Onorariul
Trebuie aprobat de adunare odată cu numirea, sub sancțiunea nulității numirii înseși.
Imobile · Condominiu
Obligațiile fiscale ale condominiului
Un condominiu nu produce venit, dar are un codice fiscale (codul fiscal italian), aplică rețineri, eliberează certificări și depune declarații. Este un sostituto d'imposta (plătitor care reține impozitul) în toată regula, iar administratorul răspunde pentru el.
01 · Obligația de bază
Condominiul este sostituto d'imposta
Condominiul are un codice fiscale propriu și, deși nu are personalitate juridică și nici venit propriu, este obligat să aplice rețineri la sumele pe care le plătește.
| Plata | Reținerea |
|---|---|
| Onorarii pentru profesioniști: administrator, tehnicieni, avocați | Da, cu reținerea obișnuită pentru munca independentă |
| Sume plătite firmelor pentru contracte de lucrări și servicii | Da, cu reținerea specifică prevăzută pentru condominii |
| Salarii pentru angajați: portar, personal de curățenie | Da, cu reținerile pentru munca salariată |
| Livrări de bunuri fără montaj | Nu |
| Utilități și servicii de interes public | Nu |
| Onorarii ocazionale | Da, după regulile obișnuite |
Reținerea asupra sumelor plătite pentru contracte de lucrări și servicii este o particularitate a condominiilor: se aplică și firmelor și societăților, care în raporturile obișnuite nu ar suporta nicio reținere. Este obligația uitată cel mai des, mai ales la lucrările de întreținere.
02 · Succesiunea pașilor
Obligațiile fiscale ale condominiului: ce se face și când
Obligațiile sunt cele ale oricărui sostituto d'imposta, cu câteva particularități privind termenele.
- Condominiul poate amâna plata reținerilor până atinge un prag minim, în limita anuală prevăzută.
- Fiecare omisiune generează sancțiuni separate, care se cumulează.
- Reținerile neplătite pot fi totuși scăzute de beneficiar, dacă au fost efectiv aplicate.
- Administratorul răspunde personal pentru obligațiile neîndeplinite.
Plata reținerilor
Cu formularul F24 (formularul italian de plată a impozitelor) în termenul lunar, cu excepția posibilității de plată amânată prevăzute pentru condominii până la atingerea unui prag.
Certificazioni Uniche
Se eliberează beneficiarilor și se transmit către Agenzia delle Entrate (administrația fiscală italiană). Vezi Certificazione Unica.
Formularul 770
Situația anuală a reținerilor aplicate și plătite. Vezi formularul 770.
Comunicarea lucrărilor
Transmiterea anuală a datelor despre lucrările la părțile comune care dau drept la deducere.
03 · Părțile comune
Lucrările la părțile comune
Când condominiul face lucrări care dau drept la deducere, administratorul are un rol central în documentarea lor în favoarea fiecărui proprietar.
- Plata se face prin transfer bancar special (bonifico parlante), cu motivul plății și codurile fiscale corecte: fără el, deducerea se pierde pentru toți.
- Condominiul suportă reținerea aplicată de bancă la creditarea contului firmei.
- Administratorul eliberează fiecărui proprietar certificarea cheltuielilor repartizate și plătite.
- Cheltuiala se repartizează după cotele-părți (millesimi), dar se deduce pentru partea plătită efectiv în cursul anului.
- Datele se transmit către Agenzia pentru a alimenta declarația precompletată a proprietarilor.
- Vezi bonusurile pentru renovări pentru regulile fiecărei deduceri.
Greșeala care costă pe toată lumea
Transferul greșit nu se mai corectează.
- Motivul plății fără referința legală corectă
- Codul fiscal al condominiului sau al firmei greșit
- Plata cu alt instrument decât transferul dedicat
- Consecința cade pe fiecare proprietar, nu doar pe administrator
04 · Portar și personal
Dacă condominiul are angajați
Cu un portar sau cu o persoană angajată pentru curățenie, condominiul devine angajator, cu toate obligațiile care decurg de aici.
- Deschiderea poziției la INPS (institutul național de asigurări sociale) și a asigurării INAIL.
- Aplicarea contractului colectiv de categorie pentru angajații proprietarilor de clădiri.
- Întocmirea fluturașilor de salariu și plata contribuțiilor și a reținerilor.
