Declarația de succesiune
Cazul în care câștigul nu se impozitează niciodată.
DeschideImobile · Vânzări și cumpărări
Câștigul din vânzarea unui imobil (plusvalenza)
Vânzarea unei case nu generează aproape niciodată un impozit. Dar în cazurile în care îl generează, suma este importantă și se decide la notar, în câteva minute, printr-o alegere care nu mai poate fi schimbată.
01 · Principiul
Regula celor cinci ani
Vânzarea unei clădiri generează un câștig impozabil (plusvalenza) doar dacă imobilul a fost cumpărat sau construit cu mai puțin de cinci ani în urmă. După această perioadă, vânzarea este irelevantă din punct de vedere fiscal: nu declari nimic și nu plătești nimic, oricât de mare ar fi câștigul.
Termenul se calculează de la data actului de cumpărare sau de la data finalizării construcției. Nu de la data antecontractului și nici din momentul în care te-ai mutat.
- Peste cinci ani: nicio impozitare, indiferent de câștig.
- Sub cinci ani, cu folosire ca locuință principală: nicio impozitare, dacă imobilul a fost locuința principală a vânzătorului sau a unui membru al familiei sale pentru cea mai mare parte a perioadei de deținere.
- Sub cinci ani, fără această folosire: câștig impozabil.
- Imobil primit prin moștenire: nicio impozitare, în niciun caz, indiferent de timpul trecut.
- Imobil primit prin donație: perioada de cinci ani se calculează de la cumpărarea făcută de donator, nu de la donație.
- Terenuri construibile: întotdeauna impozabile, fără nicio limită de timp.
Cazul donației este cel care surprinde cel mai des: cine primește o casă prin donație și o revinde imediat poate crede că se află în interiorul celor cinci ani, dar calculul pornește din momentul în care donatorul a cumpărat-o. Poate fi un avantaj sau un dezavantaj, în funcție de dată.
02 · Cum se stabilește
Cum se calculează câștigul din vânzarea imobilului
Câștigul este diferența dintre prețul încasat și costul de cumpărare majorat cu costurile aferente. În această a doua componentă se recuperează cea mai mare parte a bazei impozabile, iar pentru asta ai nevoie de documente.
| Element | Contează? | Document |
|---|---|---|
| Prețul de cumpărare | Da, majorează costul | Actul notarial de cumpărare |
| Taxele plătite la cumpărare | Da | Actul și chitanțele |
| Onorariul notarului la cumpărare | Da | Factura notarului |
| Comisionul agenției | Da | Factura agenției |
| Renovări și lucrări de întreținere extraordinară | Da | Facturi și transferuri bancare |
| Taxele de urbanizare | Da | Chitanțele de plată |
| Dobânzile la creditul ipotecar | Nu | - |
| Cheltuielile de întreținere obișnuită | Nu | - |
| Amenajarea interioară și mobila | Nu | - |
Facturile de renovare păstrate valorează bani în momentul vânzării. Este încă un motiv să nu arunci documentele lucrărilor: servesc pentru reducerile de impozit în perioada de deținere și pentru costul fiscal în momentul vânzării.
03 · Alegerea la notar
Alegerea între impozitarea obișnuită și impozitul substitutiv
Când câștigul este impozabil, există două căi. Alegerea se face la semnarea actului de vânzare (rogito), în fața notarului, și nu mai poate fi modificată ulterior.
Impozitarea obișnuită
Câștigul intră în venitul total și se impozitează cu cotele progresive, adunându-se la celelalte venituri ale anului.
Impozitul substitutiv
Se aplică o cotă fixă doar asupra câștigului. Notarul îl încasează la semnarea actului și îl varsă, iar suma nu intră în venitul total.
Cum decizi
Compari cota substitutivă cu cota marginală care s-ar aplica dacă ai adăuga câștigul la celelalte venituri ale anului.
Când e mai avantajoasă impozitarea obișnuită
Când venitul total este foarte mic, iar cota marginală rezultă mai mică decât cea substitutivă.
O greșeală care costă
Să ajungi la notar fără să fi făcut calculul.
- Alegerea se face în acel moment și nu mai poate fi modificată
- Notarul aplică ce i se cere: nu face comparația în locul tău
- Fără costul fiscal documentat, baza impozabilă iese mai mare decât ar trebui
- Facturile de renovare se adună înainte de actul de vânzare, nu după
04 · Cazul diferit
Terenurile urmează reguli proprii
Pentru terenuri regula celor cinci ani nu se aplică. Distincția decisivă este între terenul construibil și terenul agricol.
