Manutenzione straordinaria
A carico del locatore, salvo diversa pattuizione ammessa nei limiti previsti.
Immobili · Uso diverso dall'abitativo
La locazione commerciale
Il contratto per un negozio non è quello di casa: dura sei anni più sei, l'inquilino ha il diritto di prelazione e, alla fine, una indennità per l'avviamento perduto. Sono tutele forti, e chi affitta deve conoscerle prima di firmare.
01 · Il 6+6
La durata legale della locazione commerciale
La locazione di immobili a uso diverso dall'abitativo ha una durata minima stabilita dalla legge, che le parti non possono ridurre. Il rinnovo alla prima scadenza è automatico, salvo diniego motivato del locatore nei casi previsti.
| Elemento | Regola |
|---|---|
| Durata minima ordinaria | Sei anni, più sei di rinnovo automatico |
| Attività alberghiere | Nove anni, più nove |
| Rinnovo alla prima scadenza | Automatico, salvo diniego nei casi tassativi previsti dalla legge |
| Disdetta del conduttore | Alla scadenza, con il preavviso contrattuale |
| Recesso del conduttore | Per gravi motivi, in qualunque momento, con preavviso di sei mesi |
| Contratti transitori | Ammessi solo per esigenze oggettivamente temporanee, documentate |
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza è possibile solo nei casi tassativi previsti dalla legge (destinazione a uso proprio, ristrutturazione, demolizione) e va comunicato con preavviso e motivazione. Un diniego generico o non motivato è inefficace, e il contratto prosegue per altri sei anni.
02 · Le tutele
Il diritto di prelazione e l'indennità di avviamento
Sono le due tutele più forti del conduttore, e valgono solo per le attività che comportano contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori.
- La prelazione sulla vendita: se il locatore vuole vendere l'immobile, deve prima offrirlo al conduttore alle stesse condizioni.
- La prelazione sulla nuova locazione: alla scadenza, se il locatore intende rilocare a terzi, deve preferire il conduttore uscente.
- L'offerta va comunicata con atto notificato, indicando prezzo e condizioni.
- In caso di omessa comunicazione, il conduttore può riscattare l'immobile dall'acquirente, entro i termini previsti.
- L'indennità di avviamento spetta alla cessazione non dovuta a inadempimento o recesso del conduttore, in misura pari a un numero di mensilità stabilito dalla legge.
- L'indennità è raddoppiata se l'immobile viene poi adibito alla stessa attività o ad attività affine.
Chi ha diritto e chi no
Il discrimine è il contatto con il pubblico.
- Negozi, bar, ristoranti, parrucchieri: sì
- Uffici e studi professionali: no
- Magazzini e depositi senza accesso al pubblico: no
- Attività industriali e artigianali senza vendita diretta: no
03 · Il fisco
Registrazione e imposte
Il regime fiscale dipende da chi è il locatore e da quale opzione sceglie.
- L'imposta di registro annuale va versata alle scadenze, con modello F24 Elide.
- È possibile versare l'imposta per l'intera durata in un'unica soluzione, con uno sconto.
- Le proroghe, cessioni e risoluzioni vanno comunicate all'Agenzia con i modelli previsti.
- Il deposito cauzionale non è imponibile, ma gli interessi legali sono dovuti al conduttore.
- La TARI è a carico di chi occupa l'immobile.
La registrazione
Obbligatoria entro trenta giorni, con imposta di registro proporzionale sul canone annuo, ripartibile fra le parti.
Locatore privato
Il canone concorre al reddito complessivo con la deduzione forfettaria prevista, salvo l'opzione per la cedolare nei casi ammessi.
Locatore soggetto passivo IVA
La locazione è di regola esente, con possibilità di opzione per l'imponibilità nei casi previsti.
La cedolare secca
Ammessa in casi circoscritti, per immobili di categoria e superficie determinate, locati a soggetti passivi. Vedi cedolare secca.
04 · Il trasferimento
Cedere il contratto o l'azienda
È una particolarità importante: nella locazione commerciale il conduttore può cedere il contratto insieme all'azienda senza il consenso del locatore.
- La cessione o l'affitto d'azienda comportano il subentro nel contratto, previa comunicazione al locatore.
