Modello 730 a Torino
Gli immobili posseduti vanno indicati anche in dichiarazione.
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IMU a Torino: calcolo, versamento e dichiarazione
L'IMU è un'imposta comunale: cambia con le aliquote deliberate da ogni Comune, con la destinazione dell'immobile e con la situazione personale di chi lo possiede. Due appartamenti identici in due comuni diversi pagano cifre diverse.
01 · Soggetti
Chi deve pagare l'IMU e chi è esente
L'IMU è dovuta da chi possiede immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. Non la paga l'inquilino, e non la paga il nudo proprietario quando esiste un usufruttuario.
La regola più conosciuta è l'esenzione per l'abitazione principale: l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. L'esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7 (tipicamente cantina, box e tettoia).
L'esenzione non vale però per le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali di lusso: A/1 abitazioni signorili, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi di pregio. Su queste l'imposta è dovuta con aliquota ridotta e detrazione.
- Paga chi possiede una seconda casa, sfitta o locata
- Paga chi possiede negozi, uffici, capannoni e terreni edificabili
- Paga chi ha l'abitazione principale in categoria A/1, A/8 o A/9
- Non paga chi possiede solo l'abitazione principale non di lusso e le sue pertinenze
- Non paga l'inquilino, che è estraneo al rapporto tributario
- Non paga il nudo proprietario se sull'immobile grava un usufrutto
Il coniuge assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice è considerato titolare del diritto di abitazione: l'imposta è dovuta da lui, anche se l'immobile è di proprietà dell'altro coniuge.
02 · Il calcolo
Come si arriva all'importo
Il calcolo parte dalla rendita catastale dell'immobile, non dal suo valore di mercato né dal prezzo di acquisto.
Rendita catastale
Si prende la rendita risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di imposizione.
Rivalutazione
La rendita si rivaluta del 5%. Per i terreni agricoli si parte invece dal reddito dominicale rivalutato del 25%.
Moltiplicatore
Il risultato si moltiplica per il coefficiente della categoria catastale: 160 per le abitazioni, 80 per gli uffici A/10, 55 per i negozi C/1, 65 per la maggior parte degli immobili D.
Aliquota e quote
Sulla base imponibile si applica l'aliquota deliberata dal Comune, rapportata alla percentuale e ai mesi di possesso.
| Categoria catastale | Tipo di immobile | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Magazzini, box, tettoie | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, palestre, stabilimenti | 140 |
| B | Collegi, ospedali, uffici pubblici | 140 |
| D (escluso D/5) | Immobili a destinazione speciale | 65 |
| D/5 | Istituti di credito e assicurazioni | 80 |
Il possesso si conta in mesi: si considera per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno quindici giorni. Chi compra il 20 marzo paga da aprile, chi compra il 10 marzo paga da marzo.
03 · Il Comune decide
Le aliquote e le agevolazioni comunali
Lo Stato fissa aliquote di base e limiti massimi; ogni Comune delibera le proprie entro quei limiti, e può prevedere aliquote ridotte per situazioni specifiche.
È il motivo per cui non esiste una risposta valida ovunque alla domanda "quanto pago di IMU": serve la delibera del Comune in cui si trova l'immobile, aggiornata all'anno di riferimento. Per Torino, come per ogni altro Comune, le aliquote sono pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze.
Le situazioni che più spesso danno diritto a un'aliquota ridotta o a una riduzione della base imponibile sono poche ma ricorrenti, e vale la pena verificarle perché incidono molto.
- Comodato a genitori o figli: riduzione del 50% della base imponibile, a condizioni stringenti su registrazione del contratto, residenza e possesso di altri immobili.
- Canone concordato: riduzione dell'imposta al 75% di quella ordinaria, per i contratti stipulati secondo gli accordi territoriali.
- Immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: riduzione del 50% della base imponibile, previa dichiarazione.
- Immobili di interesse storico o artistico: riduzione del 50% della base imponibile.
- Pensionati residenti all'estero titolari di pensione in convenzione internazionale: riduzione prevista dalla normativa vigente su un solo immobile.
Il comodato: attenzione ai requisiti
È l'agevolazione più richiesta e quella più spesso applicata senza averne diritto. Le condizioni sono cumulative: se ne manca una, la riduzione non spetta.
