Dichiarazione di successione
Il caso in cui la plusvalenza non si applica mai.
ApriImmobili · Compravendite
Plusvalenza immobiliare
Vendere una casa non genera quasi mai una tassa. Ma nei casi in cui la genera, l'importo è rilevante e si decide dal notaio, in pochi minuti, con una scelta che non si può più cambiare.
01 · Il principio
Quando scatta la plusvalenza immobiliare: la regola dei cinque anni
La cessione di un fabbricato genera una plusvalenza tassabile solo se l'immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni. Superato quel periodo, la vendita è fiscalmente irrilevante: non si dichiara nulla e non si paga nulla, quale che sia il guadagno realizzato.
Il termine si conta dalla data dell'atto di acquisto o dalla data di ultimazione della costruzione. Non dalla data del preliminare, non da quando ci si è trasferiti.
- Oltre cinque anni: nessuna tassazione, indipendentemente dal guadagno.
- Entro cinque anni, con destinazione ad abitazione principale: nessuna tassazione, se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.
- Entro cinque anni, senza quella destinazione: plusvalenza tassabile.
- Immobile pervenuto per successione: nessuna tassazione, in nessun caso, a prescindere dal tempo trascorso.
- Immobile pervenuto per donazione: il quinquennio si conta dall'acquisto del donante, non dalla donazione.
- Terreni edificabili: sempre tassabili, senza alcun limite temporale.
Il caso della donazione è quello che sorprende più spesso: chi riceve una casa in donazione e la rivende subito potrebbe pensare di essere fuori dal quinquennio, ma il conteggio riparte da quando il donante l'aveva acquistata. Può essere un vantaggio o uno svantaggio, a seconda della data.
02 · Come si determina
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza è la differenza fra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto aumentato dei costi inerenti. È in questa seconda voce che si recupera la maggior parte dell'imponibile, e per farlo servono i documenti.
| Voce | Rileva? | Documento |
|---|---|---|
| Prezzo di acquisto | Sì, in aumento del costo | Atto notarile di acquisto |
| Imposte pagate sull'acquisto | Sì | Atto e ricevute |
| Onorario notarile di acquisto | Sì | Fattura del notaio |
| Provvigione di agenzia | Sì | Fattura dell'agenzia |
| Ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie | Sì | Fatture e bonifici |
| Oneri di urbanizzazione | Sì | Ricevute di versamento |
| Interessi passivi del mutuo | No | - |
| Spese di manutenzione ordinaria | No | - |
| Arredamento e mobili | No | - |
Le fatture di ristrutturazione conservate valgono denaro al momento della vendita. È una ragione in più per non buttare la documentazione edilizia: serve per le detrazioni durante il possesso e per il costo fiscale al momento della cessione.
03 · La scelta dal notaio
La scelta fra tassazione ordinaria e imposta sostitutiva
Quando la plusvalenza è tassabile, esistono due strade. La scelta si esercita in sede di rogito, davanti al notaio, e non è modificabile in seguito.
Tassazione ordinaria
La plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e sconta le aliquote progressive, sommandosi agli altri redditi dell'anno.
Imposta sostitutiva
Si applica un'aliquota fissa sulla sola plusvalenza. Il notaio la incassa al rogito e la versa, e la somma non entra nel reddito complessivo.
Come si decide
Si confronta l'aliquota sostitutiva con l'aliquota marginale che si applicherebbe sommando la plusvalenza agli altri redditi dell'anno.
Quando conviene l'ordinaria
Nei casi di reddito complessivo molto basso, in cui l'aliquota marginale risulta inferiore a quella sostitutiva.
Un errore che costa
Arrivare al rogito senza aver fatto il calcolo.
- La scelta si esercita in quel momento e non è più modificabile
- Il notaio applica quello che gli viene chiesto: non fa il confronto per te
- Senza il costo fiscale documentato, la base imponibile risulta più alta del dovuto
- Le fatture di ristrutturazione vanno raccolte prima del rogito, non dopo
04 · Il caso diverso
I terreni seguono regole proprie
Per i terreni il quinquennio non vale. La distinzione decisiva è fra terreno edificabile e terreno agricolo.
