'immobile difficile da vendere per il figlio: il tema è trattato nella pagina sulla donazione.
06 · La convivenza
Gli obblighi reciproci
La coesistenza di due diritti sullo stesso bene richiede regole, e la legge ne detta parecchie.
- L'usufruttuario deve usare l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e rispettarne la destinazione.
- Deve sostenere le spese ordinarie: manutenzione, custodia, amministrazione, e i tributi che gravano sul reddito.
- Il nudo proprietario sostiene le riparazioni straordinarie, ma l'usufruttuario gli deve un interesse sulle somme spese.
- L'usufruttuario deve fare l'inventario e prestare garanzia, salvo dispensa.
- L'abuso del diritto può portare alla cessazione dell'usufrutto.
- Le migliorie hanno una disciplina propria: vale la pena regolarle nell'atto, per evitare conflitti alla riconsolidazione.
La ripartizione fra spese ordinarie e straordinarie è la principale fonte di conflitto. In un atto ben fatto le voci più delicate (rifacimento del tetto, sostituzione della caldaia, interventi condominiali straordinari) si disciplinano espressamente, invece di affidarsi alla sola regola generale.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Chi paga l'IMU, l'usufruttuario o il nudo proprietario?
L'usufruttuario. È lui il soggetto passivo dell'IMU, perché titolare del diritto reale di godimento: il nudo proprietario non versa nulla.
Se l'usufruttuario vi risiede e vi dimora abitualmente, l'immobile è sua abitazione principale con il trattamento che ne consegue. Lo stesso criterio vale per la dichiarazione del reddito fondiario.
Quanto vale l'usufrutto?
Si calcola applicando al valore della piena proprietà un coefficiente stabilito per legge, che dipende dall'età dell'usufruttuario alla data dell'atto.
Più l'usufruttuario è giovane, più il coefficiente è alto e più l'usufrutto vale; specularmente, la nuda proprietà vale meno. Il valore della nuda proprietà è sempre la differenza rispetto alla piena proprietà.
Posso vendere la mia nuda proprietà e restare a vivere in casa?
Sì, è l'operazione tipica: si vende la nuda proprietà riservandosi l'usufrutto a vita, si incassa subito una somma e si continua ad abitare l'immobile.
Va valutato con attenzione il prezzo, che dipende dai coefficienti di legge ma è comunque oggetto di trattativa, e la ripartizione delle spese straordinarie, che passano al nuovo nudo proprietario.
Alla morte dell'usufruttuario devo pagare qualcosa?
No. La riconsolidazione della proprietà in capo al nudo proprietario non è un trasferimento: il suo diritto semplicemente si espande, e non ci sono imposte di successione su quel passaggio.
Restano gli adempimenti pratici: la variazione ai fini IMU, la denuncia TARI se cambia l'occupante, l'inserimento dell'immobile nella propria dichiarazione dei redditi.
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Il valore dell'usufrutto dipende dall'età di chi lo ha
È un calcolo con coefficienti stabiliti per legge, e determina imposte, prezzi e convenienza dell'operazione.