ISEE
Unde intră și patrimoniul imobiliar.
DeschideGhișeul român · Locuință
IMU și veniturile din chirii
Dacă ai o casă în Italia, în fiecare an se întâmplă două lucruri separate: o taxă locală pentru faptul că o deții, și un impozit pe ceea ce produce sau se presupune că produce. Nimeni nu îți trimite nicio factură pentru prima.
01 · Cum e împărțit
IMU și chirii: două taxe diferite pe aceeași casă
Este distincția pe care merită să o înțelegi înainte de orice altceva, pentru că cele două lucruri nu au nimic în comun: autorități diferite, termene diferite, reguli diferite.
IMU este o taxă municipală datorată pentru faptul de a deține imobilul. Se plătește Comunei unde se află casa, indiferent dacă locuiești în ea, o închiriezi sau o lași goală.
Impozitul pe venit se datorează pe ceea ce produce imobilul: chiria încasată, sau un venit teoretic calculat pe baza rentei cadastrale dacă locuința este goală. Se plătește statului, prin declarația anuală.
| IMU | Impozit pe venit | |
|---|---|---|
| Se plătește către | Comuna unde se află imobilul | Statul, prin declarație |
| Motivul | Deținerea imobilului | Venitul, real sau teoretic |
| Locuință principală | În general scutită | Deducere care anulează venitul teoretic |
| A doua casă | Datorată | Datorat, pe venitul teoretic majorat |
| Casă închiriată | Datorată | Datorat, pe chiria încasată |
| Termene | Avans în iunie, sold în decembrie | Termenele declarației, vara și toamna |
| Cine calculează | Tu (nu se trimite nicio factură) | Tu, prin declarație |
Nu primești nicio înștiințare pentru IMU. Sistemul italian funcționează pe autoimpunere: calculezi, plătești, iar dacă nu o faci Comuna observă după câțiva ani și cere taxa plus sancțiuni și dobânzi.
02 · Taxa municipală
Cum se calculează IMU
Baza de calcul pornește de la renta cadastrală înscrisă în vizura imobilului, nu de la prețul plătit și nu de la valoarea de piață. Renta se revalorizează și se înmulțește cu un coeficient care depinde de categoria cadastrală.
Cota este stabilită de fiecare Comună în limitele legii: același imobil produce sume diferite la Torino și într-o localitate din prima centură.
- Locuința principală: în general scutită, cu excepția categoriilor considerate de lux. Scutirea cere atât reședința, cât și locuirea efectivă.
- A doua casă sau casa la dispoziție: datorată integral.
- Casa închiriată: datorată, uneori cu cotă redusă pentru contractele cu chirie convenită.
- Cotă-parte moștenită: fiecare coproprietar plătește partea sa, separat, cu propriul cod fiscal.
- Proprietari care locuiesc în străinătate: datorată în același mod. Faptul de a nu fi în Italia nu schimbă nimic.
Cele două plăți sunt avansul în iunie și soldul în decembrie. Dacă proprietatea s-a schimbat în cursul anului, taxa se împarte pe luni, iar luna se atribuie celui care a deținut imobilul mai mult de jumătate din ea.
03 · Veniturile din chirii
Când dai casa în chirie
Chiria se poate impozita în două moduri, iar alegerea se face la înregistrarea contractului. Nu este o decizie liber reversibilă pe parcurs.
Impozitare ordinară
Chiria, redusă cu o cotă forfetară, se adaugă celorlalte venituri și se impozitează pe tranșe. Se datorează taxa de înregistrare și timbrul.
Cedolare secca
Un impozit substitutiv pe chiria brută, care înlocuiește impozitul pe venit, adiționalele, taxa de înregistrare și timbrul. În schimb renunți la actualizarea chiriei pe durata opțiunii.
Care convine
Cedolare secca este de obicei mai avantajoasă pentru cine are și alte venituri, pentru că ține chiria în afara tranșelor progresive.
Înregistrarea
Contractele peste treizeci de zile trebuie înregistrate la Agenzia delle Entrate în termenul prevăzut. Un contract neînregistrat este nul și expune proprietarul la consecințe serioase.
Închirierile scurte
Turismul nu este doar un contract mai scurt.
- Sub treizeci de zile nu se înregistrează contractul, dar restul obligațiilor rămâne
- Imobilul trebuie să aibă codul identificativ național, expus în anunțuri
- Datele oaspeților se transmit Questurii în orele prevăzute de la sosire
- La Torino se percepe taxa de ședere pentru fiecare oaspete și fiecare noapte
04 · Surpriza
O casă care nu produce nimic costă oricum
Este situația care surprinde cel mai des. Un apartament ținut gol (pentru vacanțe, pentru o mutare viitoare, moștenit și încă nedecis) nu este neutru din punct de vedere fiscal.
