Întreținerea extraordinară
În sarcina proprietarului, cu excepția unei înțelegeri diferite admise în limitele prevăzute.
Imobile · Altă destinație decât locuința
Închirierea unui spațiu comercial
Contractul de închiriere a unui spațiu comercial nu este cel pentru o locuință: durează șase ani plus șase, chiriașul are drept de preempțiune și, la final, o indemnizație pentru clientela pierdută. Sunt protecții puternice, iar cine dă în chirie trebuie să le cunoască înainte de a semna.
01 · Regula 6+6
Durata legală a contractului de închiriere comercială
Închirierea imobilelor cu altă destinație decât locuința are o durată minimă stabilită prin lege, pe care părțile nu o pot reduce. Reînnoirea la primul termen este automată, cu excepția refuzului motivat al proprietarului în cazurile prevăzute.
| Element | Regula |
|---|---|
| Durata minimă obișnuită | Șase ani, plus șase de reînnoire automată |
| Activități hoteliere | Nouă ani, plus nouă |
| Reînnoirea la primul termen | Automată, cu excepția refuzului în cazurile strict prevăzute de lege |
| Denunțarea de către chiriaș | La termen, cu preavizul din contract |
| Retragerea chiriașului | Pentru motive grave, oricând, cu preaviz de șase luni |
| Contracte tranzitorii | Admise doar pentru nevoi obiectiv temporare, documentate |
Refuzul reînnoirii la primul termen este posibil doar în cazurile strict prevăzute de lege (folosință proprie, renovare, demolare) și trebuie comunicat cu preaviz și motivare. Un refuz generic sau nemotivat nu produce efecte, iar contractul continuă încă șase ani.
02 · Protecțiile
Dreptul de preempțiune și indemnizația de clientelă
Sunt cele mai puternice două protecții ale chiriașului și se aplică doar activităților care presupun contact direct cu publicul de utilizatori și consumatori.
- Preempțiunea la vânzare: dacă proprietarul vrea să vândă imobilul, trebuie să i-l ofere mai întâi chiriașului, în aceleași condiții.
- Preempțiunea la noua închiriere: la termen, dacă proprietarul vrea să închirieze din nou unor terți, trebuie să-l prefere pe chiriașul care pleacă.
- Oferta se comunică printr-un act notificat, cu prețul și condițiile.
- Dacă comunicarea lipsește, chiriașul poate răscumpăra imobilul de la cumpărător, în termenele prevăzute.
- Indemnizația de clientelă (indennità di avviamento) se cuvine la încetarea contractului care nu se datorează neîndeplinirii obligațiilor sau retragerii chiriașului, în valoare de un număr de chirii lunare stabilit prin lege.
- Indemnizația se dublează dacă imobilul este folosit apoi pentru aceeași activitate sau pentru una asemănătoare.
Cine are drept și cine nu
Criteriul este contactul cu publicul.
- Magazine, baruri, restaurante, frizerii: da
- Birouri și cabinete profesionale: nu
- Magazii și depozite fără acces pentru public: nu
- Activități industriale și artizanale fără vânzare directă: nu
03 · Fiscul
Înregistrarea și impozitele
Regimul fiscal depinde de cine este proprietarul și de opțiunea pe care o alege.
- Taxa anuală de înregistrare se plătește la termene, cu formularul F24 Elide (formularul italian de plată).
- Taxa se poate plăti pentru toată durata într-o singură tranșă, cu o reducere.
- Prelungirile, cesiunile și rezilierile se comunică la Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană) cu formularele prevăzute.
- Depozitul (deposito cauzionale, suma lăsată de chiriaș la semnare) nu este impozabilă, dar dobânzile legale îi revin chiriașului.
- TARI (taxa pe gunoi) este în sarcina celui care ocupă imobilul.
Înregistrarea
Obligatorie în treizeci de zile, cu imposta di registro (taxa de înregistrare) proporțională cu chiria anuală, care se poate împărți între părți.
Proprietar persoană fizică
Chiria intră în venitul total cu deducerea forfetară din venit prevăzută, cu excepția opțiunii pentru cedolare în cazurile admise.
Proprietar persoană impozabilă în scopuri de IVA
Închirierea este de regulă scutită de IVA (TVA-ul italian), cu posibilitatea de a opta pentru impozitare în cazurile prevăzute.
Cedolare secca
Admisă în cazuri limitate, pentru imobile de o anumită categorie și suprafață, închiriate unor persoane impozabile. Vezi cedolare secca (impozitul forfetar pe chirii).
04 · Transferul
Cesiunea contractului sau a afacerii
Este o particularitate importantă: la închirierea comercială, chiriașul poate ceda contractul împreună cu afacerea fără acordul proprietarului.
