Pentru cine vinde
Încasează imediat o sumă, își păstrează dreptul de a locui în imobil și nu mai are în sarcină întreținerea extraordinară.
Imobile · Drepturi reale
Uzufruct și nuda proprietate, la Torino
Un imobil poate avea doi titulari: cel care îl folosește și cel care este proprietarul lui. Împărțirea este clară în privința drepturilor, mai puțin intuitivă în privința impozitelor, unde nu totul îl urmează pe cel care se bucură de folosință.
01 · Cele două drepturi
Ce îi revine fiecăruia
Uzufructuarul are dreptul să folosească imobilul și să-i culeagă fructele (să locuiască în el sau să-l închirieze), cu obligația de a-i respecta destinația economică. Nudul proprietar păstrează proprietatea, care va redeveni deplină la sfârșitul uzufructului.
- Uzufructul este temporar: durează cel mult cât viața uzufructuarului, dacă este viager.
- La moartea uzufructuarului proprietatea se reconsolidează automat în persoana nudului proprietar, fără taxe de succesiune pentru această trecere.
- Uzufructul în favoarea unei persoane juridice are o durată maximă stabilită prin lege.
- Amândoi își pot ceda propriul drept, dar niciunul nu poate dispune de întreg.
- Dreptul de abitație (diritto di abitazione) este altceva: mai limitat, nu poate fi cedat și nu poate fi închiriat.
| Uzufructuar | Nud proprietar | |
|---|---|---|
| Să locuiască în imobil | Da | Nu |
| Să-l închirieze și să încaseze chiria | Da | Nu |
| Să-l vândă în întregime | Nu, doar propriul drept | Nu, doar nuda proprietate |
| Întreținerea obișnuită | În sarcina lui | Nu |
| Întreținerea extraordinară | Nu | În sarcina lui |
| Să-l ipotecheze | Doar propriul drept | Doar nuda proprietate |
Reconsolidarea la moartea uzufructuarului este punctul care face operațiunea interesantă: nudul proprietar devine proprietar deplin fără să plătească taxe de succesiune pentru această trecere, pentru că nu există niciun transfer: dreptul lui pur și simplu se extinde.
02 · Calculul
Cum se calculează valoarea uzufructului și a nudei proprietăți
Valoarea uzufructului se stabilește aplicând la valoarea proprietății depline un coeficient fixat prin lege, care depinde de vârsta uzufructuarului. Nuda proprietate valorează diferența.
Valoarea proprietății depline
Se stabilește după regulile aplicabile operațiunii: valoarea cadastrală, prețul, valoarea de piață.
Coeficientul
Depinde de vârsta uzufructuarului la data actului și este cu atât mai mare cu cât uzufructuarul este mai tânăr.
Valoarea uzufructului
Se obține aplicând coeficientul la valoarea proprietății depline.
Valoarea nudei proprietăți
Este diferența dintre valoarea proprietății depline și cea a uzufructului.
De ce contează atât de mult vârsta
Coeficientul urmează o logică precisă.
- Un uzufruct al unei persoane de șaptezeci de ani va dura probabil mai puțin
- Valorează deci mai puțin, iar nuda proprietate valorează mai mult
- Un uzufruct al unei persoane de cincizeci de ani valorează mult mai mult
- Cine cumpără nuda proprietate plătește cu atât mai puțin cu cât uzufructuarul este mai tânăr
03 · Cine ce plătește
IMU, TARI și impozitele pe venit
Este punctul cel mai puțin intuitiv, pentru că nu toate taxele urmează același criteriu.
- IMU (impozitul municipal pe proprietate) este datorat de uzufructuar, nu de nudul proprietar: el este contribuabilul.
- TARI (taxa pe gunoi) este în sarcina celui care ocupă imobilul.
- Venitul funciar (reddito fondiario) este declarat de uzufructuar, care este titularul dreptului de folosință.
- Dacă imobilul este închiriat, chiria este venitul uzufructuarului, care poate opta pentru cedolare secca (impozitul fix pe chirii).
- Pentru ISEE (indicatorul situației economice a familiei), patrimoniul imobiliar se evaluează după regulile DSU (declarația pe baza căreia se calculează ISEE), care țin cont de titularul drepturilor.
- Nudul proprietar nu declară venitul funciar al imobilului.
Nudul proprietar nu plătește IMU și nu declară venituri, dar imobilul rămâne în patrimoniul lui pentru unele evaluări, iar nuda proprietate contează pentru facilitățile pentru prima casă la o achiziție viitoare. Este un detaliu care iese adesea la suprafață după ani de zile.
04 · Operațiunea
Vânzarea nudei proprietăți
Este operațiunea cea mai răspândită: cine este înaintat în vârstă vinde nuda proprietate a casei în care locuiește, încasează imediat și continuă să locuiască în ea toată viața.
Pentru cine cumpără
Cumpără la un preț mai mic decât cel de piață, în așteptarea proprietății depline la sfârșitul uzufructului.
Prețul
Se stabilește aplicând coeficienții legali, dar piața se poate îndepărta de ei: este o negociere.
