Deduceri fără acoperire
Cine are multe deduceri și venit mic s-ar putea să nu aibă impozit de redus: dacă scoți chiria din baza IRPEF, pierzi capacitatea de a folosi deducerile.
Persoane fizice · Imobile
Cedolare secca pe chirii: merită sau nu
Cedolare secca (impozitul fix pe chirii) este un impozit care înlocuiește IRPEF (impozitul pe venitul persoanelor fizice) obișnuit pe chiriile încasate. Merită aproape întotdeauna celor cu venituri medii și mari, mult mai puțin celor cu cote mici și deduceri de folosit. Calculul se face pe cifre, nu după ce ai auzit.
01 · Mecanismul
Un impozit în locul a trei
Cedolare secca este un regim opțional de impozitare a veniturilor din închirierea imobilelor de locuit. Înlocuiește IRPEF, impozitele adiționale regional și comunal, taxa de înregistrare și taxa de timbru pe contract.
Chiria impozitată este 100% din cea încasată, fără deducerea forfetară de 5% prevăzută în regimul obișnuit. În schimb, cota este fixă și nu se adună la celelalte venituri.
Cotele sunt două: 21%, cea obișnuită, și 10% pentru contractele cu canone concordato (chiria stabilită după acordul local) încheiate în localitățile cu cerere mare de locuințe sau conform acordurilor teritoriale, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute.
| Aspect | Regimul obișnuit | Cedolare secca |
|---|---|---|
| Baza de impozitare | 95% din chirie | 100% din chirie |
| Cota | IRPEF progresiv pe venitul total | 21% sau 10% la canone concordato |
| Impozitele adiționale regional și comunal | Datorate | Nedatorate |
| Taxa de înregistrare | Datorată, 2% din chirie | Nedatorată |
| Taxa de timbru | Datorată | Nedatorată |
| Actualizarea ISTAT | Aplicabilă | Neaplicabilă pe durata opțiunii |
| Efectul asupra deducerilor și ISEE | Chiria intră în venitul total | Contează oricum pentru deduceri, ISEE și alocațiile familiale |
Atenție la o neînțelegere răspândită: venitul supus cedolare nu intră în venitul total pentru IRPEF, dar trebuie luat în calcul pentru dreptul la deduceri, scutiri și prestații legate de venit, și contează pentru ISEE (indicatorul situației economice a familiei).
02 · Condiții
Cine poate opta pentru cedolare secca și pentru ce imobile
Opțiunea este rezervată persoanelor fizice care închiriază în afara unei activități de întreprindere, artizanale sau profesionale. Sunt excluse societățile, instituțiile și cei care închiriază în cadrul unei activități comerciale.
Imobilul trebuie să fie de locuit, din categoriile cadastrale A/1 până la A/11, cu excepția A/10, împreună cu anexele închiriate odată cu el.
Chiriașul nu trebuie să acționeze în exercitarea unei activități de întreprindere sau independente: o închiriere de locuință către o societate care o folosește pentru proprii angajați este, în general, exclusă.
- Admise: contractele libere 4+4, cele cu canone concordato 3+2, cele tranzitorii, cele pentru studenți universitari.
- Admise: contractele în coproprietate, cu opțiune pe care o poate exercita fiecare coproprietar pentru cota sa.
- Excluse: imobilele folosite pentru activitate și cele comerciale, categoria A/10 și categoriile C și D.
- Excluse: închirierile făcute în exercitarea unei activități de întreprindere, artizanale sau profesionale.
- Excluse: contractele cu un chiriaș care acționează ca antreprenor sau profesionist.
Închirieri pe termen scurt
Pentru închirierile scurte, de cel mult treizeci de zile, cedolare se aplică după reguli proprii și cu o limită a numărului de imobile pe care aceeași persoană le poate pune în acest regim.
- Peste pragul de imobile prevăzut, activitatea se consideră de întreprindere
- Intermediarii și platformele online aplică o reținere la sursă pe chirii
- Cota poate fi diferită pentru primul imobil și pentru cele următoare
- Regulile s-au schimbat de mai multe ori: verificarea se face pe anul în curs
03 · Calculul
Cum stabilești dacă merită
Comparația se face pe sarcina fiscală totală, nu pe cota nominală. Cu cedolare plătești 21% pe 100% din chirie; în regimul obișnuit plătești cota marginală IRPEF pe 95%, plus impozitele adiționale, plus 2% taxă de înregistrare împărțită cu chiriașul.
Punctul de echilibru se află cam acolo unde cota marginală IRPEF, adunată cu impozitele adiționale, coboară sub 21% corectat cu deducerea forfetară. În practică: pentru cine se află în prima tranșă IRPEF, cedolare adesea nu merită, de la a doua în sus aproape întotdeauna da.
Există însă două elemente care pot răsturna calculul aritmetic.
