Agenzia immobiliare
Provvigione in percentuale sul prezzo, più IVA, dovuta alla conclusione dell'affare. È in parte detraibile per l'acquisto della prima casa.
Immobili · Compravendita
Quanto costa comprare casa
Il prezzo è la parte che tutti guardano. Il resto (imposte, notaio, agenzia, perizia) arriva dopo, tutto insieme, e vale una cifra che va conosciuta prima di firmare il preliminare, non dopo.
01 · Il capitolo principale
Le imposte da pagare per comprare casa
La prima domanda non è quanto costa la casa, ma chi la vende. Se vende un privato si applica l'imposta di registro; se vende un'impresa costruttrice entro certi termini, si applica l'IVA. Sono due regimi completamente diversi.
| Venditore privato | Impresa costruttrice | |
|---|---|---|
| Imposta principale | Registro, proporzionale | IVA, con aliquota ridotta per la prima casa |
| Base imponibile | Valore catastale, con il prezzo-valore | Il prezzo effettivo |
| Imposta ipotecaria e catastale | In misura fissa | In misura fissa |
| Prima casa | Aliquota di registro ridotta | Aliquota IVA ridotta |
| Seconda casa | Aliquota di registro ordinaria | Aliquota IVA ordinaria |
| Detrazione IVA | Non applicabile | Prevista una detrazione per l'acquisto da impresa, a condizioni |
Il prezzo-valore è il meccanismo che, negli acquisti da privato di immobili abitativi, consente di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo. Va chiesto espressamente in atto e comporta anche la riduzione dell'onorario notarile. È quasi sempre conveniente e va ricordato al notaio.
02 · Le agevolazioni
Se hai i requisiti prima casa
È la voce che sposta di più il conto finale. I requisiti sono precisi e vanno dichiarati in atto: le agevolazioni prima casa hanno una pagina dedicata.
- L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso.
- Devi avere o trasferire la residenza nel Comune entro il termine previsto.
- Non devi essere titolare di altra abitazione nello stesso Comune.
- Non devi essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni, salvo la possibilità di alienarla entro il termine previsto.
- Le pertinenze (box, cantina, posto auto) godono dell'agevolazione entro i limiti previsti per categoria.
- La dichiarazione mendace comporta la decadenza, con recupero della differenza d'imposta, sanzione e interessi.
03 · L'atto
Il costo del notaio
L'onorario notarile è una voce sola in fattura ma contiene cose diverse, e vale la pena capire quali.
L'onorario
La parcella professionale, libera e variabile fra studi. Il preventivo si chiede sempre, e si confronta a parità di prestazioni.
Le imposte anticipate
Il notaio versa registro, ipotecaria, catastale e bollo per tuo conto: sono la parte più consistente della fattura e non sono un suo compenso.
Le visure e gli accertamenti
Ipocatastali, planimetrie, verifiche urbanistiche: sono l'attività che protegge dall'acquistare un immobile con problemi.
L'atto di mutuo
Se c'è un mutuo, è un atto ulteriore con un proprio onorario, spesso praticato a condizioni concordate con la banca.
Cosa chiedere nel preventivo
Perché due preventivi siano confrontabili.
- Distinzione fra onorario e imposte anticipate
- Indicazione se è applicato il prezzo-valore
- Se comprende l'atto di mutuo o è a parte
- Se comprende visure e accertamenti preliminari
04 · Il contorno
Tutto il resto
Sono voci singolarmente modeste che sommate pesano quanto una delle grandi.
Perizia e istruttoria del mutuo
Costi bancari per la valutazione dell'immobile e l'apertura della pratica. Sono detraibili come oneri accessori al mutuo.
Imposta sostitutiva sul mutuo
Percentuale sul capitale erogato, trattenuta dalla banca. Detraibile fra gli oneri accessori.
Assicurazione incendio e scoppio
Richiesta dalla banca per tutta la durata del mutuo. Non rientra fra gli oneri accessori detraibili.
APE
L'attestato di prestazione energetica è a carico del venditore, ma va verificato che ci sia e sia valido.
