Detrazioni incapienti
Chi ha molte detrazioni e poco reddito potrebbe non avere imposta da abbattere: togliere il canone dall'imponibile IRPEF gli fa perdere capienza.
Persone fisiche · Immobili
Cedolare secca: conviene o no
Un'imposta sostitutiva sui canoni al posto dell'IRPEF ordinaria. Conviene quasi sempre a chi ha redditi medio-alti, molto meno a chi ha aliquote basse e detrazioni da sfruttare. Il calcolo si fa sui numeri, non per sentito dire.
01 · Il meccanismo
Cedolare secca: un'imposta al posto di tre
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione dei redditi da locazione di immobili a uso abitativo. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto.
Il canone tassato è il 100% di quello percepito, senza la deduzione forfettaria del 5% prevista nel regime ordinario. In compenso l'aliquota è fissa e non si somma agli altri redditi.
Le aliquote sono due: 21% ordinaria e 10% per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa o secondo gli accordi territoriali, purché ricorrano le condizioni previste.
| Aspetto | Regime ordinario | Cedolare secca |
|---|---|---|
| Base imponibile | 95% del canone | 100% del canone |
| Aliquota | IRPEF progressiva sul reddito complessivo | 21% oppure 10% concordato |
| Addizionali regionale e comunale | Dovute | Non dovute |
| Imposta di registro | Dovuta, 2% del canone | Non dovuta |
| Imposta di bollo | Dovuta | Non dovuta |
| Adeguamento ISTAT | Applicabile | Non applicabile per la durata dell'opzione |
| Incidenza su detrazioni e ISEE | Il canone entra nel reddito complessivo | Rileva comunque per detrazioni, ISEE e assegni familiari |
Attenzione a un equivoco diffuso: il reddito assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma va comunque considerato per determinare la spettanza di detrazioni, deduzioni e prestazioni collegate al reddito, e concorre all'ISEE.
02 · Requisiti
Chi può optare e per quali immobili
L'opzione è riservata alle persone fisiche che locano al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione. Sono escluse società, enti e chi affitta nell'ambito di un'attività commerciale.
L'immobile deve essere a uso abitativo, appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 escluso A/10, insieme alle relative pertinenze locate congiuntamente.
Il conduttore non deve agire nell'esercizio di attività d'impresa o di lavoro autonomo: una locazione abitativa a una società che la destina ai propri dipendenti è generalmente esclusa.
- Ammessi: contratti liberi 4+4, concordati 3+2, transitori, per studenti universitari.
- Ammessi: contratti in comproprietà, con opzione esercitabile da ciascun comproprietario per la propria quota.
- Esclusi: immobili strumentali e commerciali, categoria A/10 e categorie C e D.
- Esclusi: locazioni effettuate nell'esercizio di impresa o di arte e professione.
- Esclusi: contratti con conduttore che agisce come imprenditore o professionista.
Affitti brevi
Per le locazioni brevi, di durata non superiore a trenta giorni, la cedolare si applica con regole proprie e con un limite al numero di immobili destinabili al regime da parte dello stesso soggetto.
- Oltre la soglia di immobili prevista, l'attività si considera imprenditoriale
- Gli intermediari e i portali applicano una ritenuta sui canoni
- L'aliquota può differire tra il primo immobile e quelli successivi
- Le regole sono cambiate più volte: la verifica va fatta sull'anno in corso
03 · Il calcolo
Come si stabilisce se conviene
Il confronto va fatto sul carico complessivo, non sull'aliquota nominale. Con la cedolare si paga il 21% sul 100% del canone; con il regime ordinario si paga l'aliquota marginale IRPEF sul 95%, più le addizionali, più il 2% di imposta di registro suddiviso con l'inquilino.
Il punto di indifferenza si colloca all'incirca dove l'aliquota marginale IRPEF, sommata alle addizionali, scende sotto il 21% corretto per la deduzione forfettaria. In pratica: per chi si trova nel primo scaglione IRPEF la cedolare spesso non conviene, dal secondo in su quasi sempre sì.
Ci sono però due elementi che possono ribaltare il calcolo aritmetico.
