Merită aproape întotdeauna
Acolo unde canone concordato este apropiat de chiria de piață: încasarea mai mică este modestă, iar economia de impozit o depășește clar.
Imobile · Închirieri
Contractul de chirie cu canone concordato
Încasezi o chirie mai mică și plătești mult mai puține impozite. Pentru majoritatea proprietarilor din Torino rezultatul este pozitiv, dar nu pentru toți: depinde de cât de mult se îndepărtează canone concordato (chiria stabilită după acordul local) de chiria de piață din zona ta.
01 · Mecanismul
Ce este chiria cu canone concordato
Este un contract de închiriere pentru locuință în care chiria nu se negociază liber: se încadrează într-o plajă de valori stabilită printr-un acord teritorial între asociațiile proprietarilor și cele ale chiriașilor, diferit pentru fiecare Comune (localitate).
În schimbul limitei impuse chiriei, legea recunoaște un pachet de facilități fiscale care valorează, în majoritatea cazurilor, mai mult decât diferența de chirie.
| Chirie liberă 4+4 | Canone concordato 3+2 | |
|---|---|---|
| Durata | Patru ani plus patru | Trei ani plus doi |
| Valoarea chiriei | Negociată liber | În plaja acordului teritorial |
| Cedolare secca | Cota obișnuită | Cotă redusă |
| Taxa de înregistrare | Pe baza întreagă | Bază de impozitare redusă, dacă nu optezi pentru cedolare |
| IMU | Cota obișnuită a Comune | Reducerea prevăzută de lege, plus eventuale reduceri comunale |
| Deducerea pentru chiriaș | Prevăzută, în măsura obișnuită | Prevăzută, în măsură mai favorabilă |
Facilitățile nu sunt automate doar pentru că ai scris „canone concordato” în contract: depind de respectarea efectivă a acordului teritorial și, în cazurile în care e nevoie, de atestarea eliberată de o asociație semnatară.
02 · Chiria
Cum se stabilește chiria
Nu se alege: se deduce. Acordul teritorial al Comune împarte teritoriul în zone omogene și pentru fiecare stabilește o plajă de valori pe metru pătrat, care apoi se corectează cu o serie de elemente obiective.
- Zona în care se află imobilul, conform hărții din acordul teritorial.
- Suprafața calculată după criteriile acordului, care nu coincid întotdeauna cu metrii din cadastru.
- Elementele obiective: starea imobilului, liftul, încălzirea autonomă, boxa, terasa, mobilarea.
- Clasa energetică, care în multe acorduri influențează poziția în interiorul plajei.
- Durata aleasă, care în unele acorduri permite corecții.
La Torino se aplică acordul teritorial în vigoare pentru Comune, iar zonele nu coincid nici cu circumscripțiile, nici cu percepția obișnuită despre cartiere. Un imobil considerat „central” poate cădea într-o plajă diferită de cea așteptată.
03 · Pasul uitat
Atestarea de conformitate
Este pasul care face cel mai des să pierzi facilitățile. Când contractul nu este încheiat cu asistența asociațiilor semnatare, e nevoie de o atestare care să certifice că respectă acordul teritorial.
Cine o eliberează
O organizație semnatară a acordului teritorial, a proprietarilor sau a chiriașilor. Are un cost redus.
Când e nevoie de ea
Când contractul a fost redactat fără asistența asociațiilor. Dacă ele au intervenit, atestarea este inclusă.
La ce folosește
Este documentul care susține facilitățile fiscale în caz de control: fără ea, Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană) le poate anula.
Când se cere
Înainte de înregistrare sau, în orice caz, înainte de a beneficia de facilități în declarație.
Ce verifică atestarea
Nu este o ștampilă: este un control pe fond.
- Că chiria se încadrează efectiv în plaja zonei
- Că suprafața este calculată după criteriile acordului
- Că elementele obiective declarate corespund realității
- Că durata și clauzele respectă modelul prevăzut
04 · Avantajul
Facilitățile fiscale
Sunt trei și se adună. Suma lor trebuie comparată cu chiria mai mică încasată, nu fiecare luată separat.
- Cedolare secca cu cotă redusă (impozitul fix pe chirii): este beneficiul principal și înlocuiește impozitul pe venit, impozitele adiționale, taxa de înregistrare și timbrul.
- Reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit, pentru cine nu optează pentru cedolare.
- Reducerea IMU (impozitul municipal pe proprietate) prevăzută de lege, la care fiecare Comune poate adăuga o cotă redusă proprie.
