Surroga
Il trasferimento del mutuo a un'altra banca mantiene il diritto alla detrazione, che resta ancorata al capitale residuo del mutuo originario.
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Detrazione degli interessi del mutuo
È una detrazione che dura vent'anni e che ogni anno viene calcolata male su una quota di dichiarazioni: quasi sempre perché si detrae l'intera rata invece della sola parte di interessi, o perché il mutuo eccede il costo della casa.
01 · Le condizioni
Quando spetta la detrazione degli interessi del mutuo prima casa
La detrazione riguarda gli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale. Le tre parole vanno prese alla lettera: un prestito non ipotecario non dà diritto a nulla, e nemmeno un mutuo su una seconda casa.
- Il mutuo deve essere ipotecario, garantito da ipoteca sull'immobile.
- Deve essere finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale, cioè quella in cui si dimora abitualmente.
- L'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto.
- L'acquisto deve avvenire nei dodici mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.
- Chi detrae deve essere contemporaneamente proprietario dell'immobile e intestatario del mutuo.
- Esiste un tetto annuo di spesa su cui calcolare la detrazione, riferito all'intero immobile e non a ciascun intestatario.
La detrazione spetta anche per i mutui contratti per la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale, con un tetto e regole proprie, distinti da quelli dell'acquisto. Sono due detrazioni diverse che non si sommano sullo stesso mutuo.
02 · Il calcolo
Che cosa entra nel calcolo
Si detrae una percentuale degli interessi passivi e degli oneri accessori, entro un tetto annuo di spesa. La quota capitale della rata non c'entra nulla.
- Il tetto è riferito all'immobile: se il mutuo è cointestato fra due proprietari, ciascuno detrae la propria quota entro la metà del tetto.
- Se il mutuo eccede il costo di acquisto (prezzo più oneri accessori), gli interessi si detraggono solo in proporzione.
- Gli oneri accessori si detraggono nell'anno in cui sono pagati, tipicamente il primo.
- La detrazione è un'imposta in meno: chi ha imposta lorda insufficiente non recupera la parte eccedente.
- La quietanza annuale della banca riporta separatamente interessi e capitale: è il documento da portare.
| Voce | Detraibile? |
|---|---|
| Interessi passivi | Sì, entro il tetto annuo |
| Quota capitale della rata | No |
| Oneri accessori: perizia, istruttoria, notaio per il mutuo | Sì, nell'anno in cui sono sostenuti |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | Sì |
| Commissioni bancarie periodiche | Sì, se accessorie al finanziamento |
| Assicurazione sull'immobile richiesta dalla banca | No, ha un trattamento proprio |
| Spese notarili per l'atto di compravendita | No |
Il caso della proporzione è quello meno noto e più costoso. Chi accende un mutuo di importo superiore al prezzo di acquisto (perché comprende ristrutturazione, arredi o liquidità) può detrarre solo la quota di interessi proporzionale al costo dell'immobile. Il calcolo si fa una volta e vale per tutta la durata.
03 · In due
Quando il mutuo è cointestato
È la situazione più comune ed è quella dove si sbaglia di più, perché la ripartizione non segue le quote di proprietà ma l'intestazione del mutuo.
Regola generale
Ciascun intestatario detrae la quota di interessi che gli compete in base all'intestazione del mutuo, entro la propria quota di tetto.
Coniuge a carico
Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può detrarre anche la quota dell'altro.
Proprietà diverse dal mutuo
Se le quote di proprietà non coincidono con quelle del mutuo, occorre verificare che ciascuno sia sia proprietario sia intestatario.
Accollo del mutuo
Chi si accolla un mutuo altrui in un atto di compravendita subentra nel diritto alla detrazione, con condizioni proprie.
Le combinazioni che tolgono la detrazione
Serve sempre la coincidenza fra proprietà e mutuo.
- Intestatario del mutuo ma non proprietario: niente detrazione
- Proprietario ma non intestatario del mutuo: niente detrazione
- Mutuo intestato a un genitore per la casa del figlio: nessuno detrae
- Coniuge a carico: l'altro detrae anche la sua quota
04 · La decadenza
Quando la detrazione viene meno
La detrazione è legata alla destinazione dell'immobile: se questa cambia, il diritto si interrompe dall'anno successivo.
