Agenția imobiliară
Comision procentual din preț, plus IVA, datorat la încheierea tranzacției. Este parțial deductibil la cumpărarea primei case.
Imobile · Vânzare-cumpărare
Cumpărarea unei case: cât costă cu adevărat
La cumpărarea unei case, prețul este partea la care se uită toată lumea. Restul (impozite, notar, agenție, evaluare) vine după, toate deodată, și reprezintă o sumă pe care trebuie s-o cunoști înainte să semnezi antecontractul, nu după.
01 · Capitolul principal
Impozitele la cumpărarea unei case
Prima întrebare nu este cât costă casa, ci cine o vinde. Dacă vinde o persoană fizică, se aplică taxa de înregistrare (imposta di registro); dacă vinde o firmă de construcții în anumite termene, se aplică IVA (TVA italiană). Sunt două regimuri complet diferite.
| Vânzător persoană fizică | Firmă de construcții | |
|---|---|---|
| Impozitul principal | Taxa de înregistrare, proporțională | IVA, cu cotă redusă pentru prima casă |
| Baza de impozitare | Valoarea cadastrală, cu prezzo-valore | Prețul efectiv |
| Taxa ipotecară și cadastrală | În sumă fixă | În sumă fixă |
| Prima casă | Cotă redusă a taxei de înregistrare | Cotă IVA redusă |
| A doua casă | Cotă obișnuită a taxei de înregistrare | Cotă IVA obișnuită |
| Deducerea IVA | Nu se aplică | Este prevăzută o deducere pentru cumpărarea de la firmă, în anumite condiții |
Mecanismul prezzo-valore (preț-valoare) permite, la cumpărarea de locuințe de la persoane fizice, calcularea taxei de înregistrare pe valoarea cadastrală în loc de preț. Trebuie cerut expres în act și aduce și o reducere a onorariului notarial. Este aproape întotdeauna avantajos și trebuie să-i amintești notarului de el.
02 · Facilitățile
Dacă îndeplinești condițiile pentru prima casă
Este elementul care schimbă cel mai mult socoteala finală. Condițiile sunt precise și trebuie declarate în act: facilitățile pentru prima casă au o pagină dedicată.
- Imobilul nu trebuie să aparțină categoriilor cadastrale de lux.
- Trebuie să ai sau să-ți muți reședința în comuna respectivă în termenul prevăzut.
- Nu trebuie să fii titularul altei locuințe în aceeași comună.
- Nu trebuie să fii titularul, pe tot teritoriul național, al altei locuințe cumpărate cu aceleași facilități, cu excepția posibilității de a o vinde în termenul prevăzut.
- Anexele (garaj, pivniță, loc de parcare) beneficiază de facilitate în limitele prevăzute pentru fiecare categorie.
- Declarația falsă duce la pierderea facilității, cu recuperarea diferenței de impozit, sancțiune și dobânzi.
03 · Actul
Costul notarului
Onorariul notarial apare ca un singur element în factură, dar conține lucruri diferite și merită să înțelegi care.
Onorariul
Tariful profesional, liber și variabil de la un birou la altul. Oferta de preț se cere întotdeauna și se compară la servicii egale.
Impozitele avansate
Notarul plătește în numele tău taxa de înregistrare, cea ipotecară, cea cadastrală și timbrul: sunt partea cea mai consistentă a facturii și nu reprezintă remunerația lui.
Extrasele și verificările
Verificări ipotecare și cadastrale, planuri, verificări urbanistice: sunt activitatea care te protejează de cumpărarea unui imobil cu probleme.
Actul de credit ipotecar
Dacă există un credit ipotecar (mutuo), este un act separat cu propriul onorariu, adesea la condiții convenite cu banca.
Ce să ceri în oferta de preț
Ca două oferte să poată fi comparate.
- Separarea dintre onorariu și impozitele avansate
- Mențiunea dacă se aplică prezzo-valore
- Dacă include actul de credit ipotecar sau acesta e separat
- Dacă include extrasele și verificările preliminare
04 · Restul
Tot restul
Sunt elemente mici luate separat, dar care adunate cântăresc cât unul dintre cele mari.
Evaluarea și dosarul de credit
Costuri bancare pentru evaluarea imobilului și deschiderea dosarului. Sunt deductibile drept cheltuieli accesorii creditului ipotecar.
Impozitul substitutiv pe credit
Procent din capitalul acordat, reținut de bancă. Deductibil printre cheltuielile accesorii.
Asigurarea împotriva incendiului și exploziei
Cerută de bancă pe toată durata creditului. Nu intră printre cheltuielile accesorii deductibile.