- Contratto di comodato registrato
- Comodante residente nello stesso Comune dell'immobile concesso
- Comodante che possiede al massimo un altro immobile a uso abitativo in Italia, oltre alla propria abitazione principale
- Comodatario che adibisce l'immobile ad abitazione principale
- Immobile non di categoria A/1, A/8 o A/9
04 · Calendario
Quando si paga
- 16 giugnoAccontoPari al 50% dell'imposta dovuta per l'intero anno, calcolata con le aliquote dell'anno precedente
- 16 dicembreSaldoConguaglio sull'intero anno, ricalcolato con le aliquote deliberate dal Comune per l'anno in corso
- 30 giugnoDichiarazione IMUEntro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione rilevante
- Giorno festivoSlittamentoSe la scadenza cade di sabato, domenica o in un festivo, si sposta al primo giorno lavorativo successivo
Il versamento si effettua con modello F24, indicando il codice catastale del Comune e i codici tributo distinti per tipologia di immobile. Il pagamento va fatto separatamente per ogni Comune in cui si possiedono immobili.
05 · Quando va presentata
La dichiarazione IMU non serve sempre
La regola generale è che la dichiarazione va presentata solo quando il Comune non può conoscere il dato in altro modo. Le compravendite, per esempio, non vanno dichiarate: il Comune le apprende dagli atti notarili trasmessi telematicamente.
Va invece presentata quando la situazione che genera l'obbligo o l'agevolazione dipende da elementi che l'Amministrazione non ha: un contratto di comodato, uno stato di inagibilità, un immobile che perde i requisiti di ruralità, la destinazione a canone concordato.
- Immobile concesso in comodato con applicazione della riduzione
- Immobile dichiarato inagibile o inabitabile e non utilizzato
- Immobile locato a canone concordato con applicazione della riduzione
- Terreni agricoli con variazioni di conduzione o requisiti soggettivi
- Immobili che hanno perso o acquistato il diritto a un'esenzione
- Immobili di interesse storico o artistico
- Atti per i quali non è prevista la trasmissione telematica al Comune
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, finché la situazione dichiarata non cambia: non va ripresentata ogni anno.
06 · Ravvedimento
Versamento omesso o insufficiente
L'IMU è in autoliquidazione: nessuno invia un bollettino e nessuno ricorda la scadenza. Il primo segnale di un mancato versamento arriva spesso anni dopo, con un avviso di accertamento del Comune che aggiunge sanzione e interessi.
Finché l'avviso non è stato notificato si può ricorrere al ravvedimento operoso: si versa l'imposta dovuta, gli interessi calcolati al tasso legale per i giorni di ritardo e una sanzione ridotta, tanto più bassa quanto prima si interviene.
Se invece l'avviso è già arrivato, la strada del ravvedimento è preclusa. Restano la verifica della fondatezza della pretesa (gli accertamenti comunali contengono errori con una certa frequenza, soprattutto su percentuali di possesso e periodi), l'istanza in autotutela e, dove prevista, la rateizzazione.
Cosa serve per il calcolo
- Visure catastali aggiornate degli immobili posseduti
- Atti di acquisto, successione o donazione
- Percentuale e periodo di possesso nell'anno
- Destinazione: abitazione principale, locato, comodato, sfitto
- Contratti di locazione o comodato registrati
- Deleghe F24 degli anni precedenti
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Ho una sola casa dove vivo: devo pagare l'IMU?
Di regola no. L'abitazione principale, cioè quella in cui hai la residenza anagrafica e dimori abitualmente, è esente insieme a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
L'esenzione non vale se l'abitazione è classificata A/1, A/8 o A/9: in quel caso l'imposta è dovuta, con aliquota ridotta e detrazione.
Marito e moglie con residenze diverse: come funziona?
Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022, l'esenzione per l'abitazione principale spetta a ciascun coniuge per l'immobile in cui ha la propria residenza anagrafica e dimora abituale, anche se i due immobili si trovano in comuni diversi.
È un caso in cui la situazione va documentata bene, perché è tra quelli più controllati: la dimora abituale deve essere effettiva, non solo anagrafica.
Ho comprato casa a metà anno: quanto pago?
Paghi in proporzione ai mesi di possesso. Si considera per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno quindici giorni.
Chi ha venduto paga per i mesi precedenti. È una ripartizione che genera errori frequenti negli anni di compravendita: conviene farla verificare.
L'inquilino deve pagare qualcosa?
No, l'IMU è dovuta esclusivamente dal possessore. L'inquilino è estraneo al rapporto tributario, e un'eventuale clausola contrattuale che gli addossasse l'imposta non avrebbe effetto verso il Comune.
Diverso è il discorso della TARI, la tassa sui rifiuti, che è dovuta da chi occupa l'immobile e quindi normalmente dall'inquilino.
Non ho pagato l'IMU per due anni: cosa rischio?
Finché il Comune non notifica un avviso di accertamento puoi ravvederti spontaneamente, versando imposta, interessi e una sanzione ridotta. Prima intervieni, meno paghi.
Se l'accertamento è già stato notificato la sanzione è quella piena, ma vale la pena verificare la pretesa: percentuali di possesso, periodi e aliquote applicate contengono errori con una certa frequenza.
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