Cedolare secca
L'alternativa alla tassazione ordinaria dei canoni.
ApriServizi CAF · Locazioni
Registrare un contratto di affitto
Un contratto di locazione va registrato entro trenta giorni dalla stipula. Non è una formalità: senza registrazione il contratto è nullo, e la nullità la può far valere l'inquilino contro il proprietario.
01 · Quando serve
Quali contratti vanno registrati
Vanno registrati tutti i contratti di locazione di immobili, qualunque sia l'importo del canone, con un'unica eccezione: i contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore.
La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula, non dalla decorrenza. Un contratto firmato il 10 gennaio con decorrenza 1° marzo va registrato entro il 9 febbraio.
L'obbligo grava su entrambe le parti in solido, ma nella pratica se ne occupa il locatore. Entro sessanta giorni dalla registrazione il locatore deve inoltre darne comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio.
| Tipo di contratto | Durata tipica | Registrazione |
|---|---|---|
| Libero 4+4 | 4 anni + 4 di rinnovo | Obbligatoria |
| Concordato 3+2 | 3 anni + 2 di rinnovo | Obbligatoria, con attestazione di rispondenza |
| Transitorio | Da 1 a 18 mesi | Obbligatoria, con documentazione dell'esigenza transitoria |
| Per studenti universitari | Da 6 mesi a 3 anni | Obbligatoria |
| Commerciale | 6 anni + 6 | Obbligatoria |
| Breve, fino a 30 giorni l'anno | Fino a 30 giorni | Non obbligatoria |
La mancata registrazione rende il contratto nullo. Il conduttore può chiedere al giudice la riconduzione a un contratto di durata legale con canone ricondotto al minimo previsto dagli accordi territoriali: è un rischio che ricade quasi interamente sul proprietario.
02 · Costi
Imposta di registro, bollo e cedolare secca
Alla registrazione si versano due imposte, salvo che si opti per la cedolare secca.
L'imposta di registro per le locazioni a uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Per i contratti a canone concordato la base imponibile è ridotta del 30%. Per legge l'imposta è dovuta in parti uguali tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo.
L'imposta di bollo è dovuta nella misura di 16 euro ogni quattro facciate scritte, e comunque ogni cento righe, per ciascuna copia da registrare.
Optando per la cedolare secca non si versano né imposta di registro né bollo, per tutta la durata dell'opzione. È uno dei motivi per cui la valutazione tra regime ordinario e cedolare va fatta prima della registrazione, non dopo.
- L'imposta di registro si può versare annualmente oppure in unica soluzione per l'intera durata, con uno sconto.
- Il versamento in unica soluzione conviene sui contratti lunghi, ma non si recupera se il contratto si risolve anticipatamente.
- Alle annualità successive alla prima l'imposta va versata entro trenta giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
- Per le proroghe è dovuta l'imposta sull'intero periodo di proroga.
- Per le risoluzioni anticipate è dovuta un'imposta fissa di 67 euro.
Chi paga cosa
La ripartizione al 50% dell'imposta di registro è una regola di legge, ma vale nei rapporti interni: verso l'Agenzia delle Entrate entrambe le parti rispondono in solido dell'intero.
- Il bollo è di norma a carico del conduttore per prassi, ma è liberamente negoziabile
- Con la cedolare secca il locatore rinuncia anche all'adeguamento ISTAT
- La quota di imposta a carico dell'inquilino non è detraibile
03 · Cosa portare
I documenti per la registrazione
- Contratto firmato da tutte le parti, in duplice originale
- Documenti d'identità e codici fiscali di locatore e conduttore, e di eventuali coobbligati
- Dati catastali dell'immobile: foglio, particella, subalterno, categoria e rendita
- Attestato di prestazione energetica (APE), con gli estremi da riportare in contratto
- Accordo territoriale e attestazione di rispondenza, per i contratti a canone concordato
- Documentazione dell'esigenza transitoria, per i contratti transitori
- IBAN per l'addebito delle imposte, se si sceglie il pagamento telematico
Per i contratti a canone concordato l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale è necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali, comprese la riduzione della base imponibile IMU e l'aliquota ridotta della cedolare secca.
