Soți în comunitate de bunuri
Este suficient ca unul dintre cei doi să îndeplinească condițiile pentru ca facilitatea să se aplice asupra întregului, dacă imobilul intră în comunitatea legală de bunuri.
Imobile · Cumpărare
Facilități fiscale pentru prima casă la Torino
Facilitățile prima casă la Torino sunt reducerea fiscală cea mai consistentă pe care o întâlnește o persoană în toată viața, și se decid în câteva minute în fața notarului. Merită să ajungi acolo știind exact ce condiții declari, pentru că pierderea beneficiului se plătește după ani, cu dobânzi.
01 · Condițiile
Facilitatea prima casă: trei condiții, niciuna opțională
Facilitatea se obține declarând în act că îndeplinești trei condiții. Se pot verifica dinainte, și merită s-o faci: declarația neadevărată, chiar făcută cu bună-credință, duce la pierderea beneficiului.
Amplasarea și rezidența
Imobilul trebuie să se afle în Comuna în care ai rezidența sau în care te angajezi s-o muți în optsprezece luni de la actul notarial de cumpărare (rogito). Ca alternativă, în Comuna în care lucrezi.
Nicio altă primă casă
Nu trebuie să fii titular, nici măcar pentru o cotă, al unei alte locuințe cumpărate cu aceeași facilitate, oriunde în Italia.
Nicio casă în aceeași Comună
Nu trebuie să deții o altă locuință, dobândită cu orice titlu, în Comuna în care cumperi.
Categoria cadastrală
Imobilul nu trebuie să se încadreze în categoriile considerate de lux. Este o dată obiectivă care se citește în extrasul cadastral (visura), nu o evaluare.
Există posibilitatea de a cumpăra cu facilitatea chiar dacă deții deja o primă casă, cu condiția să o vinzi pe cea anterioară în termenul prevăzut de lege. Este o fereastră reală, dar cu un termen rigid: dacă îl ratezi, pierzi beneficiul pentru noua cumpărare.
02 · Beneficiul
Ce se schimbă concret
Economia privește taxele datorate pe act și diferă după cum cumperi de la o persoană fizică sau de la o firmă.
| Taxa | Cumpărare de la persoană fizică | Cumpărare de la firmă, cu TVA |
|---|---|---|
| Taxa de înregistrare | Cotă redusă pe valoarea cadastrală | Sumă fixă |
| TVA | Nu se datorează | Cotă redusă pe preț |
| Taxa ipotecară | Sumă fixă | Sumă fixă |
| Taxa cadastrală | Sumă fixă | Sumă fixă |
| Baza impozabilă | Valoarea cadastrală, dacă se cere prezzo-valore | Prețul convenit |
La cumpărarea de la o persoană fizică merită aproape întotdeauna să ceri prezzo-valore (calculul pe valoarea cadastrală): taxa se calculează pe valoarea cadastrală în loc de preț, iar valoarea cadastrală este de regulă mult mai mică. Trebuie cerut expres în act, nu se aplică automat.
03 · Riscurile
Cauzele pierderii beneficiului
Pierderea beneficiului înseamnă recuperarea diferenței de taxă, o sancțiune și dobânzi. Vine după ani, când cumpărarea a devenit o amintire.
- Rezidența nemutată în Comună în optsprezece luni de la actul notarial.
- Declarație neadevărată făcută în act despre una dintre condiții, chiar și din greșeală.
- Vânzarea în cinci ani de la cumpărare, fără recumpărarea unei alte prime case în termen de un an.
- Nevânzarea primei case anterioare în termenul prevăzut, atunci când ai cumpărat bazându-te pe această posibilitate.
- Donația în cinci ani: are aceleași efecte ca vânzarea.
Dacă îți dai seama că vei pierde beneficiul
Există o ieșire, dar doar dacă o iei la timp.
- Cine înțelege că nu poate respecta termenul poate declara acest lucru din proprie inițiativă către Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană)
- Se plătește diferența de taxă și dobânzile, dar sancțiunea nu se aplică
- Comunicarea se face înainte să expire termenul, nu după
- Dacă aștepți controlul fiscal, plătești sancțiunea întreagă
04 · Dacă recumperi
Creditul fiscal la recumpărare
Este beneficiul cel mai puțin cunoscut și unul dintre cele mai utile. Cine vinde o primă casă și cumpără alta cu aceeași facilitate în termen de un an obține un credit fiscal egal cu taxa plătită la prima cumpărare.