APE
Certificatul de performanță energetică este în sarcina vânzătorului, dar trebuie verificat că există și este valabil.
Mutarea și racordările
Transferul contractelor de utilități, eventuale depozite de cauțiune, cheltuieli de mutare: mici, dar imediate.
05 · Înainte de actul notarial
Antecontractul și arvuna
Este momentul în care te angajezi cu adevărat și cel în care se fac greșelile cele mai costisitoare.
- Antecontractul (preliminare sau compromesso) trebuie înregistrat în termenul prevăzut, cu taxă de înregistrare fixă plus o parte proporțională pe arvună și avansuri.
- Ce s-a plătit la înregistrarea antecontractului se scade din impozitul datorat la actul notarial de vânzare (rogito).
- Arvuna confirmatorie are o funcție precisă: dacă se retrage cumpărătorul, o pierde; dacă se retrage vânzătorul, o restituie dublată.
- Transcrierea antecontractului în registrele imobiliare îl face opozabil terților: protejează de ipoteci sau de vânzări ulterioare.
- Trebuie verificată conformitatea urbanistică și cadastrală înainte de antecontract, nu după.
- Dacă cumpărarea depinde de credit, trebuie introdusă o condiție suspensivă legată de acordarea finanțării.
Condiția suspensivă privind obținerea creditului este clauza cea mai importantă și cea uitată cel mai des. Fără ea, cine semnează un antecontract și apoi nu obține finanțarea pierde arvuna, deși nu are nicio vină.
06 · Obligațiile
Ce se schimbă după cumpărarea casei
Actul nu închide nimic: deschide o serie de poziții care trebuie gestionate.
- IMU (impozitul municipal pe proprietăți): datorat dacă nu este locuința principală, cu calculul pe luni de la cumpărare. Vezi IMU la Torino.
- TARI (taxa pe deșeuri): trebuie depusă declarația de ocupare la Primărie.
- Transferul contractelor de utilități: curent, gaz, apă, cu citirea contoarelor în ziua actului notarial.
- Declarația de venit: imobilul intră în secțiunea clădirilor din anul cumpărării.
- Deducerea dobânzilor la creditul ipotecar, dacă sunt îndeplinite condițiile. Vezi dobânzile la creditul ipotecar.
- Reședința: dacă ai cerut facilitatea pentru prima casă, mutarea trebuie finalizată în termen, iar pierderea facilității este automată dacă nu are loc.
Mutarea reședinței în termen este condiția a cărei încălcare produce cele mai multe pierderi ale facilității. Nu ajunge intenția: e nevoie de procedura de evidență a populației încheiată, iar termenele primăriilor nu sunt întotdeauna scurte.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Cât trebuie să pun deoparte pe lângă preț?
Depinde de trei variabile: dacă îndeplinești condițiile pentru prima casă, dacă cumperi de la o persoană fizică sau de la o firmă și dacă există un credit ipotecar. Diferența dintre combinații este mare.
Calculul se face pe cifrele concrete: preț, venit cadastral, suma creditului și condițiile personale. Cu aceste date socoteala iese exactă în câteva minute și e mai bine s-o știi înainte de antecontract.
Ce este prezzo-valore și merită pentru mine?
Este mecanismul care, la cumpărarea de locuințe de la persoane fizice, permite calcularea taxei de înregistrare pe valoarea cadastrală în loc de prețul convenit.
În marea majoritate a cazurilor merită, pentru că valoarea cadastrală este mai mică decât prețul de piață, și aduce și o reducere a onorariului notarial. Trebuie cerut expres în act.
Comisionul agenției se deduce?
Da, pentru cumpărarea locuinței principale este prevăzută o deducere pentru sumele plătite intermediarilor imobiliari, în limita unui plafon de cheltuieli.
E nevoie de factura pe numele celui care deduce și de plata trasabilă. Dacă imobilul are mai mulți proprietari, deducerea se împarte între cumpărători proporțional cu cota.
Cumpăr de la o firmă. Se schimbă mult?
Da. Dacă firma este cea care a construit și vinde în termenele prevăzute, operațiunea este supusă IVA, calculată pe prețul efectiv, nu pe valoarea cadastrală.
De regulă, asta ridică sarcina față de cumpărarea de la o persoană fizică cu prezzo-valore. Este însă prevăzută, în anumite cazuri, o deducere pentru cumpărarea de locuințe de la firme, care trebuie verificată.
Să vorbim
Socoteala completă se face înainte de antecontract
Cu prețul, venitul cadastral și condițiile pe care le îndeplinești se calculează totul într-o singură întâlnire. E mai bine să știi înainte să plătești arvuna.