Comodato registrato
Conviene quando ricorrono tutti i requisiti IMU: il risparmio d'imposta supera largamente il costo di registrazione.
Immobili · Uso familiare
Il comodato d'uso gratuito
Dare casa a un figlio senza affittargliela è normale. Ottenere la riduzione IMU per farlo è un'altra cosa: i requisiti sono cinque, vanno soddisfatti tutti insieme, e ne basta uno mancante per perdere il beneficio.
01 · Il contratto
Che cos'è il comodato d'uso gratuito
Il comodato è il contratto con cui una parte consegna all'altra un bene perché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituirlo. La caratteristica essenziale è la gratuità: se c'è un corrispettivo, non è comodato ma locazione.
Applicato agli immobili, è lo strumento con cui si concede l'uso di una casa a un familiare senza percepire un canone. Di per sé non richiederebbe forma scritta, ma per ottenere l'agevolazione IMU la forma scritta e la registrazione sono indispensabili.
- Il comodatario può essere tenuto a sostenere le spese ordinarie di conservazione e godimento: non è un corrispettivo.
- Le utenze a carico di chi usa l'immobile non fanno venire meno la gratuità.
- Un rimborso spese ragionevole è compatibile; un importo periodico fisso e sproporzionato rischia la riqualificazione in locazione.
- Il comodato può essere a tempo determinato o senza termine, con regole di restituzione diverse.
- Il comodante può chiedere la restituzione anticipata solo per urgente e imprevisto bisogno.
La riqualificazione in locazione non è teorica: se emergono pagamenti periodici dal comodatario al comodante, l'operazione può essere trattata come una locazione non dichiarata, con recupero delle imposte, sanzioni e perdita dell'agevolazione IMU.
02 · Il beneficio
La riduzione della base imponibile IMU
È il motivo per cui quasi tutti registrano un comodato. La legge prevede una riduzione della base imponibile per l'immobile concesso in comodato a un parente in linea retta di primo grado, ma solo al ricorrere di tutte le condizioni.
- Il comodatario deve essere figlio o genitore del comodante: solo il primo grado in linea retta.
- Il comodatario deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nell'immobile.
- Il comodante deve risiedere nello stesso Comune in cui si trova l'immobile dato in comodato.
- Il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia, oltre alla propria abitazione principale e a quello concesso in comodato, entrambi nello stesso Comune.
- L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso.
- Il contratto deve essere registrato.
Il requisito che fa cadere più pratiche è quello del possesso di altri immobili: basta una quota ereditata di una casa in un altro Comune per perdere il beneficio. Vanno controllate le visure di tutti gli immobili, non solo di quello dato in comodato.
03 · Gli adempimenti
Come si registra
Senza registrazione l'agevolazione non spetta, e la data di registrazione è quella da cui il beneficio decorre.
Il contratto scritto
Va redatto per iscritto, con l'indicazione delle parti, dell'immobile con i dati catastali, della durata e della gratuità.
La registrazione
Presso l'Agenzia delle Entrate, con l'imposta di registro in misura fissa e le marche da bollo. Si può fare telematicamente.
La dichiarazione IMU
Va presentata al Comune per attestare il possesso dei requisiti, nei termini previsti.
La decorrenza
Il beneficio si applica dal mese in cui si verificano le condizioni, con il conteggio per mesi previsto dall'IMU.
Quanto costa registrarlo
Le voci sono poche e di importo contenuto.
- Imposta di registro in misura fissa
- Marche da bollo, in funzione del numero di pagine e copie
- Nessuna imposta proporzionale, perché non c'è corrispettivo
- Il costo si recupera quasi sempre con il primo anno di riduzione IMU
04 · Le conseguenze
Gli altri effetti del comodato
La riduzione IMU non è l'unico effetto: il comodato incide su tributi locali, dichiarazione dei redditi e ISEE.
| Aspetto | Effetto |
|---|---|
| IMU | Dovuta dal proprietario, con la riduzione se spettano i requisiti |
| TARI | A carico di chi occupa l'immobile, cioè il comodatario |
| Dichiarazione dei redditi | Il proprietario dichiara la rendita; non c'è canone da tassare |
| ISEE del comodante | L'immobile resta nel suo patrimonio |
| ISEE del comodatario | L'immobile non è suo, ma la residenza incide su altre voci |
| Detrazione affitto | Non spetta: non c'è locazione né canone |
Il comodatario che risiede nell'immobile non può portare in detrazione alcun canone, perché non ne paga. Chi ha bisogno della detrazione per inquilini deve valutare un contratto di locazione, magari a canone concordato, che ha vantaggi per entrambe le parti.
