Codice identificativo
L'unità destinata alla locazione breve deve essere dotata del codice identificativo nazionale, da esporre negli annunci e nelle comunicazioni.
Immobili · Locazioni
Affitti brevi e locazioni turistiche
Affittare per pochi giorni sembra la forma più semplice di locazione. In realtà è quella con più adempimenti sovrapposti: fiscali, comunali, di pubblica sicurezza e statistici, ciascuno con una sua autorità e una sua sanzione.
01 · La definizione
Quando una locazione rientra negli affitti brevi
Si parla di locazione breve quando il contratto ha una durata non superiore a trenta giorni, è stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio d'impresa e ha per oggetto immobili a uso abitativo.
Possono accompagnarsi alcuni servizi accessori, in particolare la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, senza che questo faccia perdere la qualificazione. Altri servizi, invece, spostano l'operazione verso l'attività ricettiva.
- Durata non superiore a trenta giorni per singolo contratto, con lo stesso conduttore nell'anno.
- Locatore persona fisica, fuori dall'esercizio di attività d'impresa.
- Immobile a uso abitativo, con eventuali pertinenze.
- Servizi ammessi: biancheria e pulizia dei locali.
- Servizi che cambiano la natura: colazione, pulizia giornaliera durante il soggiorno, somministrazione di pasti, noleggio, accompagnamento turistico.
- Nessuna registrazione del contratto è richiesta, data la durata.
La soglia dei trenta giorni si valuta per singolo contratto. Più soggiorni brevi dello stesso ospite nell'anno non si sommano per formare un contratto lungo, ma vanno comunque documentati singolarmente.
02 · Come si tassa
Cedolare secca o tassazione ordinaria
Il canone percepito è reddito da locazione. Sono possibili due regimi, con una particolarità introdotta per chi destina più immobili a questa attività.
Cedolare secca
Imposta sostitutiva sul canone lordo, che esclude imposta sui redditi, addizionali, registro e bollo. È l'opzione scelta nella grande maggioranza dei casi.
Aliquota differenziata
Per chi destina alla locazione breve più di un immobile nell'anno l'aliquota della cedolare non è la stessa applicabile al primo: la misura va verificata sull'anno d'imposta.
Oltre la soglia degli immobili
Superato il numero di immobili previsto dalla norma, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con tutte le conseguenze del caso.
Tassazione ordinaria
Il canone concorre al reddito complessivo con le aliquote progressive, con la riduzione forfettaria prevista per i redditi da locazione.
La cedolare si applica al canone lordo: le commissioni trattenute dal portale non si deducono. È un dettaglio che incide sensibilmente sul calcolo, perché su piattaforme con commissioni elevate la base imponibile resta quella piena.
03 · Se usi le piattaforme
Il ruolo dei portali online
I soggetti che intervengono nella conclusione del contratto o nell'incasso dei canoni hanno obblighi propri, che semplificano alcune cose e ne complicano altre.
- Il portale che incassa il canone opera una ritenuta sul corrispettivo e la versa all'erario.
- La ritenuta è a titolo d'acconto o d'imposta a seconda del regime scelto dal locatore, che va comunicato correttamente alla piattaforma.
- Il portale trasmette all'Agenzia i dati dei contratti: la posizione del locatore è quindi pienamente visibile.
- Il locatore riceve una certificazione delle somme e delle ritenute, che va conservata e usata in dichiarazione.
- Le commissioni della piattaforma restano a carico del locatore e non riducono l'imponibile in regime di cedolare.
L'errore da evitare
Dichiarare l'incassato netto invece del canone lordo.
- La base imponibile è il corrispettivo pattuito con l'ospite, non il bonifico ricevuto
- La differenza è la commissione, che resta costo indeducibile in cedolare
- I dati trasmessi dal portale riportano il lordo: la difformità è immediatamente visibile
- La ritenuta già subita si scomputa, ma non cambia la base
04 · Oltre il fisco
Gli obblighi non fiscali
Sono quelli che vengono scoperti per ultimi e che generano le sanzioni più immediate, perché fanno capo ad autorità che controllano in tempo reale.
Comunicazione alla Questura
I dati degli ospiti vanno trasmessi entro le ore previste dall'arrivo, tramite il portale dedicato. È un obbligo di pubblica sicurezza, con sanzioni proprie.