- Taxa de înregistrare redusă, dacă nu alegi cedolare secca.
- Deducere mai favorabilă pentru chiriaș, care face imobilul mai atractiv pe piață.
Reducerea IMU este poziția pe care lumea uită cel mai des s-o ceară. Nu este automată în toate localitățile: acolo unde există o cotă redusă stabilită local, trebuie aplicată la calcul și uneori cere o comunicare către Comune.
05 · Socoteala
Când merită cu adevărat canone concordato
Socoteala este simplă și se face pe cifrele situației concrete: chiria de piață minus impozitele obișnuite, față de chiria cu canone concordato minus impozitele reduse.
Merită
Celor care au alte venituri ridicate: cota redusă a cedolare produce o economie proporțional mai mare.
Trebuie calculat
În zonele unde piața este mult peste plaja concordată: acolo chiria mai mică poate depăși beneficiul.
Merită mai puțin
Celor cu un venit total foarte mic, unde impozitarea obișnuită ar fi oricum ușoară.
De luat în calcul
Durata mai scurtă (trei ani plus doi) dă mai puțină stabilitate decât 4+4, dar și mai multă flexibilitate dacă te gândești să revii în imobil.
Efect secundar pozitiv
Deducerea mai favorabilă pentru chiriaș face imobilul mai ușor de închiriat și scurtează perioadele în care stă gol.
06 · Variantele
Contracte pentru studenți și contracte tranzitorii
Același sistem al acordurilor teritoriale reglementează alte două tipuri de contract, importante la Torino datorită celor două universități.
- Contractul pentru studenți universitari: durată de la șase luni la trei ani, rezervat studenților înscriși într-un Comune diferit de cel de reședință, cu aceleași facilități ca la canone concordato.
- Contractul tranzitoriu: de la unu la optsprezece luni, pentru nevoi temporare documentate ale uneia dintre părți.
- Amândouă cer ca nevoia să fie documentată și indicată în contract: fără ea, contractul poate fi recalificat ca unul obișnuit.
- Amândouă urmează plajele de chirie ale acordului teritorial al Comune.
- Pentru studenți, ISEE universitar (indicatorul situației economice pentru universitate) și ajutoarele EDISU sunt un subiect legat, din partea chiriașului.
Contractul tranzitoriu nu este o scurtătură pentru a ocoli durata minimă: nevoia temporară trebuie dovedită, iar în lipsa ei contractul se recalifică, cu efecte asupra duratei și asupra facilităților de care ai beneficiat.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Pot transforma un contract liber aflat deja în curs?
Nu se transformă: contractul existent se reziliază de comun acord și se încheie unul nou cu canone concordato, care trebuie înregistrat.
Trebuie evaluat și efectul asupra poziției chiriașului, pentru că se schimbă durata și regulile de reînnoire. Nu este o operațiune de făcut fără să te uiți la ambele părți.
Atestarea e necesară întotdeauna?
E necesară când contractul a fost redactat fără asistența asociațiilor semnatare ale acordului teritorial. Dacă asociațiile au intervenit la încheiere, este inclusă.
Este documentul pe care se sprijină facilitățile în caz de control: costă puțin și valorează mult mai mult decât costul ei.
Se aplică și unui imobil mobilat?
Da. Mobilarea este unul dintre elementele obiective care poziționează chiria în interiorul plajei și, în general, o împinge spre valoarea superioară.
Trebuie indicată în contract împreună cu inventarul, altfel nu se ține cont de ea la calcul.
Cu cedolare secca pot actualiza chiria?
Nu. Opțiunea pentru cedolare secca înseamnă renunțarea la actualizarea chiriei pe toată durata opțiunii, inclusiv la ajustarea după indicele ISTAT (inflația calculată de institutul italian de statistică).
Este costul ascuns al cedolare și, la un contract lung, trebuie pus în socoteală alături de economia de impozit.
De pe blog
Articole care aprofundează această pagină
IMU la Torino: cazurile care ridică cele mai multe dubii
Soți cu două reședințe, al doilea garaj, casa dată copilului, imobilul moștenit, casa atribuită după separare: cazurile IMU care ridică cele mai multe întrebări și cum se interpretează.
Citește articolul
Să vorbim
Comparația se face pe cele două cifre, nu pe idee
Chiria de piață față de chiria cu canone concordato, și impozitele în cele două cazuri. Cu datele imobilului, răspunsul iese în zece minute.