Cedolare secca
Alternativa la impozitarea obișnuită a chiriilor.
DeschideServicii CAF · Chirii
Înregistrarea contractului de chirie
Un contract de închiriere trebuie înregistrat în termen de treizeci de zile de la semnare. Nu este o formalitate: fără înregistrare contractul este nul, iar nulitatea poate fi invocată de chiriaș împotriva proprietarului.
01 · Când este necesară
Ce contracte de chirie trebuie înregistrate
Trebuie înregistrate toate contractele de închiriere de imobile, oricare ar fi valoarea chiriei, cu o singură excepție: contractele cu o durată totală de cel mult treizeci de zile pe an cu același chiriaș.
Înregistrarea se face în termen de treizeci de zile de la data semnării, nu de la începutul chiriei. Un contract semnat pe 10 ianuarie, cu începere la 1 martie, trebuie înregistrat până la 9 februarie.
Obligația revine ambelor părți în mod solidar, dar în practică se ocupă de ea proprietarul. În termen de șaizeci de zile de la înregistrare, proprietarul trebuie, în plus, să o comunice în mod documentat chiriașului și administratorului de condominiu.
| Tipul de contract | Durata obișnuită | Înregistrare |
|---|---|---|
| Liber 4+4 | 4 ani + 4 de reînnoire | Obligatorie |
| Canone concordato 3+2 | 3 ani + 2 de reînnoire | Obligatorie, cu atestarea de conformitate |
| Tranzitoriu | De la 1 la 18 luni | Obligatorie, cu documentarea nevoii temporare |
| Pentru studenți universitari | De la 6 luni la 3 ani | Obligatorie |
| Comercial | 6 ani + 6 | Obligatorie |
| Scurt, până la 30 de zile pe an | Până la 30 de zile | Nu este obligatorie |
Neînregistrarea face contractul nul. Chiriașul poate cere judecătorului transformarea lui într-un contract cu durata legală și cu chiria redusă la minimul prevăzut de acordurile teritoriale: este un risc care cade aproape în întregime pe proprietar.
02 · Costuri
Taxa de înregistrare, timbrul și cedolare secca
La înregistrare se plătesc două taxe, cu excepția cazului în care optezi pentru cedolare secca (impozitul fix pe chirii).
Imposta di registro (taxa de înregistrare) pentru închirierile de locuințe este de 2% din chiria anuală, cu un minim de 67 € pentru primul an. Pentru contractele cu canone concordato (chirie convenită după acordurile teritoriale), baza de calcul se reduce cu 30%. Prin lege, taxa se datorează în părți egale de proprietar și chiriaș, cu excepția unei înțelegeri diferite.
Imposta di bollo (taxa de timbru) este de 16 € pentru fiecare patru pagini scrise și, în orice caz, pentru fiecare o sută de rânduri, pentru fiecare exemplar de înregistrat.
Dacă optezi pentru cedolare secca, nu plătești nici taxa de înregistrare, nici timbrul, pe toată durata opțiunii. Este unul dintre motivele pentru care alegerea între regimul obișnuit și cedolare trebuie făcută înainte de înregistrare, nu după.
- Taxa de înregistrare se poate plăti anual sau într-o singură tranșă pentru toată durata, cu o reducere.
- Plata într-o singură tranșă merită la contractele lungi, dar nu se recuperează dacă contractul încetează înainte de termen.
- Pentru anii următori primului, taxa se plătește în treizeci de zile de la sfârșitul anului contractual precedent.
- Pentru prelungiri se datorează taxa pe toată perioada de prelungire.
- Pentru încetările înainte de termen se datorează o taxă fixă de 67 €.
Cine plătește ce
Împărțirea 50% a taxei de înregistrare este o regulă prevăzută de lege, dar valabilă între părți: față de Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană), ambele părți răspund solidar pentru întreaga sumă.
- Timbrul este de regulă în sarcina chiriașului, din obișnuință, dar se poate negocia liber
- Cu cedolare secca, proprietarul renunță și la actualizarea ISTAT (indexarea după inflație)
- Partea din taxă plătită de chiriaș nu este deductibilă
03 · Ce aduci
Actele pentru înregistrarea contractului de chirie
- Contractul semnat de toate părțile, în două exemplare originale
- Actele de identitate și codici fiscali (codurile fiscale italiene) ale proprietarului și chiriașului și ale eventualilor codebitori
- Datele cadastrale ale imobilului: foglio, particella, subalterno, categoria și venitul cadastral
- Certificatul de performanță energetică (APE), cu datele care trebuie trecute în contract
- Acordul teritorial și atestarea de conformitate, pentru contractele cu canone concordato
- Documentarea nevoii temporare, pentru contractele tranzitorii
- IBAN-ul pentru debitarea taxelor, dacă alegi plata electronică
Pentru contractele cu canone concordato, atestarea de conformitate eliberată de o organizație semnatară a acordului teritorial este necesară pentru accesul la facilitățile fiscale, inclusiv reducerea bazei de calcul pentru IMU (impozitul local pe proprietate) și cota redusă de cedolare secca.