Traslochi e allacciamenti
Volture delle utenze, eventuali depositi cauzionali, spese di trasloco: piccole ma immediate.
05 · Prima del rogito
Il compromesso e la caparra
È il momento in cui ci si vincola davvero, ed è quello in cui si commettono gli errori più costosi.
- Il preliminare va registrato entro il termine previsto, con imposta di registro fissa più una quota proporzionale su caparra e acconti.
- Quanto versato in sede di registrazione del preliminare si scomputa dall'imposta dovuta sul rogito.
- La caparra confirmatoria ha una funzione precisa: se il compratore recede la perde, se recede il venditore la restituisce raddoppiata.
- La trascrizione del preliminare presso i registri immobiliari lo rende opponibile ai terzi: protegge da ipoteche o vendite successive.
- Va verificata la conformità urbanistica e catastale prima del preliminare, non dopo.
- Se l'acquisto dipende dal mutuo, va inserita una condizione sospensiva legata alla concessione del finanziamento.
La condizione sospensiva sull'ottenimento del mutuo è la clausola più importante e la più spesso dimenticata. Senza, chi firma un preliminare e poi non ottiene il finanziamento perde la caparra pur non avendo alcuna colpa.
06 · Gli adempimenti
Che cosa cambia dopo l'acquisto
L'atto non chiude nulla: apre una serie di posizioni che vanno gestite.
- IMU: dovuta se non è abitazione principale, con il conteggio per mesi dall'acquisto. Vedi IMU a Torino.
- TARI: va presentata la denuncia di occupazione al Comune.
- Volture delle utenze: luce, gas, acqua, con lettura dei contatori il giorno del rogito.
- Dichiarazione dei redditi: l'immobile entra nel quadro dei fabbricati dall'anno di acquisto.
- Detrazione degli interessi del mutuo, se ricorrono i requisiti. Vedi interessi del mutuo.
- Residenza: se hai chiesto la prima casa, il trasferimento va perfezionato entro il termine, e la decadenza è automatica se non avviene.
Il trasferimento di residenza entro il termine è la condizione la cui violazione produce più decadenze. Non basta averne l'intenzione: serve la pratica anagrafica conclusa, e i tempi dei Comuni non sempre sono brevi.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Quanto devo mettere da parte oltre al prezzo?
Dipende da tre variabili: se hai i requisiti prima casa, se compri da privato o da impresa, e se c'è un mutuo. La differenza fra le combinazioni è ampia.
Il calcolo si fa sui numeri concreti: prezzo, rendita catastale, importo del mutuo e requisiti personali. Con questi dati il conto esce esatto in pochi minuti, ed è meglio conoscerlo prima del preliminare.
Che cos'è il prezzo-valore e mi conviene?
È il meccanismo che, negli acquisti di immobili abitativi da privato, consente di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo pattuito.
Nella grande maggioranza dei casi conviene, perché il valore catastale è inferiore al prezzo di mercato, e comporta anche una riduzione dell'onorario notarile. Va chiesto espressamente in atto.
La provvigione dell'agenzia si detrae?
Sì, per l'acquisto dell'abitazione principale è prevista una detrazione sui compensi pagati agli intermediari immobiliari, entro un tetto di spesa.
Serve la fattura intestata a chi detrae e il pagamento tracciato. Se l'immobile è cointestato, la detrazione si ripartisce fra gli acquirenti in proporzione alla quota.
Compro da un'impresa. Cambia molto?
Sì. Se l'impresa è quella costruttrice e vende entro i termini previsti, l'operazione è soggetta a IVA calcolata sul prezzo effettivo, non sul valore catastale.
Questo di regola alza il carico rispetto all'acquisto da privato con prezzo-valore. È però prevista una detrazione per l'acquisto di abitazioni da impresa in determinati casi, che va verificata.
Parliamone
Il conto completo si fa prima del preliminare
Con il prezzo, la rendita catastale e i tuoi requisiti si calcola tutto in un incontro. Meglio saperlo prima di versare la caparra.