- Il locatore può opporsi solo per gravi motivi, entro il termine previsto.
- Il cedente resta garante dell'adempimento del cessionario, salvo liberazione espressa.
- La sublocazione parziale segue regole proprie e va verificata rispetto alle clausole contrattuali.
- Il subentro va comunicato all'Agenzia delle Entrate con il modello previsto.
- Nella cessione d'azienda il valore del contratto di locazione ben posizionato è spesso una componente rilevante del prezzo.
La possibilità di cedere il contratto insieme all'azienda senza consenso è ciò che rende il contratto commerciale un asset: chi vende un negozio avviato vende anche il diritto di restare in quel locale a quelle condizioni. È il motivo per cui i canoni bloccati da anni hanno un valore di mercato proprio.
05 · Chi fa cosa
Manutenzione, spese e adempimenti
La ripartizione fra locatore e conduttore segue la disciplina generale della locazione, ma nel commerciale il contratto ha più margini di personalizzazione.
Manutenzione ordinaria
A carico del conduttore, insieme alle piccole riparazioni di uso.
Spese condominiali
Ripartite secondo la disciplina generale, con il conduttore che sostiene quelle di gestione ordinaria.
Adeguamenti normativi
Impianti, sicurezza, accessibilità: la ripartizione va definita in contratto, perché è fonte frequente di conflitto.
Migliorie e addizioni
Vanno disciplinate: senza accordo, il regime legale può portare a esiti sgraditi a entrambi.
Assicurazione
È buona prassi prevedere le coperture di ciascuna parte, con massimali e vincoli.
06 · I rimedi
Morosità e risoluzione
Nella locazione a uso diverso non opera la disciplina di favore prevista per le abitazioni: le tutele del conduttore sono altre, e il recupero segue le regole generali.
- La morosità legittima la risoluzione secondo le regole generali sull'inadempimento, valutata la gravità.
- La clausola risolutiva espressa nel contratto rende più rapido il rimedio.
- Lo sfratto per morosità segue il procedimento speciale, con i tempi che comporta.
- Il deposito cauzionale copre solo in parte, ed è opportuno valutare una fideiussione bancaria.
- L'indennità di avviamento non spetta quando la cessazione dipende da inadempimento del conduttore.
- La mediazione è condizione di procedibilità per le controversie in materia di locazione.
La fideiussione bancaria a prima richiesta è la garanzia che fa davvero la differenza in un contratto commerciale. Il deposito cauzionale copre poche mensilità; nei tempi reali di un procedimento di sfratto, l'esposizione del locatore è molto più ampia.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Posso fare un contratto più corto di sei anni?
No, la durata minima è inderogabile per i contratti a uso diverso dall'abitativo: un termine inferiore viene sostituito di diritto con quello legale.
Sono ammessi contratti transitori solo per esigenze oggettivamente temporanee di una delle parti, che devono essere indicate e documentate. Non è una scorciatoia per aggirare la durata.
Devo pagare l'indennità di avviamento anche a un ufficio?
No. L'indennità spetta solo per le attività che comportano contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori: negozi, bar, ristoranti, esercizi al dettaglio.
Gli studi professionali e gli uffici senza accesso al pubblico ne sono esclusi, così come i depositi e i magazzini. È la stessa distinzione che governa il diritto di prelazione.
Il mio inquilino vuole cedere il negozio. Posso oppormi?
Solo per gravi motivi, e nei termini previsti. Nella locazione commerciale il conduttore può cedere il contratto insieme all'azienda senza il tuo consenso, dandotene comunicazione.
Resta però la garanzia del cedente per l'adempimento del cessionario, salvo che tu lo liberi espressamente. È un punto su cui vale la pena non essere frettolosi.
Posso applicare la cedolare secca?
Solo in casi circoscritti: la cedolare per le locazioni commerciali è ammessa per immobili di determinata categoria catastale ed entro un limite di superficie, locati a soggetti passivi.
Fuori da quei casi il canone concorre al reddito complessivo con la deduzione forfettaria prevista. Il confronto di convenienza va fatto sui numeri della singola situazione.
Parliamone
La differenza fra attività con contatto con il pubblico e senza vale migliaia di euro
Determina l'indennità di avviamento e il diritto di prelazione. Va guardata prima, non alla disdetta.