Comodat înregistrat
Merită când sunt îndeplinite toate condițiile IMU: economia de impozit depășește cu mult costul înregistrării.
Imobile · Folosință în familie
Comodatul gratuit al locuinței
Să-i dai o casă unui copil fără să i-o închiriezi este un lucru normal. Să obții pentru asta reducerea IMU (impozitul municipal pe proprietăți) este altceva: condițiile sunt cinci, trebuie îndeplinite toate în același timp, iar una singură care lipsește ajunge ca să pierzi beneficiul.
01 · Contractul
Ce este comodatul gratuit
Comodato d'uso gratuito (împrumutul de folosință) este contractul prin care o parte îi predă celeilalte un bun ca să-l folosească pentru un timp sau pentru o folosință anume, cu obligația de a-l restitui. Trăsătura esențială este gratuitatea: dacă există o contraprestație, nu mai este comodat, ci închiriere.
Aplicat imobilelor, este instrumentul prin care îi dai unui membru al familiei folosința unei case fără să încasezi chirie. În sine nu ar cere formă scrisă, dar pentru a obține facilitatea IMU forma scrisă și înregistrarea sunt indispensabile.
- Comodatarul (cel care primește casa) poate fi obligat să suporte cheltuielile obișnuite de întreținere și folosință: nu sunt o contraprestație.
- Utilitățile plătite de cel care folosește imobilul nu anulează gratuitatea.
- O rambursare de cheltuieli rezonabilă este compatibilă; o sumă periodică fixă și disproporționată riscă reîncadrarea în închiriere.
- Comodatul poate fi pe durată determinată sau fără termen, cu reguli de restituire diferite.
- Comodantul (proprietarul care dă casa) poate cere restituirea înainte de termen doar pentru o nevoie urgentă și neprevăzută.
Reîncadrarea în închiriere nu este teoretică: dacă apar plăți periodice de la comodatar către comodant, operațiunea poate fi tratată ca o închiriere nedeclarată, cu recuperarea impozitelor, sancțiuni și pierderea facilității IMU.
02 · Beneficiul
Reducerea bazei de impozitare IMU
Este motivul pentru care aproape toți înregistrează un comodat. Legea prevede o reducere a bazei de impozitare pentru imobilul dat în comodat unei rude în linie dreaptă de gradul întâi, dar numai dacă sunt îndeplinite toate condițiile.
- Comodatarul trebuie să fie copilul sau părintele comodantului: doar gradul întâi în linie dreaptă.
- Comodatarul trebuie să aibă domiciliul în acte și locuința obișnuită în imobil.
- Comodantul trebuie să locuiască în aceeași comună în care se află imobilul dat în comodat.
- Comodantul nu trebuie să dețină alte imobile de locuit în Italia, în afară de propria locuință principală și de cea dată în comodat, amândouă în aceeași comună.
- Imobilul nu trebuie să aparțină categoriilor cadastrale de lux.
- Contractul trebuie să fie înregistrat.
Condiția din cauza căreia cad cele mai multe dosare este cea privind deținerea altor imobile: ajunge o cotă moștenită dintr-o casă din altă comună ca să pierzi beneficiul. Trebuie verificate extrasele cadastrale ale tuturor imobilelor, nu doar ale celui dat în comodat.
03 · Obligațiile
Cum se înregistrează
Fără înregistrare facilitatea nu se cuvine, iar data înregistrării este cea de la care curge beneficiul.
Contractul scris
Se redactează în scris, cu indicarea părților, a imobilului cu datele cadastrale, a duratei și a gratuității.
Înregistrarea
La Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană), cu taxa de înregistrare în sumă fixă și timbrele fiscale. Se poate face online.
Declarația IMU
Se depune la Primărie pentru a atesta îndeplinirea condițiilor, în termenele prevăzute.
Data de la care se aplică
Beneficiul se aplică din luna în care sunt îndeplinite condițiile, cu calculul pe luni prevăzut pentru IMU.
Cât costă înregistrarea
Elementele sunt puține și de valoare mică.
- Taxa de înregistrare în sumă fixă
- Timbre fiscale, în funcție de numărul de pagini și de exemplare
- Nicio taxă proporțională, pentru că nu există contraprestație
- Costul se recuperează aproape întotdeauna din primul an de reducere IMU
04 · Consecințele
Celelalte efecte ale comodatului
Reducerea IMU nu este singurul efect: comodatul influențează taxele locale, declarația de venit și ISEE (indicatorul situației economice a familiei).
| Aspect | Efect |
|---|---|
| IMU | Datorată de proprietar, cu reducerea dacă sunt îndeplinite condițiile |
| TARI (taxa pe deșeuri) | În sarcina celui care ocupă imobilul, adică a comodatarului |
| Declarația de venit | Proprietarul declară venitul cadastral; nu există chirie de impozitat |
| ISEE al comodantului | Imobilul rămâne în patrimoniul lui |
| ISEE al comodatarului | Imobilul nu este al lui, dar reședința influențează alte elemente |
| Deducerea pentru chirie | Nu se cuvine: nu există nici închiriere, nici chirie |
Comodatarul care locuiește în imobil nu poate deduce nicio chirie, pentru că nu plătește. Cine are nevoie de deducerea pentru chiriași trebuie să ia în calcul un contract de închiriere, eventual cu chirie convenită (canone concordato), care are avantaje pentru ambele părți.