05 · La valutazione
Quando conviene e quando no
La scelta è fra tre strade: comodato registrato, comodato di fatto senza registrazione, locazione. Ciascuna ha un costo e un beneficio.
Comodato non registrato
Legittimo ma senza alcuna agevolazione. Ha senso solo quando i requisiti non ci sono comunque.
Locazione a canone concordato
Se un canone c'è, o serve al figlio la detrazione, è la strada corretta e ha agevolazioni proprie.
Se manca un requisito
Non registrare per l'IMU non serve. Vale la pena verificare se si può sanare la situazione, per esempio con un diverso assetto degli immobili posseduti.
Se l'immobile è cointestato
La riduzione spetta pro quota, in funzione della posizione di ciascun comproprietario rispetto ai requisiti.
Se il figlio è studente fuori sede
La residenza anagrafica nell'immobile è condizione necessaria: senza, il beneficio non c'è.
06 · Quando finisce
Come finisce il comodato
La cessazione va gestita, perché produce effetti fiscali immediati.
- Il comodato a termine cessa alla scadenza, e il bene va restituito.
- Il comodato senza termine cessa quando il comodante lo richiede, salvo che sia stato concesso per un uso determinato.
- La cessazione va comunicata al Comune ai fini IMU, perché il beneficio si interrompe.
- La risoluzione del contratto registrato va comunicata all'Agenzia delle Entrate.
- Il venir meno anche di un solo requisito in corso d'anno interrompe l'agevolazione, con il conteggio per mesi.
- Se i requisiti vengono meno e non si comunica nulla, l'IMU risulta versata in misura insufficiente: la differenza si recupera con ravvedimento.
Il caso ricorrente: il figlio si trasferisce e sposta la residenza, ma nessuno lo comunica al Comune e l'IMU continua a essere versata in misura ridotta. Il disallineamento fra anagrafe e dichiarazione IMU emerge nei controlli incrociati, e la sanatoria costa più della differenza d'imposta.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Ho una casa a Torino e un box in un altro Comune. Perdo l'agevolazione?
Il requisito riguarda gli immobili a destinazione abitativa: le pertinenze come box e cantine, se classificate nelle relative categorie catastali, seguono regole proprie.
Il punto va verificato sulle visure, perché la classificazione catastale effettiva conta più della destinazione d'uso percepita. Un locale accatastato come abitativo, anche se usato come deposito, fa perdere il beneficio.
Posso fare il comodato a mio fratello?
Il contratto sì, ed è pienamente valido. La riduzione IMU no: la norma riserva l'agevolazione ai parenti in linea retta di primo grado, cioè genitori e figli.
Fratelli, nipoti, suoceri restano fuori dall'agevolazione, per quanto il comodato sia reale e registrato.
Mio figlio mi dà qualcosa per le spese. Il comodato regge?
Il rimborso delle spese ordinarie di conservazione e godimento, e il pagamento delle utenze, sono compatibili con la gratuità del comodato.
Diverso è un importo periodico fisso, sproporzionato rispetto alle spese effettive: in quel caso l'operazione rischia di essere riqualificata come locazione non dichiarata, con conseguenze pesanti su imposte e sanzioni.
Devo registrarlo anche se non ho i requisiti per l'IMU?
Non è obbligatorio: il comodato di immobili può essere anche verbale. La registrazione è necessaria solo per l'agevolazione IMU.
Può però essere utile registrarlo comunque, per dare data certa all'accordo e chiarire i rapporti fra le parti, soprattutto quando l'immobile è cointestato o ci sono altri familiari coinvolti.
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