Adempimenti regionali
Regione e Comune richiedono comunicazioni e censimenti propri delle strutture ricettive e degli alloggi destinati a locazione turistica.
Imposta di soggiorno
A Torino è dovuta per ogni ospite e per ogni notte, entro il numero di notti previsto: si riscuote, si versa e si rendiconta al Comune.
Dati statistici
Le rilevazioni sui flussi turistici richiedono la trasmissione periodica dei dati di presenza.
Sicurezza dell'alloggio
Requisiti su impianti, dispositivi di rilevazione e dotazioni di sicurezza previsti dalla normativa applicabile.
05 · Il confine
Quando l'attività diventa imprenditoriale
Il passaggio da locazione a impresa non dipende da una scelta ma da elementi oggettivi. Superata la linea, cambia tutto: partita IVA, contributi, IVA sulle prestazioni, adempimenti.
- Numero di immobili destinati alla locazione breve oltre la soglia prevista dalla norma.
- Servizi offerti che eccedono biancheria e pulizia: colazione, riassetto giornaliero, ristorazione, servizi alla persona.
- Organizzazione dei mezzi: personale dedicato, struttura stabile, continuità e sistematicità dell'attività.
- Promozione e gestione professionale assimilabile a quella di una struttura ricettiva.
Chi supera il confine deve aprire la partita IVA, iscriversi alla gestione previdenziale corrispondente e applicare l'IVA sui corrispettivi. È un cambio di impianto, non un adempimento in più: va anticipato, non subìto.
06 · Il contesto locale
Che cosa cambia a Torino
Torino ha una domanda turistica concentrata su eventi, fiere e periodi universitari, con una stagionalità meno marcata di altre città d'arte. Sul piano degli adempimenti, i punti locali da presidiare sono questi.
- Imposta di soggiorno comunale: riscossione dall'ospite, versamento e rendicontazione periodica al Comune, con le esenzioni previste dal regolamento.
- Comunicazioni regionali per le strutture extralberghiere e gli alloggi destinati a locazione turistica.
- Regolamento condominiale: alcuni regolamenti contrattuali limitano la destinazione a uso ricettivo, ed è una verifica che va fatta prima di iniziare.
- Classificazione catastale dell'immobile, che deve essere coerente con l'uso effettivo.
- IMU: l'immobile locato per brevi periodi non è abitazione principale e sconta l'aliquota ordinaria del Comune.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Devo aprire la partita IVA per affittare il mio appartamento su un portale?
Se affitti un solo immobile, senza servizi diversi da biancheria e pulizia, no: resta una locazione fra privati e si dichiara come reddito da locazione.
La partita IVA diventa necessaria quando si superano le soglie di immobili previste o quando si offrono servizi che qualificano l'attività come ricettiva.
Le commissioni del portale si possono dedurre?
In regime di cedolare secca no: l'imposta si applica sul canone lordo pattuito con l'ospite, senza deduzione dei costi.
In tassazione ordinaria si applica la riduzione forfettaria prevista per i redditi da locazione, che è un abbattimento standard e non un rimborso dei costi effettivi.
Che succede se non comunico gli ospiti alla Questura?
È un obbligo di pubblica sicurezza autonomo rispetto a quelli fiscali, con sanzioni proprie e con possibili conseguenze ulteriori in caso di omissioni reiterate.
La comunicazione va fatta entro le ore previste dall'arrivo, tramite il portale dedicato, per ogni ospite e non solo per l'intestatario della prenotazione.
Posso affittare a breve termine un immobile che non è mio?
Serve un titolo che lo consenta: la sublocazione richiede il consenso del proprietario, e il comodato deve prevedere espressamente questa facoltà.
Chi gestisce immobili altrui in modo sistematico, incassando i corrispettivi, svolge quasi sempre un'attività di intermediazione o di gestione che ha una qualificazione propria, con obblighi diversi da quelli del locatore.
Parliamone
Prima di pubblicare il secondo annuncio, conviene sistemare l'impianto
La differenza fra un'attività occasionale e una imprenditoriale non la decidi tu: la decidono i numeri e i servizi che offri.