Extras pe imobil
Pornești de la identificatorii cadastrali și obții datele și titularul acelui imobil.
Imobile · Proceduri cadastrale
Extras cadastral (visura catastale) la Torino
Este documentul de la care pornesc IMU (impozitul municipal pe proprietate), ISEE (indicatorul situației economice a familiei), succesiunea și aproape orice procedură legată de un imobil. Costă puțin, se obține în câteva minute și conține o cifră care valorează mii de euro: renta cadastrală.
01 · Documentul
Ce conține un extras cadastral
Extrasul cadastral (visura catastale) este rezumatul informațiilor pe care Catasto (cadastrul italian) le păstrează despre un imobil: unde se află, cum este identificat, cum este clasificat, cât produce în scopuri fiscale și cine figurează ca titular.
Este important să înțelegi de la început ce nu este: nu este un titlu de proprietate. Cadastrul are scopuri fiscale, iar datele lui nu dovedesc titularul dreptului. Proprietatea se dovedește cu actul și cu datele din conservatoria (registrul de publicitate imobiliară), nu cu extrasul cadastral.
| Datele | Ce arată | La ce folosesc |
|---|---|---|
| Foglio, particella, subalterno | Identificatorul unic al imobilului (foaia, parcela, subunitatea) | Orice procedură pornește de aici: fără el, imobilul nu poate fi identificat |
| Categoria | Destinația: locuință, anexă, spațiu comercial, birou | Stabilește tratamentul fiscal și facilitățile posibile |
| Clasa | Nivelul calitativ în cadrul categoriei | Influențează renta |
| Suprafața (consistenza) | Camere, metri pătrați sau metri cubi, după categorie | Baza de calcul a rentei |
| Renta cadastrală | Venitul teoretic atribuit imobilului | De aici pornesc IMU, impozitele pe transferuri, ISEE |
| Titularul | Cine figurează ca titular, cu ce drept și ce cotă | Trebuie verificat: transferurile cadastrale întârziate sunt frecvente |
| Adresa | Amplasarea, cu stradă și număr | Nu întotdeauna actualizată: schimbările de denumire a străzilor ajung cu întârziere |
02 · Cifra care contează
Renta cadastrală și efectele ei
Renta este cifra din care decurg aproape toate impozitele pe imobil. Nu este valoarea de piață și nici nu seamănă cu ea: este un venit teoretic, stabilit după criterii administrative, care servește drept bază de calcul.
- IMU: baza impozabilă se obține reevaluând renta și aplicând multiplicatorul prevăzut pentru categorie.
- Impozitele pe transferuri: la vânzările între persoane fizice, sistemul prezzo-valore permite impozitarea la valoarea cadastrală în loc de preț.
- Succesiuni și donații: baza impozabilă a imobilelor este cea cadastrală.
- ISEE: patrimoniul imobiliar se evaluează după criteriile IMU, deci pornind de la rentă.
- Veniturile din clădiri: renta reevaluată este venitul declarat pentru imobilele care nu sunt închiriate.
O rentă greșită aduce după ea ani de impozite greșite, în plus sau în minus. S-o verifici o dată, când cumperi sau moștenești, durează câteva minute; să descoperi după zece ani că e greșită costă mult mai mult.
03 · Pe care să-l ceri
Nu există un singur extras cadastral
În funcție de ce ai de făcut, documentul pe care trebuie să-l ceri se schimbă. Dacă îl ceri pe cel greșit, o iei de la capăt.
Extras pe persoană
Pornești de la codice fiscale (codul fiscal italian) și obții lista tuturor imobilelor înregistrate pe numele respectiv. Este cel care îți trebuie ca să faci bilanțul unui patrimoniu.
Extras istoric
Arată toate modificările din timp: transferuri, împărțiri, schimbări de categorie. Indispensabil în succesiuni și în verificările dinainte de o cumpărare.
Planul cadastral
Planul depus la cadastru. Îl poate cere doar titularul sau o persoană împuternicită de el și trebuie comparat cu starea reală a spațiului.
Planul de ansamblu (elaborato planimetrico)
Arată subunitățile și părțile comune ale unei clădiri. Util ca să înțelegi anexele și boxele.
Extras ipotecar
Este o altă bază de date: înregistrează acte, ipoteci și transcrieri. Acolo vezi dacă un imobil este grevat de ceva.
Cadastrul și conservatoria sunt două arhive distincte. Primul spune cum arată imobilul și cât produce, a doua spune cine l-a dobândit și ce sarcini apasă asupra lui. Înainte de a cumpăra îți trebuie amândouă.
04 · Ocaziile
Când extrasul cadastral devine necesar
De cele mai multe ori ți-l cere altcineva: o instituție, un notar, o bancă. În unele cazuri merită să ți-l procuri înainte să ți-l ceară cineva.
- Declarația de venit: pentru imobilele deținute îți trebuie identificatorii și renta, mai ales în primul an.
