Visura per immobile
Si parte dagli identificativi catastali e si ottengono dati e intestazione di quel singolo immobile.
Immobili · Pratiche catastali
Visure catastali
È il documento da cui partono l'IMU, l'ISEE, la successione e quasi ogni pratica che riguarda un immobile. Costa poco, si ottiene in pochi minuti e contiene un dato che vale migliaia di euro: la rendita catastale.
01 · Il documento
Che cosa contiene una visura catastale
La visura è l'estratto delle informazioni che il Catasto conserva su un immobile: dove si trova, come è identificato, com'è classificato, quanto rende ai fini fiscali e chi risulta intestatario.
È importante capire subito che cosa non è: non è un titolo di proprietà. Il Catasto ha finalità fiscali e le sue risultanze non fanno prova della titolarità del diritto. La proprietà si dimostra con l'atto e con le risultanze della conservatoria, non con la visura.
| Dato | Che cosa indica | A che cosa serve |
|---|---|---|
| Foglio, particella, subalterno | L'identificativo univoco dell'immobile | Ogni pratica parte da qui: senza, l'immobile non è individuabile |
| Categoria | La destinazione: abitativa, pertinenziale, commerciale, ufficio | Determina il trattamento fiscale e le agevolazioni possibili |
| Classe | Il livello qualitativo all'interno della categoria | Incide sulla rendita |
| Consistenza | Vani, metri quadrati o metri cubi secondo la categoria | Base del calcolo della rendita |
| Rendita catastale | Il reddito figurativo attribuito all'immobile | Da qui partono IMU, imposte sui trasferimenti, ISEE |
| Intestazione | Chi risulta titolare e con quale diritto e quota | Va verificata: le volture in ritardo sono frequenti |
| Indirizzo | Ubicazione con via e numero civico | Non sempre aggiornato: le variazioni toponomastiche arrivano in ritardo |
02 · Il numero che conta
La rendita catastale e i suoi effetti
La rendita è il numero da cui discendono quasi tutte le imposte sull'immobile. Non è il valore di mercato e non ci somiglia: è un reddito figurativo, determinato con criteri amministrativi, che serve da base di calcolo.
- IMU: la base imponibile si ottiene rivalutando la rendita e applicando il moltiplicatore previsto per la categoria.
- Imposte sui trasferimenti: nelle compravendite fra privati il prezzo-valore consente di tassare sul valore catastale anziché sul prezzo.
- Successioni e donazioni: la base imponibile degli immobili è quella catastale.
- ISEE: il patrimonio immobiliare si valorizza secondo i criteri IMU, quindi dalla rendita.
- Redditi da fabbricati: la rendita rivalutata è il reddito dichiarato per gli immobili non locati.
Una rendita sbagliata si porta dietro anni di imposte sbagliate, in eccesso o in difetto. Verificarla una volta, quando si compra o si eredita, costa pochi minuti; scoprirla sbagliata dieci anni dopo costa molto di più.
03 · Quale chiedere
Non esiste una sola visura
A seconda di che cosa devi fare, il documento da chiedere cambia. Chiedere quello sbagliato significa tornare indietro.
Visura per soggetto
Si parte dal codice fiscale e si ottiene l'elenco di tutti gli immobili intestati. È quella che serve per fare il punto su un patrimonio.
Visura storica
Mostra tutte le variazioni intervenute nel tempo: volture, frazionamenti, cambi di categoria. Indispensabile nelle successioni e nelle verifiche prima di comprare.
Planimetria catastale
La pianta depositata. La richiede solo il titolare o un suo delegato, e va confrontata con lo stato dei luoghi.
Elaborato planimetrico
Mostra i subalterni e le parti comuni di un fabbricato. Utile per capire pertinenze e box.
Visura ipotecaria
È un'altra banca dati: registra atti, ipoteche e trascrizioni. È lì che si vede se un immobile è gravato.
Catasto e conservatoria sono due archivi distinti. Il primo dice com'è fatto l'immobile e quanto rende, il secondo dice chi lo ha acquistato e che cosa grava su di esso. Prima di comprare servono entrambi.
04 · Le occasioni
Quando la visura diventa necessaria
Nella maggior parte dei casi arriva richiesta da qualcun altro: un ente, un notaio, una banca. In alcuni casi conviene procurarsela prima che qualcuno la chieda.
- Dichiarazione dei redditi: per gli immobili posseduti servono identificativi e rendita, soprattutto al primo anno.