05 · Evaluarea
Când merită comodatul gratuit și când nu
Alegerea se face între trei căi: comodat înregistrat, comodat de fapt fără înregistrare, închiriere. Fiecare are un cost și un beneficiu.
Comodat neînregistrat
Legitim, dar fără nicio facilitate. Are sens doar când condițiile oricum nu sunt îndeplinite.
Închiriere cu chirie convenită
Dacă există o chirie sau copilului îi trebuie deducerea, aceasta este calea corectă și are facilități proprii.
Dacă lipsește o condiție
Nu are rost să înregistrezi pentru IMU. Merită verificat dacă situația se poate regulariza, de exemplu printr-o altă organizare a imobilelor deținute.
Dacă imobilul are mai mulți proprietari
Reducerea se cuvine proporțional cu cota, în funcție de poziția fiecărui coproprietar față de condiții.
Dacă copilul e student în alt oraș
Domiciliul în acte în imobil este o condiție necesară: fără el, beneficiul nu există.
06 · Când se termină
Cum se încheie comodatul
Încetarea trebuie gestionată, pentru că produce efecte fiscale imediate.
- Comodatul pe termen încetează la expirare, iar bunul trebuie restituit.
- Comodatul fără termen încetează când comodantul o cere, cu excepția cazului în care a fost acordat pentru o folosință anume.
- Încetarea trebuie comunicată Primăriei în scopuri IMU, pentru că beneficiul se întrerupe.
- Rezilierea contractului înregistrat trebuie comunicată la Agenzia delle Entrate.
- Dispariția chiar și a unei singure condiții în cursul anului întrerupe facilitatea, cu calculul pe luni.
- Dacă condițiile dispar și nu se comunică nimic, IMU rezultă plătită insuficient: diferența se recuperează prin ravvedimento (corectarea voluntară).
Cazul frecvent: copilul se mută și își schimbă domiciliul, dar nimeni nu anunță Primăria, iar IMU continuă să fie plătită redus. Nepotrivirea dintre evidența populației și declarația IMU iese la iveală la controalele încrucișate, iar regularizarea costă mai mult decât diferența de impozit.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Am o casă la Torino și un garaj în altă comună. Pierd facilitatea?
Condiția privește imobilele cu destinație de locuință: anexele precum garajele și pivnițele, dacă sunt clasificate în categoriile cadastrale corespunzătoare, urmează reguli proprii.
Punctul trebuie verificat pe extrasele cadastrale, pentru că încadrarea cadastrală efectivă contează mai mult decât destinația percepută. Un spațiu înregistrat în cadastru ca locuință, chiar dacă e folosit ca depozit, duce la pierderea beneficiului.
Pot face comodat fratelui meu?
Contractul, da, și este pe deplin valabil. Reducerea IMU, nu: legea rezervă facilitatea rudelor în linie dreaptă de gradul întâi, adică părinților și copiilor.
Frații, nepoții, socrii rămân în afara facilității, oricât de real și înregistrat ar fi comodatul.
Fiul meu îmi dă ceva pentru cheltuieli. Comodatul rămâne valabil?
Rambursarea cheltuielilor obișnuite de întreținere și folosință, precum și plata utilităților, sunt compatibile cu gratuitatea comodatului.
Altceva este o sumă periodică fixă, disproporționată față de cheltuielile reale: în acest caz operațiunea riscă să fie reîncadrată ca închiriere nedeclarată, cu consecințe grele la impozite și sancțiuni.
Trebuie să-l înregistrez chiar dacă nu am condițiile pentru IMU?
Nu este obligatoriu: comodatul de imobile poate fi și verbal. Înregistrarea este necesară doar pentru facilitatea IMU.
Poate fi totuși util să-l înregistrezi oricum, pentru a da o dată certă înțelegerii și a clarifica raporturile dintre părți, mai ales când imobilul are mai mulți proprietari sau sunt implicați și alți membri ai familiei.
De pe blog
Articole care aprofundează această pagină
IMU la Torino: cazurile care ridică cele mai multe dubii
Soți cu două reședințe, al doilea garaj, casa dată copilului, imobilul moștenit, casa atribuită după separare: cazurile IMU care ridică cele mai multe întrebări și cum se interpretează.
Citește articolul
Să vorbim
Condițiile se verifică înainte de înregistrare, nu după
Adu-ne extrasele cadastrale ale tuturor imobilelor deținute de amândoi: în zece minute se vede dacă reducerea ți se cuvine.