Non fare niente
Lasciare che l'immobile passi per successione. Le imposte sono le stesse e la provenienza successoria non crea problemi di vendibilità.
Immobili · Passaggi in famiglia
Donare un immobile
Sul piano delle imposte è quasi sempre leggera, e questo la rende attraente. Il problema è un altro, e riguarda il figlio: una casa ricevuta in donazione è difficile da vendere e quasi impossibile da ipotecare per vent'anni.
01 · Il costo
Quanto costa la donazione di un immobile
L'imposta di donazione si applica sul valore che eccede una franchigia, e sia la franchigia sia l'aliquota dipendono dal grado di parentela fra donante e beneficiario.
- La base imponibile degli immobili è il valore catastale, non quello di mercato: è il motivo per cui l'imposta risulta spesso modesta o nulla.
- Si aggiungono imposta ipotecaria e catastale, in misura proporzionale o fissa a seconda dei casi.
- Se il beneficiario ha i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
- Va aggiunto l'onorario notarile: la donazione richiede atto pubblico con due testimoni, a pena di nullità.
| Beneficiario | Franchigia | Aliquota sull'eccedenza |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta | Elevata, per ciascun beneficiario | La più bassa |
| Fratelli e sorelle | Più contenuta | Intermedia |
| Altri parenti fino al quarto grado e affini | Nessuna | Intermedia |
| Altri soggetti | Nessuna | La più alta |
| Persone con disabilità grave | Molto elevata, qualunque il rapporto | Secondo il rapporto |
La franchigia si calcola per ciascun beneficiario e si consuma con le donazioni fatte nel tempo dallo stesso donante. Chi dona a più riprese deve tenere il conto: le donazioni precedenti si sommano nel computo, e questo vale anche in sede di successione.
02 · La provenienza donativa
Perché una casa donata è difficile da vendere
È il punto che quasi nessuno spiega prima, e che si scopre anni dopo quando il figlio prova a vendere o a chiedere un mutuo.
Gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli, in loro mancanza gli ascendenti) possono agire per far ridurre le donazioni che hanno leso la loro quota di legittima. E l'azione può arrivare a colpire l'immobile nelle mani di chi lo ha comprato, non solo il donatario.
- L'azione di riduzione si può esercitare entro dieci anni dall'apertura della successione del donante.
- L'azione di restituzione contro i terzi acquirenti è preclusa quando sono trascorsi vent'anni dalla trascrizione della donazione.
- Nel frattempo le banche sono riluttanti a concedere mutui con garanzia su un immobile di provenienza donativa.
- E gli acquirenti sono riluttanti a comprarlo, o chiedono uno sconto sul prezzo.
- Il rischio si attenua con la rinuncia all'azione di restituzione da parte dei legittimari, che però richiede il loro consenso e non è sempre ottenibile.
- Esistono polizze assicurative che coprono il rischio: hanno un costo e sono un rimedio, non una soluzione.
Il caso tipico
Come si presenta il problema, nella pratica.
- Un genitore dona la casa a un figlio per "sistemare le cose in anticipo"
- Anni dopo il figlio vuole vendere, o chiedere un mutuo per ristrutturare
- La banca chiede la rinuncia degli altri fratelli, che magari non parlano più
- La vendita si blocca, o si chiude a un prezzo più basso
03 · Altre strade
Le alternative alla donazione
Quasi sempre esiste una strada che raggiunge lo stesso obiettivo senza creare il problema della provenienza donativa. Quale sia dipende da cosa si vuole ottenere davvero.
Donazione con riserva di usufrutto
Il genitore mantiene il godimento e cede la nuda proprietà. Riduce la base imponibile ma non risolve il problema della provenienza.
Vendita fra parenti
Legittima, se il prezzo è reale e il pagamento tracciabile. Costa più imposte ma la provenienza è pulita.
Patto di famiglia
Per il trasferimento di aziende e partecipazioni, con la partecipazione dei legittimari che stabilizza il passaggio.
Rinuncia dei legittimari
Da abbinare alla donazione: gli altri figli rinunciano all'azione di restituzione, rendendo l'immobile vendibile.
Testamento
Non trasferisce subito, ma consente di indirizzare l'attribuzione nel rispetto delle quote di legittima.
