Surogarea
Mutarea creditului la o altă bancă (surroga) păstrează dreptul la deducere, care rămâne legat de capitalul rămas din creditul inițial.
Servicii CAF · Deduceri
Deducerea dobânzilor la creditul ipotecar
Este o deducere care durează douăzeci de ani și care, în fiecare an, este calculată greșit într-o parte din declarații: aproape întotdeauna pentru că se deduce toată rata în loc de partea de dobândă, sau pentru că creditul depășește costul casei.
01 · Condițiile
Când ai dreptul la deducerea dobânzilor
Deducerea privește dobânzile la creditele ipotecare contractate pentru cumpărarea locuinței principale. Cuvintele trebuie luate ad litteram: un împrumut fără ipotecă nu dă dreptul la nimic, și nici un credit pentru o a doua casă.
- Creditul trebuie să fie ipotecar, asigurat cu ipotecă asupra imobilului.
- Trebuie să aibă ca scop cumpărarea locuinței principale, adică acolo unde locuiești în mod obișnuit.
- Imobilul trebuie folosit ca locuință principală în termen de un an de la cumpărare.
- Cumpărarea trebuie să aibă loc în cele douăsprezece luni dinainte sau de după semnarea contractului de credit.
- Cine deduce trebuie să fie în același timp proprietarul imobilului și titularul creditului.
- Există un plafon anual al cheltuielii pe care se calculează deducerea, raportat la întregul imobil, nu la fiecare titular.
Deducerea se acordă și pentru creditele contractate pentru construirea sau renovarea locuinței principale, cu plafon și reguli proprii, distincte de cele pentru cumpărare. Sunt două deduceri diferite, care nu se adună pe același credit.
02 · Calculul
Ce intră în calculul deducerii
Se deduce un procent din dobânzile plătite și din costurile accesorii, în limita unui plafon anual de cheltuieli. Partea de capital din rată nu are nicio legătură.
- Plafonul se raportează la imobil: dacă creditul este comun între doi proprietari, fiecare deduce partea sa în limita a jumătate din plafon.
- Dacă creditul depășește costul cumpărării (prețul plus costurile accesorii), dobânzile se deduc doar proporțional.
- Costurile accesorii se deduc în anul în care sunt plătite, de obicei primul.
- Deducerea înseamnă impozit mai puțin: cine are un impozit brut insuficient nu recuperează partea care depășește.
- Adeverința anuală a băncii arată separat dobânzile și capitalul: este documentul pe care trebuie să-l aduci.
| Element | Deductibil? |
|---|---|
| Dobânzile plătite | Da, în limita plafonului anual |
| Partea de capital din rată | Nu |
| Costuri accesorii: evaluare, analiza dosarului, notarul pentru credit | Da, în anul în care sunt suportate |
| Impozitul substitutiv pe credit | Da |
| Comisioanele bancare periodice | Da, dacă sunt accesorii finanțării |
| Asigurarea imobilului cerută de bancă | Nu, are un tratament propriu |
| Cheltuielile notariale pentru actul de vânzare-cumpărare | Nu |
Cazul proporției este cel mai puțin cunoscut și cel mai costisitor. Cine ia un credit mai mare decât prețul de cumpărare (pentru că include renovarea, mobilierul sau lichidități) poate deduce doar partea de dobânzi proporțională cu costul imobilului. Calculul se face o dată și este valabil pe toată durata creditului.
03 · În doi
Când creditul ipotecar este pe două nume
Este situația cea mai frecventă și cea în care se greșește cel mai des, pentru că împărțirea nu urmează cotele de proprietate, ci titularii creditului.
Regula generală
Fiecare titular deduce partea de dobânzi care îi revine după cum este înscris în contractul de credit, în limita propriei părți din plafon.
Soțul aflat în întreținere
Dacă unul dintre soți este fiscal în întreținerea celuilalt, acesta din urmă poate deduce și partea celui aflat în întreținere.
Proprietate diferită de credit
Dacă cotele de proprietate nu coincid cu cele ale creditului, trebuie verificat că fiecare este atât proprietar, cât și titular al creditului.
Preluarea creditului
Cine preia creditul altcuiva printr-un act de vânzare-cumpărare dobândește dreptul la deducere, cu condiții proprii.
Combinațiile care te lasă fără deducere
Este nevoie întotdeauna de coincidența dintre proprietate și credit.