Rinuncia all'ISTAT
Con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Su un contratto lungo, in periodi di inflazione, è un costo reale.
Canone concordato
L'aliquota al 10% rende la cedolare quasi sempre la scelta migliore, ma richiede l'attestazione di rispondenza all'accordo territoriale.
Più immobili locati
Sommando più canoni si sale di scaglione IRPEF: la convenienza della cedolare cresce con il numero di locazioni.
Morosità
Sia in cedolare sia in regime ordinario i canoni non percepiti restano tassabili fino alla convalida di sfratto, con le eccezioni previste per le abitazioni.
Coniuge a carico
Il reddito da cedolare rileva comunque per la verifica dei limiti di reddito dei familiari a carico.
04 · Come si esercita
Esercizio, proroga e revoca
L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto, compilando la sezione dedicata del modello RLI. Se non viene esercitata subito, può essere esercitata all'inizio di una delle annualità successive, entro il termine per il versamento dell'imposta di registro di quell'annualità.
L'opzione vincola il locatore per l'intera durata del contratto o della proroga, ma è revocabile a ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca comporta il versamento dell'imposta di registro per le annualità residue.
Condizione essenziale è la comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata o PEC, con cui il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone. Senza questa comunicazione l'opzione è inefficace.
- Alla registrazionePrima opzioneSezione dedicata del modello RLI, contestualmente alla registrazione del contratto
- Annualità successiveOpzione tardivaEntro il termine di versamento dell'imposta di registro dell'annualità
- Prima dell'opzioneComunicazione al conduttoreRaccomandata o PEC con rinuncia all'aggiornamento del canone: senza, l'opzione non produce effetti
- Giugno e novembreVersamentiSaldo e acconti dell'imposta sostitutiva seguono le scadenze IRPEF
- A ogni annualitàRevocaPossibile, con ripresa dell'imposta di registro per il periodo residuo
In caso di comproprietà l'opzione è esercitabile separatamente da ciascun comproprietario per la propria quota. Chi non opta continua a versare la propria quota di imposta di registro secondo le regole ordinarie.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Con la cedolare posso adeguare il canone all'inflazione?
No. L'esercizio dell'opzione comporta la rinuncia, per tutta la sua durata, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto in contratto.
È un elemento che pesa sui contratti lunghi: su un 4+4 la rinuncia copre potenzialmente otto anni di adeguamenti. Va messo nel confronto insieme al risparmio d'imposta.
Il reddito da cedolare conta per l'ISEE?
Sì. Anche se non entra nel reddito complessivo ai fini IRPEF, il reddito assoggettato a cedolare secca rileva per la determinazione dell'ISEE, per la spettanza di detrazioni e deduzioni e per la verifica dei limiti di reddito dei familiari a carico.
È un punto che genera equivoci: la cedolare riduce l'imposta, non rende il reddito invisibile.
Posso passare alla cedolare a metà contratto?
Sì. Se non è stata esercitata alla registrazione, l'opzione può essere esercitata all'inizio di una qualsiasi annualità successiva, entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro di quell'annualità.
Serve comunque la comunicazione preventiva al conduttore con rinuncia all'aggiornamento del canone: senza, l'opzione non è valida.
Se l'inquilino non paga devo comunque versare l'imposta?
In linea generale sì: i canoni non percepiti restano tassabili fino alla convalida di sfratto per morosità. Per le locazioni a uso abitativo sono però previste regole specifiche che consentono, a determinate condizioni e dal momento indicato dalla norma, di non assoggettare a tassazione i canoni non riscossi.
È una situazione da esaminare caso per caso, perché incide sia sulla dichiarazione sia sull'eventuale recupero di quanto già versato.
Vale anche per il box o la cantina?
Sì, se le pertinenze sono locate congiuntamente all'abitazione e il contratto è unico. Una pertinenza locata separatamente a un soggetto diverso segue invece le regole proprie della sua categoria catastale.
Un box locato da solo, essendo categoria C/6, non rientra nel regime della cedolare secca.
Parliamone
Il confronto richiede cinque minuti e vale per anni
Bastano il canone annuo, la rendita catastale e il tuo reddito complessivo. Da lì il calcolo è aritmetica.