04 · După înregistrare
Prelungire, cesiune, încetare
Contractul înregistrat generează obligații și în anii următori, iar fiecare are un termen de treizeci de zile.
- Actualizarea ISTAT: se aplică doar dacă este prevăzută în contract și dacă nu s-a optat pentru cedolare secca. Trebuie cerută în scris și nu este automată.
- Rezilierea: chiriașul se poate retrage cu preaviz de șase luni pentru motive grave sau după cum prevede contractul. Proprietarul are posibilități limitate la prima scadență.
- Neplata chiriei: chiriile neîncasate rămân impozabile până la validarea evacuării, cu excepția regulilor specifice prevăzute pentru închirierile de locuințe.
Anii următori
Plata taxei de înregistrare în treizeci de zile de la sfârșitul anului contractual, cu excepția cedolare secca sau a plății într-o singură tranșă.
Prelungirea
Se comunică în treizeci de zile de la expirare, cu plata taxei pentru noua perioadă.
Cesiunea sau preluarea
Schimbarea chiriașului sau a proprietarului se înregistrează în treizeci de zile, cu taxă fixă.
Încetarea înainte de termen
Se comunică în treizeci de zile, cu plata taxei fixe de 67 €.
05 · Ravvedimento
Înregistrarea cu întârziere și neînregistrarea
Întârzierea se remediază prin ravvedimento operoso (corectarea voluntară): se plătește taxa datorată, dobânda legală pentru zilele de întârziere și o sancțiune redusă, care scade în funcție de timpul trecut. Cu cât intervii mai repede, cu atât plătești mai puțin.
Neînregistrarea are însă consecințe care depășesc sancțiunea fiscală. Contractul neînregistrat este nul, iar chiriașul poate merge în instanță pentru a obține transformarea raportului într-un contract cu durata legală și cu chiria stabilită după minimele acordurilor teritoriale. În acest caz proprietarul pierde mult mai mult decât sancțiunea economisită.
Mai există și aspectul impozitului pe venit: chiriile încasate dintr-un contract neînregistrat rămân oricum impozabile, iar nedeclararea lor este o încălcare separată.
Ravvedimento nu mai este posibil după ce Agenzia a comunicat un act de lichidare sau de impunere. Dacă contractul nu a fost înregistrat niciodată, lucrul cel mai rău pe care îl poți face este să aștepți.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Trebuie să înregistrez și un contract de șase luni?
Da. Singura scutire privește contractele cu o durată totală de cel mult treizeci de zile pe an cu același chiriaș. Un contract de șase luni trebuie înregistrat în treizeci de zile de la semnare.
Regula se aplică și contractelor tranzitorii și celor pentru studenți universitari, care au durate mai scurte, dar obligație deplină de înregistrare.
Cine plătește taxa de înregistrare?
Prin lege, se datorează în părți egale de proprietar și chiriaș, cu excepția unei alte înțelegeri între părți. Față de Agenzia delle Entrate însă amândoi răspund solidar pentru întreaga sumă.
Cu opțiunea pentru cedolare secca, taxa de înregistrare nu o datorează niciunul dintre ei, și nici timbrul.
Pot înregistra un contract care a expirat deja?
Da, prin ravvedimento operoso, plătind taxa, dobânzile și sancțiunea redusă. Înregistrarea cu întârziere remediază încălcarea fiscală.
Rămân însă efectele civile ale perioadei în care contractul a fost executat fără înregistrare: chiriașul păstrează acțiunile prevăzute de lege, pe care înregistrarea cu întârziere nu le elimină complet.
Merită să plătesc taxa pentru toată durata dintr-odată?
Din punct de vedere financiar, da: plata într-o singură tranșă dă dreptul la o reducere. Riscul este încetarea înainte de termen, pentru că partea de taxă aferentă anilor nefolosiți nu se recuperează integral.
La un 4+4 cu un chiriaș stabil are sens. La un contract tranzitoriu sau la un raport nesigur merită plata anuală.
Trebuie să îi comunic chiriașului înregistrarea?
Da. În termen de șaizeci de zile de la înregistrare, proprietarul trebuie să o comunice în mod documentat chiriașului și administratorului de condominiu, acestuia din urmă pentru actualizarea registrului condominiului.
Este o obligație adesea neglijată, dar prevăzută expres de legislația privind închirierea locuințelor.
Să vorbim
Treizeci de zile de la semnătură, nu de la începutul chiriei
Este greșeala cea mai frecventă: termenul curge de la data contractului, chiar dacă închirierea începe mai târziu. Adu-l imediat ce l-ai semnat.