Coniugi in comunione
Basta che i requisiti sussistano in capo a uno dei due perché l'agevolazione spetti sull'intero, se l'acquisto cade in comunione legale.
Immobili · Acquisto
Agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa sono lo sconto fiscale più consistente che una persona incontri in tutta la vita, e si decidono in pochi minuti davanti al notaio. Vale la pena arrivarci sapendo esattamente quali requisiti si dichiarano, perché la decadenza si paga anni dopo con gli interessi.
01 · Le condizioni
I tre requisiti delle agevolazioni prima casa
L'agevolazione si ottiene dichiarando in atto il possesso di tre condizioni. Sono verificabili in anticipo, e conviene farlo: la dichiarazione mendace, anche in buona fede, comporta la decadenza.
Ubicazione e residenza
L'immobile deve trovarsi nel Comune in cui hai la residenza, o in cui ti impegni a trasferirla entro diciotto mesi dal rogito. In alternativa, nel Comune dove lavori.
Nessun'altra prima casa
Non devi essere titolare, neppure in quota, di un'altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione su tutto il territorio nazionale.
Nessuna casa nello stesso Comune
Non devi possedere un'altra abitazione, a qualunque titolo acquistata, nel Comune dove compri.
Categoria catastale
L'immobile non deve rientrare nelle categorie considerate di lusso. È un dato oggettivo che si legge in visura, non una valutazione.
Esiste una possibilità di acquistare con l'agevolazione pur possedendo già una prima casa, a condizione di alienare la precedente entro il termine previsto dalla norma. È una finestra reale ma con una scadenza rigida: mancarla fa decadere il beneficio sul nuovo acquisto.
02 · Il beneficio
Che cosa cambia concretamente
Il risparmio riguarda le imposte dovute sull'atto, e cambia a seconda che tu compri da un privato o da un'impresa.
| Imposta | Acquisto da privato | Acquisto da impresa con IVA |
|---|---|---|
| Registro | Aliquota ridotta sul valore catastale | In misura fissa |
| IVA | Non dovuta | Aliquota ridotta sul prezzo |
| Ipotecaria | In misura fissa | In misura fissa |
| Catastale | In misura fissa | In misura fissa |
| Base imponibile | Il valore catastale, se si chiede il prezzo-valore | Il prezzo pattuito |
Da privato conviene quasi sempre chiedere il prezzo-valore: l'imposta si calcola sul valore catastale invece che sul prezzo, e il valore catastale è di norma molto più basso. Va chiesto espressamente in atto, non è automatico.
03 · I rischi
Le cause di decadenza
La decadenza comporta il recupero della differenza d'imposta, una sanzione e gli interessi. Arriva anni dopo, quando l'acquisto è ormai un ricordo.
- Residenza non trasferita nel Comune entro diciotto mesi dal rogito.
- Dichiarazione non veritiera resa in atto su uno dei requisiti, anche per errore.
- Vendita entro cinque anni dall'acquisto, senza riacquisto di un'altra prima casa entro un anno.
- Mancata alienazione della precedente prima casa nel termine previsto, quando si è comprato contando su quella possibilità.
- Donazione entro cinque anni: produce gli stessi effetti della vendita.
Se ti accorgi che decadrai
Esiste una via d'uscita, ma solo se la si prende in tempo.
- Chi capisce di non poter rispettare il termine può dichiararlo spontaneamente all'Agenzia
- Si versa la differenza d'imposta e gli interessi, ma la sanzione non si applica
- La comunicazione va fatta prima che scada il termine, non dopo
- Aspettare l'accertamento costa la sanzione piena
04 · Se ricompri
Il credito d'imposta per il riacquisto
È il beneficio meno conosciuto e uno dei più utili. Chi vende una prima casa e ne ricompra un'altra con la stessa agevolazione entro un anno matura un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto.
- Il credito si utilizza in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo atto, direttamente dal notaio.
- In alternativa si può usare in compensazione o portare a riduzione delle imposte sui redditi.
- Va richiesto espressamente nell'atto di riacquisto: chi non lo chiede lo perde.
- Il credito non può eccedere l'imposta dovuta sul nuovo acquisto.
- Vale anche se il riacquisto precede la vendita, entro i termini previsti.
È il caso in cui un passaggio dal commercialista prima del rogito si ripaga da solo: molti notai lo applicano d'ufficio, ma non è scontato che qualcuno ricostruisca l'imposta pagata su un acquisto di vent'anni fa se non gliela porti tu.
05 · Le situazioni
Situazioni che ricorrono spesso
Sono i casi su cui arrivano più domande, e su cui l'intuizione porta spesso fuori strada.
Quota ereditata
Possedere una quota di un'altra abitazione nello stesso Comune preclude l'agevolazione, anche se la quota è minima e non ci vivi.
Immobile da ristrutturare
L'agevolazione spetta anche se la casa non è abitabile subito, purché la categoria catastale non sia di lusso.
Pertinenze
Box, cantina e posto auto seguono l'agevolazione, ma una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.
Residenti all'estero
Chi è iscritto all'AIRE ha condizioni proprie, con requisiti diversi da quelli ordinari sulla residenza.
Successione e donazione
Le agevolazioni prima casa si applicano anche alle imposte ipotecaria e catastale su immobili ricevuti per successione o donazione.
06 · Cosa portare
Che cosa verificare prima del rogito
Tre documenti e una domanda risolvono in anticipo quasi tutti i dubbi.
- Visura per soggetto: mostra tutti gli immobili intestati, comprese le quote ereditate che spesso nessuno ricorda.
- Visura dell'immobile che compri: la categoria catastale decide se l'agevolazione è possibile.
- Atto del precedente acquisto, se hai già comprato con l'agevolazione: serve per il credito d'imposta.
- La domanda: riesci davvero a spostare la residenza entro diciotto mesi? Se la risposta è incerta, va detto al notaio prima, non dopo.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Ho una quota del 10% della casa di mia nonna nello stesso Comune. Posso comprare con l'agevolazione?
Il possesso di un'altra abitazione nello stesso Comune preclude l'agevolazione, e la norma non prevede una soglia minima di quota.
La strada praticabile è disporre della quota prima del rogito, oppure verificare se l'immobile rientra in situazioni particolari. È esattamente il tipo di controllo che va fatto con una visura in mano, prima di firmare il preliminare.
Devo vendere prima dei cinque anni. Perdo tutto?
Solo se non ricompri un'altra abitazione da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita.
Se ricompri nei termini non solo eviti la decadenza, ma maturi anche il credito d'imposta sull'imposta pagata al primo acquisto. Va però chiesto in atto.
Compro con mio marito ma la casa la intestiamo solo a me. Contano i suoi immobili?
Dipende dal regime patrimoniale. In comunione legale l'acquisto cade a entrambi anche se l'atto è a nome di uno solo, e la posizione di entrambi rileva.
In separazione dei beni conta solo la posizione dell'acquirente. È una verifica da fare prima, perché cambia completamente l'esito.
Non riesco a spostare la residenza in tempo. Che faccio?
Se te ne accorgi prima che scadano i diciotto mesi, puoi dichiararlo spontaneamente all'Agenzia: versi la differenza d'imposta e gli interessi, ma non la sanzione.
Se aspetti l'accertamento, alla differenza si aggiunge la sanzione piena. La differenza fra le due strade è consistente e dipende solo dal tempismo.
Parliamone
I requisiti si verificano prima del rogito, non davanti al notaio
Servono la residenza, la situazione degli immobili già posseduti e la categoria catastale di quello che stai comprando. Tre dati, e la risposta è certa.