- ISEE: patrimoniul imobiliar se trece cu datele exacte, inclusiv pentru cotele minime.
- Succesiunea: îți trebuie extrasul istoric pentru fiecare imobil al defunctului, ca să reconstruiești cotele și proveniența.
- Vânzarea-cumpărarea: conformitatea cadastrală este o condiție de valabilitate a actului și trebuie verificată dinainte.
- Înregistrarea unui contract de închiriere: datele cadastrale sunt obligatorii în formular.
- Proceduri de construcții și bonusuri: fiecare comunicare cere identificatorii corecți.
- Separare sau partaj: ca să stabilești cotele și valorile îți trebuie imaginea cadastrală completă.
Când merită să-l ceri fără să ți-l ceară nimeni
Patru situații în care un extras pe persoană lămurește îndoieli care se târăsc de ani de zile.
- După o succesiune, ca să știi ce ai moștenit de fapt
- Când bănuiești că o cotă moștenită acum ani nu a fost declarată niciodată
- Înainte de a vinde, ca să verifici că titularul și planul cadastral sunt aliniate
- Când primești o notificare IMU pentru un imobil pe care nu credeai că îl deții
05 · Corecturile
Când datele cadastrale sunt greșite
Se întâmplă mai des decât ai crede și aproape niciodată din vina proprietarului: modificări neactualizate, transferuri neefectuate, planuri care nu corespund lucrărilor făcute cu zeci de ani în urmă.
Erori ale biroului
Titulari greșiți, date personale eronate, adrese neactualizate: se corectează printr-o cerere în autotutela (corectarea din oficiu de către administrație), fără costuri.
Neconcordanțe ale planului
Starea reală nu corespunde planului depus: este nevoie de o modificare cadastrală întocmită de un tehnician autorizat.
Transfer lipsă
Imobilul figurează încă pe fostul titular: se depune transferul cadastral (voltura), care aliniază titularul.
Rentă necorespunzătoare
Dacă clasificarea nu corespunde caracteristicilor reale, se poate cere revizuirea prin procedura prevăzută.
Conformitatea cadastrală este astăzi condiție de valabilitate a actului de vânzare-cumpărare: vânzătorul trebuie să declare că planul și starea reală corespund. Dacă descoperi o neconcordanță în săptămâna semnării la notar (rogito), semnarea se amână.
06 · În practică
Unde se cere
Există trei căi, cu costuri și limite diferite.
- Zona personală de pe site-ul Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană): cu SPID sau CIE (identitatea digitală sau cartea de identitate electronică), gratuit pentru imobilele al căror titular ești. Este calea cea mai simplă dacă îți trebuie doar situația ta.
- Ghișeul sau serviciile online cu plată: pentru imobilele al căror titular nu ești, cu taxele speciale prevăzute.
- Prin birou: când ai nevoie de mai multe extrase, de reconstituirea istorică a unui patrimoniu sau de interpretarea tehnică a datelor.
- Planul cadastral urmează reguli mai stricte: îl obține doar titularul sau o persoană împuternicită, cu act de identitate și procură.
- Extrasele ipotecare au un canal propriu și costuri separate de cele cadastrale.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Extrasul cadastral dovedește că locuința este a mea?
Nu. Cadastrul are scopuri fiscale, iar datele lui nu dovedesc proprietatea. Titularul se dovedește cu actul de cumpărare și cu datele din conservatoria.
Extrasul servește însă ca să verifici că titularul este aliniat: un imobil încă pe numele unui defunct semnalează un transfer cadastral care nu s-a făcut niciodată, iar aceasta este o problemă de rezolvat.
Am descoperit o cotă dintr-un imobil pe care nu știam că o am. Ce fac?
Se întâmplă regulat la moștenirile de gradul doi. Cota trebuie declarată pentru impozitul pe venit și pentru IMU și intră în calculul ISEE.
Pentru anii nedeclarați se evaluează ravvedimento operoso (corectarea voluntară), care reduce sensibil sancțiunile față de așteptarea unui control.
Renta mi se pare prea mare. Se poate contesta?
Dacă clasificarea nu corespunde caracteristicilor reale ale imobilului, se poate cere revizuirea rentei prin procedura prevăzută, de regulă cu asistența unui tehnician.
Se evaluează de la caz la caz: o rentă mai mică reduce IMU și impozitele pe transferuri, dar procedura are costuri proprii și un rezultat care nu este sigur.
Ce diferență este între extrasul cadastral și cel ipotecar?
Cel cadastral descrie imobilul și renta lui. Cel ipotecar enumeră actele transcrise și înscrise: vânzări, succesiuni, ipoteci, popriri și sechestre.
Înainte de a cumpăra îți trebuie amândouă: primul îți spune ce cumperi, al doilea dacă asupra acelui bun apasă ceva.
Să vorbim
Dacă nu știi ce deții, pornim de acolo
Lista completă a imobilelor pe numele tău se obține dintr-un singur pas și conține adesea surprize.