- Gestionarea concediilor de odihnă, a concediilor medicale, a maternității și a TFR (indemnizația de sfârșit de contract).
- Obligațiile privind securitatea muncii, cu evaluările prevăzute.
- Serviciul de portar încredințat unei firme externe evită aceste obligații, dar atrage reținerea asupra contractului.
Alegerea între angajat direct și serviciu externalizat nu este doar economică: schimbă complet perimetrul obligațiilor condominiului și răspunderea administratorului. Trebuie evaluată și din acest punct de vedere.
05 · Poziția lui
Onorariul și poziția administratorului
Pentru condominiu, administratorul este un profesionist care emite factură și căruia i se aplică reținere. Dar are și obligații proprii, care se împletesc cu cele ale condominiului.
Factura
Se emite cu reținere la sursă și se transmite prin Sistema di Interscambio (platforma de facturare electronică).
Partita IVA
Activitatea obișnuită de administrare cere partita IVA (numărul de TVA pentru activitate). Vezi deschiderea partita IVA.
Raportul de gestiune
Trebuie întocmit după criteriile de încasări-plăți și de exercițiu, cu registrul de contabilitate și situația financiară recapitulativă.
Răspunderea
Obligațiile fiscale neîndeplinite generează sancțiuni care cad pe el, nu pe proprietari.
Polița
Asigurarea de răspundere civilă profesională este recomandabilă, iar uneori este cerută de adunare.
06 · Ce merge prost
Greșelile cele mai frecvente
Se repetă des și aproape toate vin din convingerea că un condominiu, pentru că nu produce venit, are puține obligații fiscale.
- Omiterea reținerii la contractele de lucrări: este cea mai frecventă, pentru că nu te aștepți să reții ceva unei firme.
- Neeliberarea Certificazioni Uniche către beneficiari, cu sancțiune separată pentru fiecare.
- Nedepunerea formularului 770, crezând că e rezervat firmelor.
- Transferuri pentru bonusurile de renovare completate greșit, cu pierderea deducerii pentru toți proprietarii.
- Netransmiterea datelor despre lucrări pentru declarația precompletată.
- Plata reținerilor cu coduri de impozit greșite, ceea ce creează neconcordanțe care ies la iveală la sfârșitul anului.
Răspunderea pentru aceste obligații îi revine administratorului ca reprezentant al condominiului, iar sancțiunile îi sunt contestate personal. De aceea merită ca procedura să fie organizată corect în momentul numirii, nu la primul control.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Condominiul trebuie să depună declarație de venit?
Nu o declarație pentru venituri proprii, pentru că un condominiu nu produce venit: cheltuielile și eventualele încasări se repartizează proprietarilor.
Trebuie însă să depună formularul 770 ca sostituto d'imposta, pentru a centraliza reținerile aplicate și plătite, și să transmită Certificazioni Uniche beneficiarilor.
Trebuie să aplic reținerea și firmei care face lucrările?
Da. Este o particularitate a condominiilor: la sumele plătite pentru contracte de lucrări și servicii se aplică o reținere și firmelor și societăților, care în alte raporturi nu ar suporta-o.
Rămân excluse simplele livrări de bunuri fără montaj. Distincția se face uitându-te la prestația preponderentă prevăzută în contract.
Un proprietar nu plătește. Cum se deduce partea lui din lucrări?
Deducerea se acordă pentru partea plătită efectiv în cursul anului, nu pentru cea repartizată după cotele-părți. Cine nu a plătit nu deduce.
Administratorul certifică fiecăruia sumele plătite efectiv. Dacă proprietarul plătește într-un an ulterior, va deduce în acel an, cu regulile în vigoare în momentul plății.
Administrez un singur condominiu. Am nevoie de partita IVA?
Depinde de caracterul obișnuit al activității. Un mandat izolat și ocazional se poate încadra în prestația ocazională; o activitate continuă cere partita IVA.
Administrarea unui condominiu este prin natura ei un mandat continuu, care durează cel puțin un an și se reînnoiește: în practică, partita IVA este aproape întotdeauna necesară.
Să vorbim
Sancțiunile cad pe administrator, nu pe proprietarii din condominiu
Rețineri, certificări, comunicări: sunt obligații cu termene fixe și răspundere personală. E mai bine să le organizezi corect de la început.