04 · La plusvalenza
Che cosa succede alla plusvalenza
È un dettaglio tecnico con conseguenze concrete, e va in direzione opposta rispetto alla successione.
- Per l'immobile ricevuto in donazione, il quinquennio rilevante ai fini della plusvalenza si conta dall'acquisto del donante, non dalla donazione.
- Se il donante lo aveva da più di cinque anni, il donatario può rivenderlo senza plusvalenza tassabile.
- Se lo aveva da meno, il donatario eredita anche il residuo del quinquennio.
- Per l'immobile ricevuto per successione, invece, la plusvalenza non è mai tassabile, qualunque sia il tempo trascorso.
- Il costo fiscale che il donatario porta con sé è quello sostenuto dal donante, comprese le spese incrementative documentate.
Questa è una delle poche voci in cui la donazione è più favorevole della vendita: chi compra riparte da zero con il quinquennio, chi riceve in donazione eredita l'anzianità del donante.
05 · Dopo l'atto
Che cosa va fatto dopo la donazione
L'atto è solo il primo passo. Il resto lo cura in gran parte il notaio, ma alcune conseguenze restano in capo alle parti.
Registrazione e trascrizione
A cura del notaio. La data della trascrizione è quella da cui decorre il ventennio rilevante per i terzi acquirenti.
Voltura catastale
Automatica dall'atto notarile. Va comunque verificata: la voltura mancata emerge sempre nel momento peggiore.
IMU
Cambia il soggetto passivo dalla data dell'atto, con il conteggio per mesi. Il donatario deve mettere in conto la nuova IMU.
Dichiarazione dei redditi
Da quell'anno l'immobile entra nella dichiarazione del donatario, e nel suo ISEE.
06 · Le conseguenze indirette
Gli effetti che nessuno considera
Ricevere un immobile non è solo un guadagno: cambia la posizione di chi lo riceve rispetto a una serie di prestazioni.
- L'immobile entra nel patrimonio ai fini ISEE e alza l'indicatore, con effetti su asilo nido, mensa, università e bonus.
- Può precludere le agevolazioni prima casa su un futuro acquisto, se si trova nello stesso Comune.
- Comporta IMU se non è abitazione principale del donatario.
- Per le prestazioni socio-sanitarie del donante, le donazioni fatte nei periodi precedenti rilevano nel calcolo dell'ISEE dedicato: donare per "svuotare" il patrimonio in vista di una retta non funziona.
- Il donatario diventa soggetto passivo di tutti gli adempimenti sull'immobile, compresi quelli che il donante gestiva senza dirglielo.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Dono ai miei due figli: pago il doppio delle imposte?
No, al contrario: la franchigia si applica per ciascun beneficiario, quindi donare a due figli raddoppia la franchigia complessivamente disponibile.
Attenzione però al cumulo: le donazioni precedenti fatte allo stesso figlio si sommano e consumano la sua franchigia, anche a distanza di molti anni.
Se dono la casa, poi mio figlio può venderla?
Giuridicamente sì, è sua. Praticamente incontrerà difficoltà finché non saranno trascorsi vent'anni dalla trascrizione della donazione, perché acquirenti e banche temono l'azione dei legittimari.
La soluzione più solida è la rinuncia all'azione di restituzione da parte degli altri legittimari, che però richiede il loro consenso e va ottenuta finché i rapporti sono buoni.
Conviene donare o lasciare in eredità?
Sul piano delle imposte le due strade sono molto simili, perché franchigie e aliquote coincidono e la base imponibile è in entrambi i casi il valore catastale.
La differenza è altrove: l'immobile ereditato non ha problemi di vendibilità, quello donato sì. A parità di costo fiscale, la successione è quasi sempre più semplice per chi riceve.
Posso donare tenendomi l'usufrutto?
Sì, ed è la forma più diffusa: si dona la nuda proprietà e si mantiene il diritto di abitare o di percepire i canoni fino alla morte.
Riduce la base imponibile in proporzione all'età del donante, ma non risolve il problema della provenienza donativa: quello resta identico.
Parliamone
La domanda giusta non è quanto costa, ma cosa succede dopo
Se chi riceve dovrà vendere o accendere un mutuo, la donazione può creargli un problema che il risparmio d'imposta non compensa.