- Creditul se folosește pentru a reduce taxa de înregistrare datorată pe noul act, direct la notar.
- Ca alternativă, se poate folosi în compensare sau pentru a reduce impozitele pe venit.
- Trebuie cerut expres în actul de recumpărare: cine nu îl cere îl pierde.
- Creditul nu poate depăși taxa datorată pe noua cumpărare.
- Este valabil și dacă recumpărarea precede vânzarea, în termenele prevăzute.
Este cazul în care un drum la contabil înainte de actul notarial se plătește singur: mulți notari îl aplică din oficiu, dar nu e de la sine înțeles că cineva va reconstitui taxa plătită pe o cumpărare de acum douăzeci de ani dacă nu i-o aduci tu.
05 · Situațiile
Situații care apar des
Sunt cazurile despre care vin cele mai multe întrebări și în care intuiția duce adesea pe drumul greșit.
Cotă moștenită
Dacă deții o cotă dintr-o altă locuință în aceeași Comună, facilitatea este exclusă, chiar dacă cota e minimă și nu locuiești acolo.
Imobil de renovat
Facilitatea se aplică și dacă locuința nu poate fi locuită imediat, cu condiția ca categoria cadastrală să nu fie de lux.
Anexe
Boxa, pivnița și locul de parcare urmează facilitatea, dar câte o singură anexă pentru fiecare categorie cadastrală.
Rezidenți în străinătate
Cine este înscris în AIRE (registrul italienilor rezidenți în străinătate) are condiții proprii, cu cerințe privind rezidența diferite de cele obișnuite.
Succesiune și donație
Facilitățile prima casă se aplică și taxelor ipotecară și cadastrală pentru imobilele primite prin succesiune sau donație.
06 · Ce aduci
Ce verifici înainte de actul notarial
Trei documente și o întrebare lămuresc dinainte aproape toate îndoielile.
- Extrasul cadastral pe persoană: arată toate imobilele pe numele tău, inclusiv cotele moștenite de care adesea nu-și mai amintește nimeni.
- Extrasul cadastral al imobilului pe care îl cumperi: categoria cadastrală decide dacă facilitatea este posibilă.
- Actul cumpărării anterioare, dacă ai mai cumpărat cu facilitatea: e necesar pentru creditul fiscal.
- Întrebarea: chiar reușești să-ți muți rezidența în optsprezece luni? Dacă răspunsul e nesigur, trebuie spus notarului înainte, nu după.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Am o cotă de 10% din casa bunicii mele în aceeași Comună. Pot cumpăra cu facilitatea?
Deținerea unei alte locuințe în aceeași Comună exclude facilitatea, iar legea nu prevede un prag minim al cotei.
Calea practicabilă este să dispui de cotă înainte de actul notarial, sau să verifici dacă imobilul se încadrează în situații speciale. Este exact tipul de control care se face cu extrasul cadastral în mână, înainte să semnezi antecontractul.
Trebuie să vând înainte de cinci ani. Pierd tot?
Doar dacă nu cumperi o altă locuință pe care s-o folosești ca primă casă în termen de un an de la vânzare.
Dacă recumperi în termen, nu doar eviți pierderea beneficiului, ci obții și creditul fiscal pentru taxa plătită la prima cumpărare. Trebuie însă cerut în act.
Cumpăr cu soțul meu, dar casa o trecem doar pe numele meu. Contează imobilele lui?
Depinde de regimul patrimonial. În comunitatea legală de bunuri, cumpărarea aparține amândurora chiar dacă actul este pe numele unuia singur, iar situația amândurora contează.
În regimul separației de bunuri contează doar situația cumpărătorului. Este o verificare de făcut dinainte, pentru că schimbă complet rezultatul.
Nu reușesc să-mi mut rezidența la timp. Ce fac?
Dacă îți dai seama înainte să expire cele optsprezece luni, poți declara acest lucru din proprie inițiativă către Agenzia delle Entrate: plătești diferența de taxă și dobânzile, dar nu și sancțiunea.
Dacă aștepți controlul fiscal, la diferență se adaugă sancțiunea întreagă. Diferența dintre cele două căi este consistentă și depinde doar de momentul în care acționezi.
Să vorbim
Condițiile se verifică înainte de actul notarial, nu în fața notarului
Ne trebuie rezidența, situația imobilelor pe care le deții deja și categoria cadastrală a celui pe care îl cumperi. Trei date, iar răspunsul e sigur.