- Titular al creditului, dar nu proprietar: nicio deducere
- Proprietar, dar nu titular al creditului: nicio deducere
- Credit pe numele unui părinte pentru casa copilului: nimeni nu deduce
- Soț aflat în întreținere: celălalt deduce și partea lui
04 · Pierderea dreptului
Când încetează dreptul la deducere
Deducerea este legată de destinația imobilului: dacă aceasta se schimbă, dreptul se întrerupe din anul următor.
- Când imobilul încetează să fie locuința principală: deducerea se pierde din perioada fiscală următoare.
- Când imobilul este închiriat, chiar și parțial, pentru că nu mai este locuința obișnuită.
- Când creditul este rambursat integral: nu mai există dobândă de dedus.
- Când imobilul este vândut, cu excepția cazului în care creditul continuă pentru o nouă cumpărare, în condițiile prevăzute.
Există două excepții importante. Dreptul nu se pierde dacă mutarea are motive de serviciu și nici dacă în imobil locuiesc soțul separat sau copiii. Sunt situații frecvente pe care merită să le semnalezi înainte să renunți la deducere.
05 · Dacă schimbi banca
Surogare, renegociere, preluare
Schimbarea condițiilor creditului nu te face să pierzi deducerea, cu condiția ca operațiunea să păstreze scopul inițial.
Renegocierea
Modificarea condițiilor cu aceeași bancă nu afectează dreptul, cu condiția ca părțile și imobilul să rămână aceleași.
Credit nou pentru a-l stinge pe cel vechi
Deducerea continuă pe capitalul rămas din vechiul credit, nu pe suma eventual mai mare a celui nou.
Preluarea
Cine preia creditul cumpărând imobilul dobândește dreptul, dacă respectă condițiile privind locuința principală.
Rambursarea parțială
Reduce capitalul și deci dobânzile viitoare: deducerea scade în consecință, fără alte urmări.
Schimbarea imobilului
Vânzarea urmată de cumpărarea unei noi locuințe principale are reguli proprii: creditul trebuie legat de noua cumpărare.
06 · Ce îți trebuie
Ce aduci la birou
Deducerea trebuie documentată în fiecare an, dar actele operațiunii inițiale sunt necesare o singură dată și rămân valabile.
- Adeverința anuală a băncii, cu separarea dintre dobânzi și capital.
- Contractul de credit, care dovedește natura ipotecară și scopul.
- Actul de cumpărare, pentru verificarea datelor și a costului imobilului.
- Facturile costurilor accesorii: evaluare, analiza dosarului, notarul pentru credit, impozitul substitutiv.
- În primul an e nevoie de tot; în anii următori doar de adeverință, dacă nu intervin schimbări.
- Deducerea apare deja în declarația precompletată, dar trebuie verificată: proporția dintre credit și costul imobilului nu este o informație pe care Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană) o are.
Declarația precompletată preia dobânzile comunicate de bancă, nu partea deductibilă efectiv. Dacă creditul depășește costul imobilului, să accepți declarația precompletată fără modificări înseamnă să deduci mai mult decât ți se cuvine.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Am un credit pentru a doua casă. Pot deduce?
Nu, deducerea este rezervată creditelor pentru cumpărarea locuinței principale. Pentru a doua casă nu se acordă nicio deducere a dobânzilor.
Fac excepție unele credite agricole și situații speciale cu reglementări proprii, care nu privesc cumpărarea obișnuită a unei a doua locuințe.
Am închiriat casa pentru care am credit. Ce se întâmplă?
Imobilul nu mai este locuința principală, iar deducerea se pierde din perioada fiscală următoare celei în care s-a schimbat destinația.
Dacă însă ți-ai mutat reședința din motive de serviciu, dreptul se păstrează. Este o excepție pe care merită s-o verifici înainte să renunți.
Creditul este mai mare decât prețul plătit. Deduc tot?
Nu. Când capitalul împrumutat depășește costul de cumpărare al imobilului, inclusiv costurile accesorii, dobânzile se deduc doar proporțional.
Calculul se face o dată, pe raportul dintre costul imobilului și capitalul acordat, iar aceeași proporție se aplică pe toată durata creditului.
Am schimbat banca prin surogare. Pierd deducerea?
Nu. Surogarea păstrează dreptul la deducere, care rămâne raportat la capitalul rămas din creditul inițial și la scopul lui.
Trebuie păstrate atât contractul inițial, cât și cel de surogare: împreună dovedesc continuitatea operațiunii.
Să vorbim
Adeverința băncii spune cât sunt dobânzile. Nu este ce plătești tu
Dobânzi, costuri accesorii, rată de capital: doar primele două intră în deducere, și nu întotdeauna integral.