- Teren construibil: câștigul este întotdeauna impozabil, fără limite de timp, iar impozitul substitutiv nu este permis. Intră în venitul total, cu impozitare separată.
- Teren agricol: se aplică regula celor cinci ani, ca pentru clădiri.
- Teren devenit construibil după cumpărare: contează încadrarea din momentul vânzării, nu din momentul cumpărării.
- Reevaluarea valorii: când legea o permite, costul fiscal al terenului poate fi restabilit printr-o expertiză și plata unui impozit substitutiv, reducând sau anulând câștigul.
Reevaluarea valorii terenurilor a fost reintrodusă de multe ori de-a lungul timpului. Cine deține un teren construibil și se gândește să-l vândă ar trebui să verifice dacă există o fereastră deschisă: economia poate fi considerabilă.
05 · Cazul recent
Imobile cu lucrări care au beneficiat de reduceri de impozit mari
Pentru imobilele pe care s-au făcut lucrări ce au beneficiat de cele mai mari reduceri de impozit pentru construcții, a fost introdusă o reglementare specifică a câștigului din vânzare, cu un orizont de timp mai lung decât cei cinci ani obișnuiți și cu reguli speciale privind recunoașterea costurilor suportate.
Este un domeniu în care legislația este recentă și complexă, iar situația fiecărui imobil depinde de cine a suportat cheltuiala, de mecanismul prin care s-a obținut beneficiul și de momentul în care s-au încheiat lucrările.
- Verifică ce lucrări s-au făcut și cu ce reducere de impozit.
- Verifică cine a beneficiat de facilitate: proprietarul actual, un proprietar anterior, un membru al familiei, un chiriaș.
- Verifică mecanismul folosit: reducere directă de impozit, reducere pe factură sau cesiunea creditului fiscal.
- Verifică data încheierii lucrărilor, care stabilește curgerea termenelor relevante.
Dacă vinzi un imobil pe care s-au făcut lucrări cu facilități în ultimii ani, verificarea trebuie făcută înainte de a semna antecontractul: poate influența prețul pe care are sens să-l accepți.
06 · Ce îți trebuie
Ce pregătești înainte de vânzare
Diferența dintre a plăti cât trebuie și a plăti mai mult decât trebuie stă aproape în întregime în documentarea costului.
- Actul de cumpărare sau de proveniență, cu data exactă.
- Facturile notarului și chitanțele taxelor plătite la cumpărare.
- Factura agenției imobiliare, atât pentru cumpărare, cât și pentru vânzare.
- Toate facturile de renovare cu transferurile bancare aferente, chiar și din ani îndepărtați.
- Documentația autorizațiilor de construire și a taxelor plătite, pentru imobilele construite.
- Certificările lucrărilor cu facilități, dacă au existat.
- Declarația de succesiune, dacă imobilul a fost moștenit.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Am moștenit o casă și o vând imediat. Plătesc ceva?
Nu. Imobilele primite prin moștenire nu generează niciodată un câștig impozabil, indiferent de timpul trecut și de câștigul realizat.
Rămân însă datorate taxele proprii actului de vânzare și trebuie verificate obligațiile legate de succesiune, începând cu voltura catastale (transcrierea proprietății în cadastru).
Am locuit acolo doar un an din trei. Se aplică scutirea?
Scutirea cere ca imobilul să fi fost locuința principală a vânzătorului sau a unui membru al familiei sale pentru cea mai mare parte a perioadei dintre cumpărare și vânzare.
Un an din trei nu îndeplinește condiția. Doi ani din trei, da. Criteriul este cantitativ, iar reședința din registrul de evidență a populației este dovada cea mai directă.
Câștigul se poate compensa cu o pierdere?
Pierderile din vânzarea de imobile realizate de persoane fizice în afara activității de întreprindere nu se pot compensa cu câștigurile din imobile.
Este o asimetrie cunoscută: pierderea nu contează, câștigul da. În venitul de întreprindere mecanismul este în schimb cel obișnuit, cu elemente pozitive și negative.
Ce se întâmplă dacă vând la un preț mai mic decât valoarea cadastrală?
Prețul care contează pentru câștig este cel convenit efectiv și declarat în act. Valoarea cadastrală contează pentru taxele actului, nu pentru câștig.
O vânzare la un preț semnificativ sub valorile de piață poate însă atrage atenția, mai ales între părți legate: e bine ca prețul să poată fi justificat.
Să vorbim
Verificarea se face înainte de actul de vânzare, nu după
Trebuie să cunoaștem data și titlul de dobândire, cum a fost folosit imobilul și cheltuielile făcute. Cu aceste date știi dinainte ce se va întâmpla în momentul semnării.