Impozitele
Se aplică la valoarea nudei proprietăți, nu la cea a întregului imobil: sunt proporțional mai mici.
Câștigul de capital
Pentru vânzător se aplică regulile obișnuite privind câștigul din vânzarea imobilului (plusvalenza), raportate la cota cedată.
Riscurile
Pentru cumpărător, incertitudinea privind durata; pentru vânzător, pierderea dispoziției depline asupra bunului.
05 · În familie
Uzufructul și succesiunea
Este contextul în care uzufructul apare cel mai des, prin lege sau prin alegere.
- Soțului supraviețuitor îi revin prin lege dreptul de abitație asupra locuinței familiei și dreptul de folosință asupra mobilierului din ea.
- Multe testamente îi atribuie soțului uzufructul și copiilor nuda proprietate: este o soluție care îi protejează pe amândoi.
- În declarația de succesiune cele două drepturi se evaluează separat, cu coeficienții legali.
- Reconsolidarea la moartea uzufructuarului nu este un transfer și nu generează taxe de succesiune.
- Donația nudei proprietăți cu rezervarea uzufructului este o formă frecventă de transmitere anticipată. Vezi donația unui imobil.
- Uzufructul comun al soților (usufrutto congiuntivo), cu creștere în favoarea celui care supraviețuiește, trebuie prevăzut expres în act.
Dacă donezi nuda proprietate și îți păstrezi uzufructul, reduci baza impozabilă a donației, iar părintele poate continua să locuiască în casă. Rămâne însă problema provenienței din donație, care face ca imobilul să fie greu de vândut pentru copil: subiectul este tratat pe pagina despre donație.
06 · Conviețuirea
Obligațiile reciproce
Coexistența a două drepturi asupra aceluiași bun cere reguli, iar legea stabilește destule.
- Uzufructuarul trebuie să folosească imobilul cu diligența unui bun proprietar și să-i respecte destinația.
- Suportă cheltuielile obișnuite: întreținerea, paza, administrarea și taxele care apasă asupra venitului.
- Nudul proprietar suportă reparațiile extraordinare, dar uzufructuarul îi datorează o dobândă la sumele cheltuite.
- Uzufructuarul trebuie să facă inventarul și să constituie o fidejusiune sau altă acoperire, în afară de cazul în care este scutit.
- Abuzul de drept poate duce la încetarea uzufructului.
- Îmbunătățirile au o reglementare proprie: merită stabilite în act, ca să eviți conflicte la reconsolidare.
Împărțirea între cheltuielile obișnuite și cele extraordinare este principala sursă de conflict. Într-un act bine făcut, elementele cele mai delicate (refacerea acoperișului, înlocuirea centralei, lucrările extraordinare la bloc) se reglementează expres, în loc să te bazezi doar pe regula generală.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Cine plătește IMU, uzufructuarul sau nudul proprietar?
Uzufructuarul. El este contribuabilul pentru IMU, pentru că este titularul dreptului real de folosință: nudul proprietar nu plătește nimic.
Dacă uzufructuarul are acolo reședința și locuiește acolo în mod obișnuit, imobilul este locuința lui principală, cu tratamentul care decurge de aici. Același criteriu se aplică la declararea venitului funciar.
Cât valorează uzufructul?
Se calculează aplicând la valoarea proprietății depline un coeficient stabilit prin lege, care depinde de vârsta uzufructuarului la data actului.
Cu cât uzufructuarul este mai tânăr, cu atât coeficientul este mai mare și uzufructul valorează mai mult; în oglindă, nuda proprietate valorează mai puțin. Valoarea nudei proprietăți este întotdeauna diferența față de proprietatea deplină.
Îmi pot vinde nuda proprietate și să rămân să locuiesc în casă?
Da, este operațiunea tipică: vinzi nuda proprietate rezervându-ți uzufructul pe viață, încasezi imediat o sumă și continui să locuiești în imobil.
Trebuie cântărite cu atenție prețul, care depinde de coeficienții legali dar rămâne oricum obiect de negociere, și împărțirea cheltuielilor extraordinare, care trec la noul nud proprietar.
La moartea uzufructuarului trebuie să plătesc ceva?
Nu. Reconsolidarea proprietății în persoana nudului proprietar nu este un transfer: dreptul lui pur și simplu se extinde și nu există taxe de succesiune pentru această trecere.
Rămân pașii practici: modificarea pentru IMU, declarația TARI dacă se schimbă ocupantul, trecerea imobilului în propria declarație de venit.
De pe blog
Articole care aprofundează această pagină
IMU la Torino: cazurile care ridică cele mai multe dubii
Soți cu două reședințe, al doilea garaj, casa dată copilului, imobilul moștenit, casa atribuită după separare: cazurile IMU care ridică cele mai multe întrebări și cum se interpretează.
Citește articolul
Să vorbim
Valoarea uzufructului depinde de vârsta celui care îl are
Este un calcul cu coeficienți stabiliți prin lege și de el depind impozitele, prețurile și oportunitatea operațiunii.