Il compenso
Va deliberato dall'assemblea contestualmente alla nomina, a pena di nullità della nomina stessa.
Immobili · Condominio
Gli adempimenti del condominio
Un condominio non produce reddito ma ha un codice fiscale, opera ritenute, rilascia certificazioni e presenta dichiarazioni. È un sostituto d'imposta a tutti gli effetti, e l'amministratore ne risponde.
01 · L'obbligo base
Il condominio è sostituto d'imposta
Il condominio ha un proprio codice fiscale e, pur non avendo personalità giuridica né reddito proprio, è tenuto a operare le ritenute sui compensi che eroga.
| Pagamento | Ritenuta |
|---|---|
| Compensi a professionisti: amministratore, tecnici, legali | Sì, con la ritenuta ordinaria sul lavoro autonomo |
| Corrispettivi a imprese per appalti di opere e servizi | Sì, con la ritenuta specifica prevista per i condomìni |
| Retribuzioni a dipendenti: portiere, addetti alle pulizie | Sì, con le ritenute sul lavoro dipendente |
| Forniture di beni senza posa in opera | No |
| Utenze e servizi di pubblica utilità | No |
| Compensi occasionali | Sì, secondo le regole ordinarie |
La ritenuta sui corrispettivi per appalti di opere e servizi è una particolarità dei condomìni: si applica anche a imprese e società, che nei rapporti ordinari non subirebbero alcuna trattenuta. È l'adempimento che viene dimenticato più spesso, soprattutto per gli interventi di manutenzione.
02 · La sequenza
Che cosa va fatto e quando
Gli obblighi sono quelli di qualunque sostituto d'imposta, con qualche particolarità sui termini.
- Il condominio può differire il versamento delle ritenute finché non raggiunge una soglia minima, entro il limite annuale previsto.
- Ogni omissione genera sanzioni autonome, cumulabili fra loro.
- Le ritenute non versate restano comunque scomputabili dal percipiente, se effettivamente operate.
- L'amministratore risponde in proprio degli adempimenti non eseguiti.
Versamento delle ritenute
Con modello F24 entro il termine mensile, salvo la facoltà di versamento differito prevista per i condomìni al raggiungimento di una soglia.
Certificazioni Uniche
Da rilasciare ai percipienti e trasmettere all'Agenzia. Vedi Certificazione Unica.
Modello 770
Il riepilogo annuale delle ritenute operate e versate. Vedi modello 770.
Comunicazione dei lavori
La trasmissione annuale dei dati sugli interventi sulle parti comuni che danno diritto a detrazione.
03 · Le parti comuni
Gli interventi sulle parti comuni
Quando il condominio esegue lavori che danno diritto a detrazione, l'amministratore ha un ruolo centrale nella documentazione a favore dei singoli condòmini.
- Il pagamento va effettuato con bonifico parlante, con causale e codici fiscali corretti: senza, la detrazione si perde per tutti.
- Il condominio subisce la ritenuta operata dalla banca sull'accredito all'impresa.
- L'amministratore rilascia a ciascun condomino la certificazione delle spese imputate e pagate.
- La spesa si imputa in base ai millesimi, ma si detrae per la quota effettivamente pagata nell'anno.
- I dati vanno trasmessi all'Agenzia per alimentare la dichiarazione precompilata dei condòmini.
- Vedi bonus edilizi per la disciplina delle singole detrazioni.
L'errore che costa a tutti
Il bonifico sbagliato non si corregge.
- Causale senza il riferimento normativo corretto
- Codice fiscale del condominio o dell'impresa errato
- Pagamento con strumento diverso dal bonifico dedicato
- La conseguenza ricade su ogni condomino, non solo sull'amministratore
04 · Portiere e addetti
Se il condominio ha dipendenti
Con un portiere o un addetto alle pulizie il condominio diventa datore di lavoro, con tutti gli obblighi che ne derivano.
- Apertura della posizione INPS e assicurativa INAIL.
- Applicazione del contratto collettivo di categoria per i dipendenti da proprietari di fabbricati.
- Elaborazione delle buste paga e versamento di contributi e ritenute.