04 · Dopo la registrazione
Proroga, cessione, risoluzione
Il contratto registrato genera adempimenti anche negli anni successivi, e ognuno ha un termine di trenta giorni.
- Adeguamento ISTAT: si applica solo se previsto in contratto e se non si è optato per la cedolare secca. Va richiesto per iscritto e non è automatico.
- Disdetta: il conduttore può recedere con preavviso di sei mesi per gravi motivi, o secondo quanto previsto in contratto. Il locatore ha facoltà limitate alla prima scadenza.
- Morosità: i canoni non percepiti restano tassabili fino alla convalida di sfratto, salvo le regole specifiche previste per le locazioni abitative.
Annualità successive
Versamento dell'imposta di registro entro trenta giorni dalla scadenza dell'annualità, salvo cedolare secca o pagamento in unica soluzione.
Proroga
Da comunicare entro trenta giorni dalla scadenza, con versamento dell'imposta sul nuovo periodo.
Cessione o subentro
Cambio di conduttore o di locatore da registrare entro trenta giorni con imposta fissa.
Risoluzione anticipata
Da comunicare entro trenta giorni con versamento dell'imposta fissa di 67 euro.
05 · Ravvedimento
Registrazione tardiva e omessa
Il ritardo si sana con il ravvedimento operoso: si versa l'imposta dovuta, gli interessi legali per i giorni di ritardo e una sanzione ridotta in misura decrescente rispetto al tempo trascorso. Prima si interviene, meno si paga.
L'omessa registrazione ha però conseguenze che vanno oltre la sanzione tributaria. Il contratto non registrato è nullo, e il conduttore può agire in giudizio per ottenere la riconduzione del rapporto a un contratto di durata legale con canone determinato secondo i minimi degli accordi territoriali. In quel caso il proprietario perde molto più della sanzione risparmiata.
C'è poi l'aspetto reddituale: i canoni percepiti da un contratto non registrato restano comunque tassabili, e la mancata dichiarazione costituisce una violazione autonoma.
Il ravvedimento non è più possibile una volta che l'Agenzia ha notificato un atto di liquidazione o accertamento. Se il contratto non è mai stato registrato, la cosa peggiore da fare è aspettare.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Devo registrare anche un contratto di sei mesi?
Sì. L'unica esenzione riguarda i contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore. Un contratto di sei mesi va registrato entro trenta giorni dalla stipula.
Vale anche per i contratti transitori e per quelli a studenti universitari, che hanno durate ridotte ma obbligo pieno di registrazione.
Chi paga l'imposta di registro?
Per legge è dovuta in parti uguali da locatore e conduttore, salvo diverso accordo tra le parti. Verso l'Agenzia delle Entrate però entrambi rispondono in solido dell'intero importo.
Con l'opzione per la cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta da nessuno dei due, e nemmeno il bollo.
Posso registrare un contratto già scaduto?
Sì, con ravvedimento operoso, versando imposta, interessi e sanzione ridotta. La registrazione tardiva sana la violazione tributaria.
Restano però gli effetti civilistici del periodo in cui il contratto è stato eseguito senza registrazione: il conduttore conserva le azioni previste dalla legge, che la registrazione tardiva non elimina del tutto.
Conviene pagare l'imposta per tutta la durata in una volta?
Sul piano finanziario sì: il pagamento in unica soluzione dà diritto a una riduzione. Il rischio è la risoluzione anticipata, perché la parte di imposta relativa alle annualità non godute non si recupera integralmente.
Su un 4+4 con inquilino stabile ha senso. Su un transitorio o su un rapporto incerto conviene il versamento annuale.
Devo comunicare la registrazione all'inquilino?
Sì. Entro sessanta giorni dalla registrazione il locatore deve darne comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio, quest'ultimo ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
È un adempimento spesso trascurato ma previsto espressamente dalla normativa sulle locazioni abitative.
Parliamone
Trenta giorni dalla firma, non dall'inizio della locazione
È l'errore più comune: il termine decorre dalla data del contratto, anche se la decorrenza dell'affitto è successiva. Portalo appena firmato.