- Quando l'immobile cessa di essere abitazione principale: la detrazione si perde dal periodo d'imposta successivo.
- Quando l'immobile viene affittato, anche parzialmente, perché non è più dimora abituale.
- Quando il mutuo viene estinto: non c'è più interesse da detrarre.
- Quando l'immobile viene venduto, salvo il caso in cui il mutuo prosegua su un nuovo acquisto con le condizioni previste.
Ci sono due eccezioni importanti. Il diritto non si perde se il trasferimento dipende da motivi di lavoro, né se l'immobile è occupato dal coniuge separato o dai figli. Sono situazioni frequenti che vale la pena segnalare prima di rinunciare alla detrazione.
05 · Se cambi banca
Surroga, rinegoziazione, accollo
Cambiare le condizioni del mutuo non fa perdere la detrazione, purché l'operazione mantenga la finalità originaria.
Rinegoziazione
La modifica delle condizioni con la stessa banca non incide sul diritto, purché restino invariati le parti e l'immobile.
Nuovo mutuo per estinguere il precedente
La detrazione prosegue sul capitale residuo del vecchio mutuo, non sull'importo eventualmente maggiore del nuovo.
Accollo
Chi si accolla il mutuo acquistando l'immobile subentra nel diritto, se rispetta i requisiti di abitazione principale.
Estinzione parziale
Riduce il capitale e quindi gli interessi futuri: la detrazione si riduce di conseguenza, senza altre conseguenze.
Cambio di immobile
La vendita con acquisto di una nuova abitazione principale ha regole proprie: il mutuo va ricondotto al nuovo acquisto.
06 · Cosa serve
Che cosa portare in studio
La detrazione va documentata ogni anno, ma i documenti dell'operazione originaria servono una volta sola e restano validi.
- Quietanza annuale della banca, con la distinzione fra interessi e capitale.
- Contratto di mutuo, che dimostra la natura ipotecaria e la finalità.
- Atto di acquisto, per la verifica delle date e del costo dell'immobile.
- Fatture degli oneri accessori: perizia, istruttoria, notaio per il mutuo, imposta sostitutiva.
- Nel primo anno serve tutto; negli anni successivi la sola quietanza, salvo variazioni.
- La detrazione compare già nella precompilata, ma va verificata: la proporzione fra mutuo e costo dell'immobile non è un dato che l'Agenzia possiede.
La precompilata prende gli interessi comunicati dalla banca, non la quota effettivamente detraibile. Se il mutuo eccede il costo dell'immobile, accettare la precompilata senza modifiche significa detrarre più del dovuto.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Ho un mutuo su una seconda casa. Posso detrarre?
No, la detrazione è riservata ai mutui per l'acquisto dell'abitazione principale. Sulla seconda casa non spetta alcuna detrazione degli interessi.
Fanno eccezione alcuni mutui agrari e situazioni particolari con discipline proprie, che non riguardano il classico acquisto di una seconda abitazione.
Ho affittato la casa su cui ho il mutuo. Che succede?
L'immobile non è più abitazione principale e la detrazione si perde dal periodo d'imposta successivo a quello del cambio di destinazione.
Se hai trasferito la residenza per motivi di lavoro, però, il diritto si conserva. È un'eccezione che vale la pena verificare prima di rinunciare.
Il mutuo è più alto del prezzo pagato. Detraggo tutto?
No. Quando il capitale mutuato supera il costo di acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori, gli interessi si detraggono solo in proporzione.
Il calcolo si fa una volta, sul rapporto fra costo dell'immobile e capitale erogato, e la stessa proporzione si applica per tutta la durata del mutuo.
Ho cambiato banca con la surroga. Perdo la detrazione?
No. La surroga mantiene il diritto alla detrazione, che resta riferita al capitale residuo del mutuo originario e alla sua finalità.
Vanno conservati sia il contratto originario sia quello di surroga: insieme dimostrano la continuità dell'operazione.
Parliamone
La quietanza della banca dice quanto sono gli interessi. Non è quello che paghi
Interessi passivi, oneri accessori, quota capitale: solo i primi due entrano nella detrazione, e non sempre per intero.