Condizione sospensiva sul mutuo
Se l'acquisto dipende dal finanziamento, il preliminare deve prevedere che l'efficacia sia condizionata alla concessione, con la restituzione della caparra in caso di diniego.
Immobili · Prima del rogito
Il preliminare di compravendita
È il momento in cui ci si vincola davvero, e quello in cui si commettono gli errori più costosi. Caparra o acconto non sono sinonimi, la condizione sul mutuo non è scontata, e la trascrizione protegge da rischi che si scoprono solo quando si realizzano.
01 · Il vincolo
Che cosa impegnano il preliminare di compravendita e la caparra
Il preliminare (il compromesso) è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo. Non trasferisce la proprietà, ma vincola entrambe.
- Va redatto in forma scritta a pena di nullità.
- Deve indicare con precisione immobile, prezzo, termini e modalità di pagamento.
- Obbliga entrambe le parti a stipulare il definitivo nel termine convenuto.
- In caso di inadempimento è possibile chiedere l'esecuzione in forma specifica, ottenendo dal giudice una sentenza che tiene luogo del contratto.
- Va registrato entro il termine previsto.
- Può essere trascritto nei registri immobiliari, con effetti di tutela rilevanti.
L'esecuzione in forma specifica è la tutela più forte: se il venditore si rifiuta di stipulare, l'acquirente può ottenere dal giudice una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo. È il motivo per cui un preliminare ben scritto vale molto più di una promessa verbale.
02 · La differenza
Caparra confirmatoria e acconto
Sono due cose diverse e vanno qualificate espressamente: la parola usata nel contratto determina che cosa succede se l'affare salta.
- La qualificazione va scritta espressamente: in mancanza si presume acconto.
- La caparra penitenziale è cosa diversa: è il corrispettivo del diritto di recedere.
- Chi riceve la caparra può scegliere fra trattenerla e chiedere l'esecuzione del contratto.
- L'importo dev'essere proporzionato: caparre sproporzionate possono essere ridotte dal giudice.
- Il versamento va tracciato: bonifico o assegno, mai contanti.
| Caparra confirmatoria | Acconto | |
|---|---|---|
| Se recede chi ha versato | La perde | Va restituito |
| Se recede chi l'ha ricevuta | La restituisce raddoppiata | Va restituito |
| Se si conclude l'affare | Si imputa al prezzo | Si imputa al prezzo |
| Funzione | Garanzia e liquidazione anticipata del danno | Semplice anticipo sul prezzo |
| Alternativa | Si può sempre chiedere l'esecuzione o il risarcimento pieno | Resta il risarcimento del danno provato |
La formula che cambia tutto
Due parole diverse, esiti opposti.
- "A titolo di caparra confirmatoria": tutela piena
- "A titolo di acconto sul prezzo": semplice anticipo
- Senza qualificazione, si presume acconto
- Va deciso consapevolmente, non copiato da un modello
03 · La registrazione
Registrazione e imposte
Il preliminare va registrato, e quanto si versa in quella sede non è perso: si scomputa dall'imposta dovuta sul rogito.
- Se il venditore è soggetto IVA, gli acconti sono fatturati con IVA e l'imposta di registro proporzionale non si applica su quelli.
- La registrazione è a carico delle parti in solido: se non avviene, entrambe rispondono.
- La tardiva registrazione comporta sanzioni, riducibili con ravvedimento.
- Se il definitivo non si stipula, l'imposta versata può essere chiesta a rimborso, entro i termini.
Il termine
La registrazione va effettuata entro il termine previsto dalla data dell'atto.
L'imposta fissa
È dovuta un'imposta di registro in misura fissa sul contratto in sé.
Su caparra e acconti
Si applica un'imposta proporzionale, con aliquote diverse per la caparra confirmatoria e per gli acconti soggetti a IVA o meno.
Lo scomputo
Quanto versato in sede di preliminare si scomputa dall'imposta dovuta sul contratto definitivo.
04 · La tutela forte
Perché conviene trascrivere
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari è facoltativa, richiede l'atto notarile, e protegge da rischi concreti.
- Rende il preliminare opponibile ai terzi: una vendita successiva a un altro soggetto non pregiudica il promissario acquirente.
