Să nu faci nimic
Lași imobilul să treacă prin succesiune. Impozitele sunt aceleași, iar proveniența din succesiune nu creează probleme la vânzare.
Imobile · Transferuri în familie
Donația unui imobil în Italia
Donația unui imobil în Italia este aproape întotdeauna ușoară din punctul de vedere al impozitelor, iar asta o face atractivă. Problema este alta și îl privește pe copil: o casă primită prin donație este greu de vândut și aproape imposibil de ipotecat timp de douăzeci de ani.
01 · Costul
Cât costă donația unui imobil
Impozitul pe donații se aplică valorii care depășește un prag scutit (franchigia), iar atât pragul, cât și cota depind de gradul de rudenie dintre donator și beneficiar.
- Baza impozabilă pentru imobile este valoarea cadastrală, nu cea de piață: acesta este motivul pentru care impozitul iese adesea modest sau zero.
- Se adaugă imposta ipotecaria și imposta catastale (taxele de înscriere în registrele imobiliare și în cadastru), proporționale sau fixe, după caz.
- Dacă beneficiarul îndeplinește condițiile pentru prima casa (facilitățile pentru prima locuință), taxele ipotecară și cadastrală se datorează în sumă fixă.
- Se adaugă onorariul notarului: donația cere act autentic cu doi martori, sub sancțiunea nulității.
| Beneficiar | Prag scutit | Cota pe partea care depășește |
|---|---|---|
| Soțul sau soția și rudele în linie directă | Ridicat, pentru fiecare beneficiar | Cea mai mică |
| Frați și surori | Mai redus | Intermediară |
| Alte rude până la gradul al patrulea și afini | Niciunul | Intermediară |
| Alte persoane | Niciunul | Cea mai ridicată |
| Persoane cu dizabilitate gravă | Foarte ridicat, indiferent de relație | După relația de rudenie |
Pragul scutit se calculează pentru fiecare beneficiar și se consumă prin donațiile făcute în timp de același donator. Cine donează în mai multe etape trebuie să țină socoteala: donațiile anterioare se adună la calcul, iar asta contează și la succesiune.
02 · Proveniența din donație
De ce o casă primită prin donație este greu de vândut
Este punctul pe care aproape nimeni nu-l explică dinainte și care se descoperă după ani, când copilul încearcă să vândă sau să ceară un credit ipotecar.
Moștenitorii rezervatari ai donatorului (soțul sau soția, copiii și, în lipsa lor, ascendenții) pot acționa pentru reducerea donațiilor care le-au lezat rezerva succesorală. Iar acțiunea poate ajunge să lovească imobilul aflat în mâinile celui care l-a cumpărat, nu doar pe cel care a primit donația.
- Acțiunea în reducțiune poate fi exercitată în termen de zece ani de la deschiderea succesiunii donatorului.
- Acțiunea în restituire împotriva terților cumpărători nu mai este posibilă după douăzeci de ani de la transcrierea donației.
- Între timp, băncile sunt reticente să acorde credite ipotecare care au ca acoperire un imobil provenit din donație.
- Iar cumpărătorii sunt reticenți să-l cumpere sau cer o reducere de preț.
- Riscul se atenuează prin renunțarea la acțiunea în restituire din partea rezervatarilor, care însă cere acordul lor și nu poate fi obținută întotdeauna.
- Există polițe de asigurare care acoperă riscul: au un cost și sunt un remediu, nu o soluție.
Cazul tipic
Cum se prezintă problema, în practică.
- Un părinte donează casa unui copil ca să "rezolve lucrurile din timp"
- După câțiva ani copilul vrea să vândă sau să ceară un credit ipotecar ca să renoveze
- Banca cere renunțarea celorlalți frați, care poate nici nu mai vorbesc între ei
- Vânzarea se blochează sau se încheie la un preț mai mic
03 · Alte căi
Alternativele la donație
Aproape întotdeauna există o cale care atinge același obiectiv fără să creeze problema provenienței din donație. Care anume depinde de ce vrei să obții cu adevărat.
Donație cu rezervarea uzufructului
Părintele păstrează folosința și cedează nuda proprietate. Reduce baza impozabilă, dar nu rezolvă problema provenienței.
Vânzare între rude
Legitimă, dacă prețul este real și plata trasabilă. Costă mai multe impozite, dar proveniența este curată.
Patto di famiglia
Pactul de familie, pentru transferul de firme și participații, cu participarea rezervatarilor, care face transferul stabil.
Renunțarea rezervatarilor
Se combină cu donația: ceilalți copii renunță la acțiunea în restituire, iar imobilul devine vandabil.
Testamentul
Nu transferă imediat, dar permite să orientezi atribuirea cu respectarea cotelor de rezervă.