- ISEE: il patrimonio immobiliare va indicato con i dati esatti, anche per le quote minime.
- Successione: serve la visura storica di ogni immobile del defunto, per ricostruire quote e provenienze.
- Compravendita: la conformità catastale è condizione di validità dell'atto, e va verificata prima.
- Registrazione di un contratto d'affitto: i dati catastali sono obbligatori nel modello.
- Pratiche edilizie e bonus: ogni comunicazione richiede gli identificativi corretti.
- Separazione o divisione: per definire quote e valori serve la fotografia catastale completa.
Quando conviene chiederla senza che nessuno la chieda
Quattro situazioni in cui una visura per soggetto risolve dubbi che si trascinano da anni.
- Dopo una successione, per sapere che cosa si è effettivamente ereditato
- Quando si sospetta che una quota ereditata anni fa non sia mai stata dichiarata
- Prima di vendere, per verificare che intestazione e planimetria siano allineate
- Quando arriva un avviso IMU su un immobile che non si pensava di possedere
05 · Le correzioni
Quando il dato catastale è sbagliato
Capita più spesso di quanto si pensi, e quasi mai per colpa del proprietario: variazioni mai aggiornate, volture non eseguite, planimetrie che non corrispondono a lavori fatti decenni prima.
Errori dell'ufficio
Intestazioni sbagliate, dati anagrafici errati, indirizzi non aggiornati: si correggono con istanza in autotutela, senza costi.
Difformità della planimetria
Lo stato dei luoghi non corrisponde alla pianta depositata: serve una variazione catastale redatta da un tecnico abilitato.
Voltura mancante
L'immobile risulta ancora al precedente titolare: si presenta la voltura, che allinea l'intestazione.
Rendita non congrua
Se la classificazione non corrisponde alle caratteristiche reali, si può chiedere la revisione con la procedura prevista.
La conformità catastale è oggi condizione di validità dell'atto di compravendita: il venditore deve dichiarare che planimetria e stato dei luoghi corrispondono. Scoprire una difformità la settimana del rogito significa rinviarlo.
06 · In pratica
Dove si richiede
Le strade sono tre, con costi e limiti diversi.
- Area riservata dell'Agenzia delle Entrate: con SPID o CIE, gratuita per gli immobili di cui si è titolari. È la via più semplice se ti serve solo la tua situazione.
- Sportello o servizi telematici a pagamento: per immobili di cui non si è titolari, con i tributi speciali previsti.
- Tramite lo studio: quando servono più visure, la ricostruzione storica di un patrimonio o la lettura tecnica dei dati.
- La planimetria segue regole più restrittive: la ottiene solo il titolare o un delegato con documento e delega.
- Le visure ipotecarie hanno un canale proprio e costi distinti da quelli catastali.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
La visura dimostra che la casa è mia?
No. Il Catasto ha finalità fiscali e le sue risultanze non fanno prova della proprietà. La titolarità si dimostra con l'atto di acquisto e con le risultanze della conservatoria.
La visura serve però a verificare che l'intestazione sia allineata: un immobile ancora intestato a un defunto segnala una voltura mai eseguita, e quello è un problema da risolvere.
Ho scoperto una quota di un immobile che non sapevo di avere. Che faccio?
Succede regolarmente con le eredità di secondo grado. La quota va dichiarata ai fini dei redditi e dell'IMU, e concorre all'ISEE.
Per gli anni non dichiarati si valuta il ravvedimento operoso, che riduce sensibilmente le sanzioni rispetto all'attesa di un accertamento.
La rendita mi sembra troppo alta. Si può contestare?
Se la classificazione non corrisponde alle caratteristiche effettive dell'immobile, si può chiedere la revisione della rendita con la procedura prevista, di norma con l'assistenza di un tecnico.
Va valutato caso per caso: una rendita più bassa riduce IMU e imposte sui trasferimenti, ma il procedimento ha costi propri e un esito non garantito.
Che differenza c'è fra visura catastale e visura ipotecaria?
La catastale descrive l'immobile e la sua rendita. L'ipotecaria elenca gli atti trascritti e iscritti: compravendite, successioni, ipoteche, pignoramenti.
Prima di comprare servono entrambe: la prima dice che cosa stai comprando, la seconda se su quel bene grava qualcosa.
Parliamone
Se non sai che cosa possiedi, partiamo da lì
Un elenco completo degli immobili intestati si ricava in un passaggio solo, e spesso contiene sorprese.