- Terreno edificabile: la plusvalenza è sempre tassabile, senza limiti di tempo, e non è ammessa l'imposta sostitutiva. Confluisce nel reddito complessivo con tassazione separata.
- Terreno agricolo: si applica la regola del quinquennio, come per i fabbricati.
- Terreno divenuto edificabile dopo l'acquisto: rileva la qualificazione al momento della cessione, non a quello dell'acquisto.
- Rivalutazione del valore: quando la norma lo consente, è possibile rideterminare il costo fiscale del terreno tramite perizia e versamento di un'imposta sostitutiva, riducendo o azzerando la plusvalenza.
La rivalutazione del valore dei terreni è stata riproposta molte volte nel tempo. Chi possiede un terreno edificabile e pensa di venderlo dovrebbe verificare se una finestra è aperta: il risparmio può essere consistente.
05 · Il caso recente
Immobili oggetto di interventi con detrazioni elevate
Per gli immobili sui quali sono stati eseguiti interventi che hanno beneficiato delle detrazioni edilizie di maggiore entità è stata introdotta una disciplina specifica della plusvalenza, con un orizzonte temporale più lungo del quinquennio ordinario e regole particolari sul riconoscimento dei costi sostenuti.
È un ambito in cui la normativa è recente e articolata, e in cui la posizione del singolo immobile dipende da chi ha sostenuto la spesa, da quale meccanismo di fruizione è stato utilizzato e da quando i lavori sono stati conclusi.
- Verifica quali interventi sono stati eseguiti e con quale detrazione.
- Verifica chi ha fruito del beneficio: il proprietario attuale, un precedente proprietario, un familiare, un conduttore.
- Verifica il meccanismo utilizzato: detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito.
- Verifica la data di conclusione dei lavori, che determina il decorso dei termini rilevanti.
Se stai vendendo un immobile su cui sono stati fatti interventi agevolati negli ultimi anni, la verifica va fatta prima di firmare il preliminare: può incidere sul prezzo che ha senso accettare.
06 · Cosa serve
Che cosa preparare prima della vendita
La differenza fra pagare il dovuto e pagare più del dovuto sta quasi interamente nella documentazione del costo.
- Atto di acquisto o di provenienza, con la data esatta.
- Fatture del notaio e ricevute delle imposte pagate all'acquisto.
- Fattura dell'agenzia immobiliare, sia dell'acquisto sia della vendita.
- Tutte le fatture di ristrutturazione con i relativi bonifici, anche di anni lontani.
- Documentazione dei titoli edilizi e degli oneri versati, per gli immobili costruiti.
- Certificazioni degli interventi agevolati, se ce ne sono stati.
- Dichiarazione di successione, se l'immobile è pervenuto per eredità.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Ho ereditato una casa e la vendo subito. Pago qualcosa?
No. Gli immobili pervenuti per successione non generano mai plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo trascorso e dal guadagno realizzato.
Restano invece dovute le imposte proprie dell'atto di vendita e vanno verificati gli adempimenti collegati alla successione, a partire dalla voltura catastale.
Ci ho abitato solo un anno su tre. Vale l'esenzione?
L'esenzione richiede che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo intercorso fra acquisto e cessione.
Un anno su tre non soddisfa il requisito. Due anni su tre sì. Il criterio è quantitativo e la residenza anagrafica è l'elemento probatorio più immediato.
La plusvalenza si può compensare con una minusvalenza?
Le minusvalenze immobiliari realizzate da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa non sono compensabili con le plusvalenze immobiliari.
È una asimmetria nota: la perdita non rileva, il guadagno sì. Nel reddito d'impresa il meccanismo è invece quello ordinario di componenti positivi e negativi.
Se vendo a un prezzo più basso del valore catastale?
Il corrispettivo che rileva per la plusvalenza è quello effettivamente pattuito e dichiarato in atto. Il valore catastale ha rilievo per le imposte sull'atto, non per la plusvalenza.
Una vendita a un prezzo significativamente inferiore ai valori di mercato può però attirare attenzione, soprattutto fra parti collegate: conviene che il prezzo sia motivabile.
Parliamone
La verifica va fatta prima del rogito, non dopo
Serve conoscere la data e il titolo di acquisto, l'uso fatto dell'immobile e le spese sostenute. Con questi dati si sa in anticipo che cosa succederà al momento della firma.