Conviene quasi sempre
Dove il canone concordato è vicino a quello di mercato: il minore incasso è modesto e il risparmio fiscale lo supera nettamente.
Immobili · Locazioni
Contratto a canone concordato
Si incassa meno di canone e si paga molto meno di imposte. Per la maggior parte dei proprietari a Torino il saldo è positivo, ma non per tutti: dipende da quanto il canone concordato si discosta da quello di mercato nella tua zona.
01 · Il meccanismo
Che cos'è il canone concordato
È un contratto di locazione abitativa in cui il canone non è liberamente pattuito: si colloca dentro una fascia di valori stabilita da un accordo territoriale fra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, diverso per ogni Comune.
In cambio del limite al canone, l'ordinamento riconosce un pacchetto di agevolazioni fiscali che valgono, nella maggior parte dei casi, più della differenza di affitto.
| Canone libero 4+4 | Canone concordato 3+2 | |
|---|---|---|
| Durata | Quattro anni più quattro | Tre anni più due |
| Importo del canone | Liberamente pattuito | Dentro la fascia dell'accordo territoriale |
| Cedolare secca | Aliquota ordinaria | Aliquota ridotta |
| Imposta di registro | Su base piena | Base imponibile ridotta, se non si opta per la cedolare |
| IMU | Aliquota ordinaria del Comune | Riduzione prevista dalla legge, più eventuali sconti comunali |
| Detrazione per l'inquilino | Prevista, in misura ordinaria | Prevista, in misura più favorevole |
Le agevolazioni non sono automatiche per il solo fatto di aver scritto "canone concordato" sul contratto: dipendono dal rispetto effettivo dell'accordo territoriale e, nei casi in cui serve, dall'attestazione rilasciata da un'associazione firmataria.
02 · Il canone
Come si determina il canone
Non si sceglie: si ricava. L'accordo territoriale del Comune divide il territorio in zone omogenee e per ciascuna fissa una fascia di valori al metro quadrato, che poi si corregge con una serie di elementi oggettivi.
- Zona in cui si trova l'immobile secondo la mappatura dell'accordo territoriale.
- Superficie calcolata secondo i criteri dell'accordo, che non coincidono sempre con i metri catastali.
- Elementi oggettivi: stato dell'immobile, presenza di ascensore, riscaldamento autonomo, box, terrazzo, arredamento.
- Classe energetica, che in molti accordi incide sulla collocazione all'interno della fascia.
- Durata scelta, che in alcuni accordi consente correzioni.
A Torino l'accordo territoriale è quello vigente per il Comune, e le zone non coincidono con le circoscrizioni né con la percezione comune dei quartieri. Un immobile che si ritiene "centrale" può ricadere in una fascia diversa da quella attesa.
03 · Il passaggio dimenticato
L'attestazione di conformità
È il passaggio che fa perdere le agevolazioni più spesso. Quando il contratto non è stipulato con l'assistenza delle associazioni firmatarie, serve un'attestazione che certifichi la rispondenza del contratto all'accordo territoriale.
Chi la rilascia
Un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale, di proprietari o di inquilini. Ha un costo contenuto.
Quando serve
Quando il contratto è stato redatto senza l'assistenza delle associazioni. Se invece sono intervenute, l'attestazione è assorbita.
A cosa serve
È il documento che regge le agevolazioni fiscali in caso di controllo: senza, l'Agenzia può disconoscerle.
Quando va richiesta
Prima della registrazione, o comunque prima di beneficiare delle agevolazioni in dichiarazione.
Quello che l'attestazione verifica
Non è un timbro: è un controllo di merito.
- Che il canone rientri effettivamente nella fascia della zona
- Che la superficie sia calcolata con i criteri dell'accordo
- Che gli elementi oggettivi dichiarati corrispondano al vero
- Che la durata e le clausole rispettino il modello previsto
04 · Il vantaggio
Le agevolazioni fiscali
Sono tre e si sommano. È la loro somma che va confrontata con il minor canone incassato, non ciascuna presa da sola.
