Condiția suspensivă privind creditul
Dacă cumpărarea depinde de finanțare, antecontractul trebuie să prevadă că efectele lui sunt condiționate de acordarea creditului, cu restituirea arvunei în caz de refuz.
Imobile · Înainte de actul notarial
Antecontractul de vânzare-cumpărare și arvuna
Este momentul în care te obligi cu adevărat și cel în care se fac greșelile cele mai costisitoare. Arvuna și avansul nu sunt sinonime, condiția privind creditul ipotecar nu este de la sine înțeleasă, iar înscrierea în registre te protejează de riscuri pe care le descoperi doar când se produc.
01 · Angajamentul
La ce te obligă antecontractul de vânzare și arvuna
Antecontractul (preliminare sau compromesso) este contractul prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul definitiv. Nu transferă proprietatea, dar le obligă pe amândouă.
- Se încheie în formă scrisă, sub sancțiunea nulității.
- Trebuie să indice precis imobilul, prețul, termenele și modalitățile de plată.
- Obligă ambele părți să încheie contractul definitiv în termenul convenit.
- În caz de neexecutare se poate cere executarea în natură, obținând de la judecător o hotărâre care ține loc de contract.
- Trebuie înregistrat în termenul prevăzut.
- Poate fi înscris în registrele imobiliare (trascrizione), cu efecte importante de protecție.
Executarea în natură este protecția cea mai puternică: dacă vânzătorul refuză să semneze, cumpărătorul poate obține de la judecător o hotărâre care produce aceleași efecte ca și contractul definitiv. De aceea un antecontract bine scris valorează mult mai mult decât o promisiune verbală.
02 · Diferența
Arvuna confirmatorie și avansul
Sunt două lucruri diferite și trebuie calificate în mod expres: cuvântul folosit în contract stabilește ce se întâmplă dacă afacerea cade.
- Calificarea trebuie scrisă în mod expres: în lipsa ei, se prezumă că e avans.
- Arvuna de dezicere (caparra penitenziale) este altceva: este prețul dreptului de a te retrage.
- Cine primește arvuna poate alege între a o păstra și a cere executarea contractului.
- Suma trebuie să fie proporționată: arvunele disproporționate pot fi reduse de judecător.
- Plata trebuie să fie trasabilă: transfer bancar sau cec, niciodată numerar.
| Arvuna confirmatorie (caparra confirmatoria) | Avansul (acconto) | |
|---|---|---|
| Dacă se retrage cel care a plătit | O pierde | Se restituie |
| Dacă se retrage cel care a primit-o | O restituie dublată | Se restituie |
| Dacă afacerea se încheie | Se scade din preț | Se scade din preț |
| Funcția | Acoperire și lichidare anticipată a prejudiciului | Simplă plată în avans din preț |
| Alternativa | Se poate cere oricând executarea sau despăgubirea integrală | Rămâne despăgubirea pentru prejudiciul dovedit |
Formula care schimbă totul
Două formulări diferite, rezultate opuse.
- „Cu titlu de arvună confirmatorie”: protecție deplină
- „Cu titlu de avans din preț”: simplă plată anticipată
- Fără calificare, se prezumă avans
- Se decide în cunoștință de cauză, nu se copiază dintr-un model
03 · Înregistrarea
Înregistrarea și taxele
Antecontractul trebuie înregistrat, iar ce plătești în acel moment nu este pierdut: se scade din taxa datorată la actul notarial definitiv (rogito).
- Dacă vânzătorul este persoană înregistrată în scopuri de TVA, avansurile se facturează cu TVA, iar taxa de înregistrare proporțională nu se aplică asupra lor.
- Înregistrarea este în sarcina părților în solidar: dacă nu se face, răspund amândouă.
- Înregistrarea tardivă atrage sancțiuni, care pot fi reduse prin ravvedimento (corectarea voluntară).
- Dacă definitivul nu se mai încheie, taxa plătită poate fi cerută înapoi, în termenele prevăzute.
Termenul
Înregistrarea se face în termenul prevăzut, calculat de la data actului.
Taxa fixă
Se datorează o taxă de înregistrare în sumă fixă pentru contractul în sine.
Pe arvună și avansuri
Se aplică o taxă proporțională, cu cote diferite pentru arvuna confirmatorie și pentru avansurile supuse sau nu TVA-ului (IVA).
Scăderea
Ce s-a plătit la antecontract se scade din taxa datorată pentru contractul definitiv.
04 · Protecția puternică
De ce merită înscris antecontractul
Înscrierea antecontractului în registrele imobiliare este facultativă, cere act notarial și te protejează de riscuri concrete.
- Face antecontractul opozabil terților: o vânzare ulterioară către altcineva nu îl afectează pe promitentul-cumpărător.