04 · Câștigul din vânzare
Ce se întâmplă cu câștigul la vânzare
Este un detaliu tehnic cu consecințe concrete și merge în sens opus față de succesiune.
- Pentru imobilul primit prin donație, perioada de cinci ani relevantă pentru câștigul din vânzare (plusvalenza) se socotește de la cumpărarea de către donator, nu de la donație.
- Dacă donatorul îl deținea de mai mult de cinci ani, cel care a primit donația îl poate revinde fără câștig impozabil.
- Dacă îl deținea de mai puțin, cel care a primit donația moștenește și restul din cei cinci ani.
- Pentru imobilul primit prin succesiune, în schimb, câștigul nu este impozabil niciodată, oricât timp ar fi trecut.
- Costul fiscal pe care îl preia cel care primește donația este cel suportat de donator, inclusiv cheltuielile documentate care au sporit valoarea.
Aceasta este una dintre puținele situații în care donația este mai favorabilă decât vânzarea: cine cumpără pornește de la zero cu cei cinci ani, cine primește prin donație moștenește vechimea donatorului.
05 · După act
Ce trebuie făcut după donație
Actul este doar primul pas. Restul îl face în mare parte notarul, dar unele consecințe rămân în sarcina părților.
Înregistrarea și transcrierea
Se ocupă notarul. Data transcrierii este cea de la care curg cei douăzeci de ani relevanți pentru terții cumpărători.
Voltura catastale
Transferul în cadastru se face automat din actul notarial. Trebuie totuși verificat: o voltura lipsă iese la iveală mereu în momentul cel mai prost.
IMU
Contribuabilul se schimbă de la data actului, cu calcul pe luni. Cel care primește donația trebuie să ia în calcul noul IMU (impozitul local pe proprietăți).
Declarația de venit
Din acel an imobilul intră în declarația celui care a primit donația și în ISEE-ul lui.
06 · Consecințele indirecte
Efectele pe care nu le ia nimeni în calcul
Să primești un imobil nu înseamnă doar un câștig: se schimbă poziția celui care îl primește față de o serie de prestații.
- Imobilul intră în patrimoniul luat în calcul pentru ISEE (indicatorul situației economice a familiei) și ridică indicatorul, cu efecte asupra creșei, cantinei, universității și bonusurilor.
- Poate bloca facilitățile pentru prima locuință la o cumpărare viitoare, dacă se află în aceeași comună.
- Atrage IMU dacă nu este locuința principală a celui care a primit donația.
- Pentru prestațiile socio-sanitare ale donatorului, donațiile făcute în perioadele anterioare contează la calculul ISEE dedicat: să donezi ca să "golești" patrimoniul în vederea unei taxe de îngrijire nu funcționează.
- Cel care primește donația devine contribuabil pentru toate obligațiile legate de imobil, inclusiv cele pe care donatorul le gestiona fără să-i spună.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Donez celor doi copii ai mei: plătesc impozite duble?
Nu, dimpotrivă: pragul scutit se aplică pentru fiecare beneficiar, deci o donație către doi copii dublează pragul total disponibil.
Atenție însă la cumul: donațiile anterioare făcute aceluiași copil se adună și îi consumă pragul, chiar și la distanță de mulți ani.
Dacă donez casa, copilul meu o poate vinde apoi?
Juridic da, este a lui. Practic va întâmpina dificultăți până vor trece douăzeci de ani de la transcrierea donației, pentru că atât cumpărătorii, cât și băncile se tem de acțiunea rezervatarilor.
Soluția cea mai solidă este renunțarea la acțiunea în restituire din partea celorlalți rezervatari, care însă cere acordul lor și trebuie obținută cât timp relațiile sunt bune.
Merită să donez sau să las moștenire?
Din punctul de vedere al impozitelor, cele două căi sunt foarte asemănătoare, pentru că pragurile și cotele coincid, iar baza impozabilă este în ambele cazuri valoarea cadastrală.
Diferența este în altă parte: imobilul moștenit nu are probleme la vânzare, cel donat da. La cost fiscal egal, succesiunea este aproape întotdeauna mai simplă pentru cel care primește.
Pot dona păstrând uzufructul?
Da, și este forma cea mai răspândită: donezi nuda proprietate și îți păstrezi dreptul de a locui sau de a încasa chiriile până la deces.
Reduce baza impozabilă proporțional cu vârsta donatorului, dar nu rezolvă problema provenienței din donație: aceea rămâne identică.
Continuă
Pagini conexe
Să vorbim
Întrebarea potrivită nu este cât costă, ci ce se întâmplă după
Dacă cel care primește va trebui să vândă sau să ia un credit ipotecar, donația îi poate crea o problemă pe care economia de impozit nu o compensează.