- Vânzarea sau închirierea afacerii duce la preluarea contractului de către dobânditor, după comunicarea către proprietar.
- Proprietarul se poate opune doar pentru motive grave, în termenul prevăzut.
- Cedentul continuă să răspundă pentru îndeplinirea obligațiilor de către cesionar, dacă nu este eliberat în mod expres.
- Subînchirierea parțială urmează reguli proprii și trebuie verificată în raport cu clauzele contractului.
- Preluarea se comunică la Agenzia delle Entrate cu formularul prevăzut.
- La vânzarea afacerii, valoarea unui contract de închiriere într-un loc bun este adesea o parte importantă a prețului.
Posibilitatea de a ceda contractul împreună cu afacerea fără acord este ceea ce face din contractul comercial un activ: cine vinde un magazin care merge vinde și dreptul de a rămâne în acel spațiu, în acele condiții. De aceea chiriile blocate de ani de zile au o valoare de piață proprie.
05 · Cine ce face
Întreținere, cheltuieli și formalități
Împărțirea între proprietar și chiriaș urmează regulile generale ale închirierii, dar la spațiile comerciale contractul are mai multă libertate de adaptare.
Întreținerea obișnuită
În sarcina chiriașului, împreună cu micile reparații datorate folosinței.
Cheltuielile de condominiu
Împărțite după regulile generale, chiriașul suportând cheltuielile de administrare curentă.
Adaptările la normative
Instalații, siguranță, accesibilitate: împărțirea trebuie stabilită în contract, pentru că este o sursă frecventă de conflict.
Îmbunătățiri și adăugiri
Trebuie reglementate: fără acord, regimul legal poate duce la rezultate nedorite pentru amândouă părțile.
Asigurarea
Este o practică bună să prevezi acoperirile fiecărei părți, cu plafoane și condiții.
06 · Remediile
Neplata chiriei și rezilierea
La închirierea cu altă destinație nu se aplică regimul favorabil prevăzut pentru locuințe: protecțiile chiriașului sunt altele, iar recuperarea urmează regulile generale.
- Neplata chiriei justifică rezilierea după regulile generale privind neîndeplinirea obligațiilor, ținând cont de gravitate.
- Clauza rezolutorie expresă din contract face remediul mai rapid.
- Evacuarea pentru neplată urmează procedura specială, cu termenele pe care le presupune.
- Depozitul acoperă doar o parte, și merită luată în calcul o fidejusiune bancară.
- Indemnizația de clientelă nu se cuvine când încetarea se datorează neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș.
- Medierea este obligatorie înainte de a merge în instanță pentru litigiile privind închirierile.
Fidejusiunea bancară la prima cerere este acoperirea care face cu adevărat diferența într-un contract comercial. Depozitul acoperă câteva chirii lunare; în termenele reale ale unei proceduri de evacuare, expunerea proprietarului este mult mai mare.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Pot face un contract mai scurt de șase ani?
Nu, durata minimă este obligatorie pentru contractele cu altă destinație decât locuința: un termen mai scurt este înlocuit de drept cu cel legal.
Contractele tranzitorii sunt admise doar pentru nevoi obiectiv temporare ale uneia dintre părți, care trebuie indicate și documentate. Nu sunt o scurtătură pentru a ocoli durata.
Trebuie să plătesc indemnizația de clientelă și pentru un birou?
Nu. Indemnizația se cuvine doar pentru activitățile care presupun contact direct cu publicul de utilizatori și consumatori: magazine, baruri, restaurante, comerț cu amănuntul.
Cabinetele profesionale și birourile fără acces pentru public sunt excluse, la fel ca depozitele și magaziile. Este aceeași distincție care guvernează dreptul de preempțiune.
Chiriașul meu vrea să vândă magazinul. Mă pot opune?
Doar pentru motive grave și în termenele prevăzute. La închirierea comercială, chiriașul poate ceda contractul împreună cu afacerea fără acordul tău, cu condiția să te anunțe.
Rămâne însă răspunderea cedentului pentru îndeplinirea obligațiilor de către cesionar, dacă nu îl eliberezi în mod expres. Este un punct în care merită să nu te grăbești.
Pot aplica cedolare secca?
Doar în cazuri limitate: cedolare pentru închirierile comerciale este admisă pentru imobile dintr-o anumită categorie cadastrală și sub o limită de suprafață, închiriate unor persoane impozabile.
În afara acestor cazuri, chiria intră în venitul total cu deducerea forfetară prevăzută. Comparația de avantaj se face pe cifrele fiecărei situații.
Să vorbim
Diferența dintre o activitate cu contact cu publicul și una fără valorează mii de euro
Ea hotărăște indemnizația de clientelă și dreptul de preempțiune. Trebuie verificată de la început, nu la reziliere.