- Protejează de ipotecile înscrise după înscrierea antecontractului.
- Protejează de creditorii vânzătorului care ar pune sechestru pe imobil.
- În caz de faliment al vânzătorului, oferă o protecție specifică.
- Efectul are o durată limitată: dacă definitivul nu se încheie în termenul prevăzut, înscrierea își pierde efectul.
- Cere intervenția notarului, cu costul aferent.
Înscrierea are sens mai ales când între antecontract și actul definitiv trece mult timp, când imobilul este în construcție sau când situația patrimonială a vânzătorului nu este clară. Pentru un antecontract care se încheie în două luni, cu un vânzător solid, costul poate să nu se justifice.
05 · Ce incluzi
Clauzele care contează
Un antecontract bine făcut anticipează problemele în loc să le amâne până la actul definitiv.
Conformitatea urbanistică și cadastrală
Vânzătorul declară și răspunde că imobilul este conform cu autorizațiile și cu planul cadastral: este viciul care blochează cele mai multe acte notariale.
Lipsa ipotecilor și a sarcinilor
Cu angajamentul radierii lor înainte de actul definitiv și modalitățile de acoperire.
Predarea și starea imobilului
Data predării, starea în care imobilul trebuie predat, cine plătește eventualele lucrări.
Cheltuielile de condominiu
Cine plătește restanțele și ratele pentru lucrările extraordinare deja aprobate.
Termenul pentru actul definitiv
Data și consecințele nerespectării ei, cu eventuala clauză prin care termenul este esențial.
06 · Înainte să semnezi
Ce verifici înainte de antecontract
Sunt controale care se fac înainte să te obligi, nu între antecontract și actul definitiv.
- Extrasul cadastral și ipotecar: cine este proprietarul, ce sarcini și ipoteci grevează imobilul. Vezi extrasele cadastrale.
- Conformitatea urbanistică: autorizațiile de construire, eventualele neconformități, regularizările.
- Conformitatea cadastrală: planul trebuie să corespundă stării reale a imobilului.
- Proveniența: dacă imobilul vine dintr-o donație, trebuie lămurită problema posibilității de a-l vinde fără riscuri.
- Situația condominiului: cheltuieli restante, lucrări aprobate, litigii.
- Condițiile pentru prima locuință: verifică dacă le poți declara la actul definitiv. Vezi facilitățile pentru prima locuință.
- Costurile totale: ce plătești pe lângă preț. Vezi cât costă să cumperi o casă.
Neconformitatea cadastrală este problema care apare cel mai des și în momentul cel mai prost: notarul nu poate încheia actul până când planul nu corespunde stării reale, iar regularizarea cere un tehnician și săptămâni de lucru. Verificarea ei înainte de antecontract te scutește să te trezești obligat la o dată a actului definitiv imposibil de respectat.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Dacă nu obțin creditul ipotecar, pierd arvuna?
Depinde de ce spune antecontractul. Fără o condiție suspensivă legată de acordarea finanțării, faptul că nu obții creditul nu te eliberează: ești în culpă pentru neexecutare și pierzi arvuna.
Clauza trebuie inclusă înainte de semnare, cu prevederea expresă a restituirii sumelor plătite în cazul unui refuz documentat. Este protecția cea mai importantă pentru cine cumpără cu credit.
Arvună sau avans: ce diferență face?
Una mare. Cu arvuna confirmatorie, dacă se retrage cel care a plătit-o, o pierde; dacă se retrage cel care a primit-o, trebuie s-o restituie dublată. Avansul, în schimb, se restituie pur și simplu în orice caz.
Calificarea trebuie scrisă în mod expres în contract: în lipsa ei se prezumă avans, iar funcția de acoperire dispare.
Trebuie să înregistrez antecontractul?
Da, în termenul prevăzut de la data actului. Este o obligație, iar înregistrarea tardivă atrage sancțiuni care pot fi reduse prin ravvedimento.
Taxa proporțională plătită pe arvună și pe avansuri nu este pierdută: se scade din cea datorată pentru contractul definitiv.
Merită să-l înscriu în registre prin notar?
Merită când între antecontract și actul definitiv trece mult timp, când imobilul este în construcție sau când soliditatea patrimonială a vânzătorului nu este sigură.
Înscrierea face dreptul tău opozabil terților: te protejează de vânzări ulterioare, de ipoteci și de sechestre înscrise după. Are un cost, care trebuie comparat cu riscul concret al situației.
Să vorbim
Clauza privind creditul ipotecar este cea care salvează arvuna
Fără ea, cine nu obține finanțarea pierde ce a plătit, deși nu are nicio vină. Trebuie inclusă înainte, nu discutată după.