- IMU se datorează integral, pentru că taxa urmează proprietatea, nu folosința.
- Trebuie declarat un venit teoretic bazat pe renta cadastrală, majorat cu procentul prevăzut pentru imobilele ținute la dispoziție.
- Imobilul intră în declarație în fiecare an, chiar dacă nu s-a întâmplat nimic cu el.
- Intră și în calculul ISEE, reducând accesul la facilități.
- Chiar și o cotă mică moștenită trebuie declarată: nu există un prag sub care nu contează.
Cazul cel mai frecvent pe care îl văd este o cotă-parte dintr-un apartament moștenit împreună cu frații, pe care nimeni nu a declarat-o pentru că fiecare a presupus că s-a ocupat altcineva. Iese la iveală după ani, cu dobânzi.
05 · Cum se repară
Anii în care nu s-a plătit nimic
Aproape totul se poate repara, iar costul reparației crește cu timpul. Regula practică este una singură: intervii înainte ca administrația să observe.
În câteva zile
Sancțiunea este minimă. Pe o sumă de câteva sute de euro diferența e de câțiva euro.
În cursul anului
Reducerile rămân importante. Aici intră majoritatea regularizărilor.
După ani
Regularizarea rămâne posibilă până la termenele de prescripție, cu reduceri din ce în ce mai mici.
După somație
Regularizarea voluntară nu mai e disponibilă: se trece la definirea actului primit sau la contestație.
Primul pas nu costă nimic: o vizură cadastrală arată exact ce deții și din ce dată. De acolo se vede imediat câți ani trebuie recuperați.
06 · În practică
Ce facem concret
Biroul este la Torino, nu este deschis publicului și lucrează pe bază de programare: în birou, la telefon sau în videoconferință, în română.
- Imaginea completă a ceea ce deții, din arhiva cadastrală: se descoperă des cote-părți pe care nimeni nu le cunoștea.
- IMU calculată și plătită, cu formularele F24 pregătite și memento înainte de fiecare termen.
- Declarația anuală cu imobilul declarat corect, fie închiriat, fie gol.
- Înregistrarea contractului și alegerea între impozitare ordinară și cedolare secca, făcută pe cifrele tale.
- Anii trecuți regularizați acolo unde s-a omis ceva, cu sancțiuni mult reduse față de așteptarea unei somații.
- Totul explicat în română, inclusiv ce scrie efectiv în documentele italiene.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Locuiesc în Italia dar casa e în România. Trebuie să o declar aici?
Dacă ești rezident fiscal în Italia, da: rezidenții declară în Italia și bunurile deținute în străinătate, cu obligațiile de monitorizare fiscală și eventualele impozite patrimoniale prevăzute.
Impozitele plătite în România se pot recupera parțial, în limitele convenției împotriva dublei impuneri. Sunt două declarații distincte și de obicei ambele trebuie făcute.
Nu am primit niciodată nicio înștiințare pentru IMU. E datorată oricum?
Da. IMU se autoimpune: nu se emite nicio factură, iar absența ei nu înseamnă că nu se datorează nimic.
Este motivul cel mai frecvent pentru care proprietarii ajung după câțiva ani cu o somație pentru o sumă mult mai mare decât taxa inițială.
Am moștenit o cotă dintr-un apartament și nu am declarat-o. Ce fac?
Se rezolvă, și cu cât mai repede cu atât mai ieftin. Regularizarea voluntară permite depunerea anilor lipsă cu sancțiuni mult reduse, cât timp nu a început un control.
Primul pas este o simplă vizură cadastrală, care arată exact ce deții și din ce dată. Durează câteva minute.
Cedolare secca e întotdeauna mai bună?
De obicei, dar nu întotdeauna. Se aplică pe chiria brută, fără deducerea cheltuielilor, deci își pierde din avantaj dacă celelalte venituri sunt foarte mici.
Blochează și actualizarea chiriei pe durata opțiunii, ceea ce contează pe un contract lung. Comparația se face în zece minute cu cifrele tale în față.
De pe blog
Articole care aprofundează această pagină
IMU la Torino: cazurile care ridică cele mai multe dubii
Soți cu două reședințe, al doilea garaj, casa dată copilului, imobilul moștenit, casa atribuită după separare: cazurile IMU care ridică cele mai multe întrebări și cum se interpretează.
Citește articolul
Să vorbim
Nu vine nicio somație până când nu e prea târziu
IMU se calculează și se plătește singur. Cine nu o face află după câțiva ani, cu sancțiuni și dobânzi.