- Protegge dalle ipoteche iscritte dopo la trascrizione.
- Protegge dai creditori del venditore che pignorassero l'immobile.
- In caso di fallimento del venditore, dà una tutela specifica.
- L'effetto ha una durata limitata: se il definitivo non si stipula entro il termine previsto, la trascrizione perde efficacia.
- Richiede l'intervento del notaio, con il relativo costo.
La trascrizione ha senso soprattutto quando fra preliminare e rogito passa molto tempo, quando l'immobile è in costruzione, o quando la situazione patrimoniale del venditore non è limpida. Su un compromesso che si chiude in due mesi con un venditore solido, il costo può non giustificarsi.
05 · Cosa inserire
Le clausole che contano
Un preliminare ben fatto anticipa i problemi invece di rinviarli al rogito.
Conformità urbanistica e catastale
Il venditore garantisce che l'immobile è conforme ai titoli e alla planimetria: è il vizio che blocca più rogiti.
Assenza di ipoteche e vincoli
Con impegno alla cancellazione prima del rogito, e modalità di garanzia.
Consegna e stato dell'immobile
Data di consegna, stato in cui l'immobile va consegnato, chi paga eventuali interventi.
Spese condominiali
Chi paga gli arretrati e le rate di lavori straordinari già deliberati.
Termine per il rogito
Data e conseguenze del mancato rispetto, con l'eventuale clausola di essenzialità del termine.
06 · Prima di firmare
Che cosa verificare prima del preliminare
Sono controlli che si fanno prima di vincolarsi, non fra preliminare e rogito.
- Visura catastale e ipotecaria: chi è il proprietario, quali vincoli e ipoteche gravano. Vedi visure catastali.
- Conformità urbanistica: titoli edilizi, eventuali difformità, sanatorie.
- Conformità catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato dei luoghi.
- Provenienza: se l'immobile arriva da donazione, il tema della vendibilità va affrontato.
- Situazione condominiale: spese arretrate, lavori deliberati, contenziosi.
- Requisiti prima casa: verificare di poterli dichiarare al rogito. Vedi agevolazioni prima casa.
- Costi complessivi: il conto oltre il prezzo. Vedi quanto costa comprare casa.
La difformità catastale è il problema che emerge più spesso e nel momento peggiore: il notaio non può rogitare finché la planimetria non corrisponde allo stato reale, e la regolarizzazione richiede un tecnico e settimane di tempo. Verificarla prima del preliminare evita di trovarsi vincolati con una data di rogito impossibile da rispettare.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Se non ottengo il mutuo perdo la caparra?
Dipende da che cosa dice il preliminare. Senza una condizione sospensiva legata alla concessione del finanziamento, il mancato ottenimento del mutuo non ti libera: sei inadempiente e perdi la caparra.
La clausola va inserita prima di firmare, con la previsione espressa della restituzione di quanto versato in caso di diniego documentato. È la protezione più importante per chi compra con mutuo.
Caparra o acconto: che differenza fa?
Molta. Con la caparra confirmatoria, se recede chi l'ha versata la perde; se recede chi l'ha ricevuta deve restituirla raddoppiata. L'acconto, invece, va semplicemente restituito in ogni caso.
La qualificazione va scritta espressamente nel contratto: in mancanza si presume acconto, e la funzione di garanzia viene meno.
Devo registrare il preliminare?
Sì, entro il termine previsto dalla data dell'atto. È un obbligo, e la registrazione tardiva comporta sanzioni riducibili con ravvedimento.
L'imposta proporzionale versata su caparra e acconti non è persa: si scomputa da quella dovuta sul contratto definitivo.
Conviene trascriverlo dal notaio?
Conviene quando fra preliminare e rogito passa molto tempo, quando l'immobile è in costruzione o quando la solidità patrimoniale del venditore non è certa.
La trascrizione rende il tuo diritto opponibile ai terzi: ti protegge da vendite successive, ipoteche e pignoramenti iscritti dopo. Ha un costo, che va confrontato con il rischio concreto della situazione.
Parliamone
La clausola sul mutuo è quella che salva la caparra
Senza, chi non ottiene il finanziamento perde quanto versato pur non avendo alcuna colpa. Va inserita prima, non discussa dopo.