- Gestione di ferie, malattia, maternità e del TFR.
- Adempimenti in materia di sicurezza sul lavoro, con le valutazioni previste.
- Il portierato affidato a un'impresa esterna evita questi obblighi ma comporta la ritenuta sull'appalto.
La scelta fra dipendente diretto e servizio esternalizzato non è solo economica: cambia interamente il perimetro degli obblighi in capo al condominio e la responsabilità dell'amministratore. Va valutata anche sotto questo profilo.
05 · La sua posizione
Il compenso e la posizione dell'amministratore
L'amministratore è, per il condominio, un professionista che emette fattura e subisce ritenuta. Ma ha anche obblighi propri che si intrecciano con quelli del condominio.
La fattura
Emessa con ritenuta d'acconto, trasmessa via Sistema di Interscambio.
La partita IVA
L'attività abituale di amministrazione richiede partita IVA. Vedi aprire la partita IVA.
Il rendiconto
Deve essere redatto secondo criteri di cassa e competenza, con il registro di contabilità e il riepilogo finanziario.
La responsabilità
Gli adempimenti fiscali omessi generano sanzioni che ricadono su di lui, non sui condòmini.
La polizza
La copertura per la responsabilità civile professionale è opportuna, e talvolta richiesta dall'assemblea.
06 · Cosa va storto
Gli errori più frequenti
Sono ricorrenti e quasi tutti nascono dalla convinzione che il condominio, non producendo reddito, abbia pochi obblighi fiscali.
- Omettere la ritenuta sugli appalti: è la più frequente, perché non ci si aspetta di dover trattenere a un'impresa.
- Non rilasciare le Certificazioni Uniche ai percipienti, con sanzione autonoma per ciascuno.
- Non presentare il modello 770, credendolo riservato alle imprese.
- Bonifici per i bonus edilizi compilati male, con perdita della detrazione per tutti i condòmini.
- Non trasmettere i dati degli interventi per la precompilata.
- Versare le ritenute con codici tributo errati, generando discordanze che emergono a fine anno.
La responsabilità per questi adempimenti è dell'amministratore in quanto rappresentante del condominio, e le sanzioni gli sono contestate personalmente. È il motivo per cui vale la pena impostare la procedura correttamente al momento della nomina, non al primo controllo.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Il condominio deve fare la dichiarazione dei redditi?
Non una dichiarazione dei redditi propri, perché il condominio non produce reddito: le spese e gli eventuali proventi si imputano ai condòmini.
Deve però presentare il modello 770 come sostituto d'imposta, per riepilogare le ritenute operate e versate, e trasmettere le Certificazioni Uniche ai percipienti.
Devo trattenere la ritenuta anche all'impresa che fa i lavori?
Sì. È una particolarità dei condomìni: sui corrispettivi per appalti di opere e servizi si applica una ritenuta anche nei confronti di imprese e società, che in altri rapporti non la subirebbero.
Restano escluse le semplici forniture di beni senza posa in opera. La distinzione va fatta guardando alla prestazione prevalente prevista dal contratto.
Un condomino non paga. Come si detrae la sua quota di lavori?
La detrazione spetta per la quota effettivamente pagata nell'anno, non per quella imputata a millesimi. Chi non ha versato non detrae.
L'amministratore certifica a ciascuno le somme effettivamente pagate. Se il condomino versa in un anno successivo, detrarrà in quell'anno, con le regole vigenti al momento del pagamento.
Sono amministratore di un solo condominio. Serve la partita IVA?
Dipende dall'abitualità dell'attività. Un incarico isolato e occasionale può rientrare nella prestazione occasionale; un'attività continuativa richiede la partita IVA.
L'amministrazione di un condominio è per sua natura un incarico continuativo, che dura almeno un anno e si rinnova: nella pratica la partita IVA è quasi sempre necessaria.
Parliamone
Le sanzioni ricadono sull'amministratore, non sui condòmini
Ritenute, certificazioni, comunicazioni: sono adempimenti con termini fissi e responsabilità personale. Meglio impostarli bene.