Renunțarea la ISTAT
Cu cedolare renunți la actualizarea după indicele ISTAT (inflația calculată de institutul italian de statistică) pe toată durata opțiunii. La un contract lung, în perioade de inflație, este un cost real.
Canone concordato
Cota de 10% face din cedolare aproape întotdeauna alegerea mai avantajoasă, dar cere atestarea de conformitate cu acordul teritorial.
Mai multe imobile închiriate
Adunând mai multe chirii urci în tranșa IRPEF: avantajul cedolare crește cu numărul de închirieri.
Chiriile neplătite
Atât cu cedolare, cât și în regimul obișnuit, chiriile neîncasate rămân impozabile până la validarea evacuării, cu excepțiile prevăzute pentru locuințe.
Soțul în întreținere
Venitul din cedolare contează oricum la verificarea limitelor de venit pentru membrii familiei aflați în întreținere.
04 · Cum se exercită
Exercitarea, prelungirea și revocarea
Opțiunea se exercită la înregistrarea contractului, completând secțiunea dedicată din formularul RLI. Dacă nu este exercitată imediat, poate fi exercitată la începutul unuia dintre anii contractuali următori, până la termenul de plată a taxei de înregistrare pentru acel an.
Opțiunea îl leagă pe proprietar pentru toată durata contractului sau a prelungirii, dar este revocabilă în fiecare an contractual care urmează celui în care a fost exercitată. Revocarea înseamnă plata taxei de înregistrare pentru anii rămași.
Condiția esențială este comunicarea prealabilă către chiriaș, prin scrisoare recomandată sau PEC (poșta electronică certificată), prin care proprietarul renunță la dreptul de a cere actualizarea chiriei. Fără această comunicare, opțiunea nu are efect.
- La înregistrarePrima opțiuneSecțiunea dedicată din formularul RLI, odată cu înregistrarea contractului
- Anii următoriOpțiune ulterioarăPână la termenul de plată a taxei de înregistrare pentru anul respectiv
- Înainte de opțiuneComunicarea către chiriașRecomandată sau PEC cu renunțarea la actualizarea chiriei: fără ea, opțiunea nu produce efecte
- Iunie și noiembriePlățileSoldul și avansurile impozitului înlocuitor urmează termenele IRPEF
- În fiecare anRevocareaPosibilă, cu reluarea taxei de înregistrare pentru perioada rămasă
În cazul coproprietății, opțiunea poate fi exercitată separat de fiecare coproprietar pentru cota sa. Cine nu optează continuă să plătească partea sa de taxă de înregistrare după regulile obișnuite.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Cu cedolare pot ajusta chiria la inflație?
Nu. Exercitarea opțiunii înseamnă renunțarea, pe toată durata ei, la dreptul de a cere actualizarea chiriei, chiar dacă este prevăzută în contract.
Este un element care cântărește la contractele lungi: la un 4+4, renunțarea acoperă potențial opt ani de actualizări. Trebuie pus în comparație alături de economia de impozit.
Venitul din cedolare contează pentru ISEE?
Da. Chiar dacă nu intră în venitul total pentru IRPEF, venitul supus cedolare secca contează la calculul ISEE, pentru dreptul la deduceri și scutiri și la verificarea limitelor de venit pentru membrii familiei aflați în întreținere.
Este un punct care produce neînțelegeri: cedolare reduce impozitul, nu face venitul invizibil.
Pot trece la cedolare la mijlocul contractului?
Da. Dacă nu a fost exercitată la înregistrare, opțiunea poate fi exercitată la începutul oricărui an contractual următor, până la termenul prevăzut pentru plata taxei de înregistrare pentru acel an.
Este oricum nevoie de comunicarea prealabilă către chiriaș, cu renunțarea la actualizarea chiriei: fără ea, opțiunea nu este valabilă.
Dacă chiriașul nu plătește, trebuie să plătesc totuși impozitul?
În general, da: chiriile neîncasate rămân impozabile până la validarea evacuării pentru neplată. Pentru închirierile de locuințe există însă reguli specifice care permit, în anumite condiții și din momentul indicat de lege, să nu impozitezi chiriile neîncasate.
Este o situație de examinat de la caz la caz, pentru că influențează atât declarația, cât și eventuala recuperare a sumelor deja plătite.
Se aplică și la box sau la pivniță?
Da, dacă anexele sunt închiriate împreună cu locuința și contractul este unul singur. O anexă închiriată separat unei alte persoane urmează în schimb regulile proprii categoriei sale cadastrale.
Un box închiriat singur, fiind în categoria C/6, nu intră în regimul cedolare secca.
Să vorbim
Comparația durează cinci minute și contează ani de zile
Îți trebuie doar chiria anuală, venitul cadastral și venitul tău total. De acolo, calculul este aritmetică.