- Cedolare secca ad aliquota ridotta: è il beneficio principale, e sostituisce imposta sui redditi, addizionali, registro e bollo.
- Riduzione della base imponibile ai fini dell'imposta sui redditi, per chi non opta per la cedolare.
- Riduzione IMU prevista dalla legge, alla quale i Comuni possono aggiungere un'aliquota agevolata propria.
- Imposta di registro ridotta, se non si sceglie la cedolare secca.
- Detrazione più favorevole per l'inquilino, che rende l'immobile più appetibile sul mercato.
La riduzione IMU è la voce che più spesso si dimentica di chiedere. Non è automatica in tutti i Comuni: dove è prevista un'aliquota agevolata deliberata localmente, va applicata in sede di calcolo e talvolta richiede una comunicazione al Comune.
05 · Il conto
Quando conviene davvero
Il conto è semplice e va fatto sui numeri della singola situazione: canone di mercato meno imposte ordinarie, contro canone concordato meno imposte agevolate.
Conviene
A chi ha altri redditi elevati: l'aliquota ridotta della cedolare produce un risparmio proporzionalmente maggiore.
Va calcolato
Nelle zone dove il mercato è molto sopra la fascia concordata: lì il minore canone può superare il beneficio.
Conviene meno
A chi ha reddito complessivo molto basso, dove la tassazione ordinaria sarebbe comunque leggera.
Da considerare
La durata più breve (tre anni più due) dà meno stabilità del 4+4, ma anche più flessibilità se pensi di rientrare nell'immobile.
Effetto collaterale positivo
La detrazione più favorevole per l'inquilino rende l'immobile più facile da affittare e riduce i tempi di sfitto.
06 · Le varianti
Contratti per studenti e transitori
Lo stesso impianto degli accordi territoriali regola altre due tipologie, rilevanti a Torino per via delle due università.
- Contratto per studenti universitari: durata da sei mesi a tre anni, riservato a studenti iscritti in un Comune diverso da quello di residenza, con le stesse agevolazioni del concordato.
- Contratto transitorio: da uno a diciotto mesi, per esigenze temporanee documentate di una delle due parti.
- Entrambi richiedono che l'esigenza sia documentata e indicata nel contratto: senza, il contratto è riqualificabile in ordinario.
- Entrambi seguono le fasce di canone dell'accordo territoriale del Comune.
- Per gli studenti, l'ISEE universitario e i contributi EDISU sono un tema collegato, dal lato dell'inquilino.
Il contratto transitorio non è una scorciatoia per aggirare la durata minima: l'esigenza temporanea va provata, e in mancanza il contratto si riqualifica con effetti sulla durata e sulle agevolazioni godute.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Posso trasformare un contratto libero già in corso?
Non si trasforma: si risolve consensualmente il contratto in essere e se ne stipula uno nuovo a canone concordato, che va registrato.
Va valutato anche l'effetto sulla posizione dell'inquilino, perché cambiano durata e disciplina del rinnovo. Non è un'operazione da fare senza guardare entrambe le parti.
L'attestazione serve sempre?
Serve quando il contratto è stato redatto senza l'assistenza delle associazioni firmatarie dell'accordo territoriale. Se invece le associazioni sono intervenute nella stipula, è assorbita.
È il documento su cui si reggono le agevolazioni in caso di controllo: costa poco e vale molto più del suo costo.
Vale anche per un immobile arredato?
Sì. La presenza dell'arredamento è uno degli elementi oggettivi che collocano il canone all'interno della fascia, e in genere lo spinge verso il valore superiore.
Va indicato nel contratto insieme all'inventario, altrimenti non se ne tiene conto nel calcolo.
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone?
No. L'opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione, compreso l'adeguamento ISTAT.
È il costo nascosto della cedolare, e su un contratto lungo va messo nel conto insieme al risparmio d'imposta.
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