Pentru chiriaș: cumpărarea ratată
Dacă nu obține creditul sau se răzgândește, pierde cota de folosință și, total sau parțial, pe cea imputată la preț, după cum s-a convenit.
Imobile · Formule alternative
Rent to buy: chiria cu drept de cumpărare
Te muți imediat în locuință plătind o chirie, iar o parte din acea chirie se scade din preț atunci când cumperi. Este o formulă utilă pentru cine nu are încă creditul ipotecar, dar trebuie scrisă bine: partea fragilă este ce se întâmplă dacă până la urmă nu mai cumperi.
01 · Structura
Cum este construit contractul de rent to buy
Rent to buy este un contract unitar care combină folosința imediată a imobilului cu dreptul de a-l cumpăra într-un anumit termen. Nu este o închiriere urmată de o vânzare: este un contract numit, cu o reglementare proprie.
- Chiriașul plătește o chirie periodică, împărțită în două părți.
- O parte este prețul folosinței, ca la o chirie obișnuită.
- Cealaltă este imputată la prețul de cumpărare: este un avans care se scade la actul notarial (rogito).
- Chiriașul are dreptul, nu obligația, de a cumpăra în termenul convenit.
- Contractul se poate transcrie în registrele imobiliare: este principala protecție pentru cine se mută.
- Durata maximă a transcrierii este stabilită de lege.
Transcrierea este ceea ce deosebește un rent to buy serios de o înțelegere fragilă: face dreptul opozabil terților, protejează împotriva ipotecilor și vânzărilor ulterioare și asigură că, în momentul cumpărării, imobilul poate fi încă cumpărat în condițiile convenite.
02 · Cele două cote
Cum se împarte chiria
Împărțirea între cota de folosință și cota imputată la preț este alegerea economică centrală a contractului.
- Proporția dintre cele două cote se convine liber și determină avantajul pentru ambele părți.
- O cotă imputată mare înseamnă mai mult capital acumulat, dar o chirie mai scumpă.
- Contractul trebuie să spună explicit cât din cota imputată se restituie dacă cumpărarea nu are loc.
- Restituirea poate fi integrală, parțială sau deloc: este o clauză de negociat.
- Prețul de vânzare se fixează de la început, nu se amână.
| Cota de folosință | Cota imputată la preț | |
|---|---|---|
| Natura | Prețul pentru folosirea imobilului | Avans din prețul de vânzare |
| Dacă cumpărarea are loc | Rămâne proprietarului | Se scade din preț |
| Dacă cumpărarea nu are loc | Rămâne proprietarului | Se restituie după cum s-a convenit |
| Tratamentul fiscal pentru proprietar | Ca venit din chirii | Ca avans, cu reguli proprii |
| Efectul pentru chiriaș | Costul folosinței | Capital acumulat pentru cumpărare |
03 · Impozitele
Tratamentul fiscal
Cele două cote au tratamente diferite, iar acestea se schimbă și în funcție de faptul că proprietarul este o persoană fizică sau o firmă.
Cota de folosință
Pentru proprietarul persoană fizică este venit din chirii, cu posibilitatea de a opta pentru cedolare secca (impozitul fix pe chirii). Pentru firmă urmează regulile închirierilor.
Cota imputată la preț
Este tratată ca avans din prețul de vânzare, cu impozitare după regulile aplicabile viitoarei vânzări.
Înregistrarea
Contractul se înregistrează, cu taxa de înregistrare stabilită pe cele două componente după regulile fiecăreia.
Actul notarial final
La cumpărare se aplică impozitele obișnuite pe vânzare-cumpărare, scăzând ce s-a plătit deja. Vezi costurile cumpărării.
De verificat înainte de semnare
Sunt punctele care schimbă calculul.
- Dacă proprietarul este o firmă de construcții: se schimbă regimul IVA (TVA-ul italian)
- Dacă chiriașul va îndeplini condițiile pentru prima casa la data actului notarial, nu astăzi
- Cum se scad impozitele deja plătite pe avansuri
- Cine plătește IMU (impozitul municipal pe imobile) și cheltuielile extraordinare în perioada de folosință
04 · Cele două părți
Ce riscă fiecare parte
Formula împarte riscuri diferite între cel care dă imobilul și cel care se mută, iar contractul servește tocmai la gestionarea lor.
Pentru chiriaș: proprietarul care nu-și respectă obligațiile
Transcrierea protejează împotriva ipotecilor și vânzărilor ulterioare: fără ea, riscul este concret.
Pentru proprietar: neplata
Neplata chiriilor duce la rezilierea contractului, cu o procedură mai rapidă decât la închirierea obișnuită, dacă prevede contractul.
Pentru proprietar: imobilul blocat
În perioada de folosință imobilul nu poate fi vândut altcuiva: este o constrângere care trebuie compensată prin chirie.
Pentru amândoi: valoarea
Prețul se fixează la început: dacă piața se mișcă, una dintre părți pierde.
Pentru amândoi: întreținerea
Cea obișnuită și cea extraordinară trebuie împărțite explicit, pentru că situația nu este nici închiriere, nici proprietate deplină.
05 · Evaluarea
Când merită rent to buy cu adevărat
Nu este o formulă pentru toată lumea: rezolvă câteva situații specifice și le complică pe altele.
- Are sens pentru cine are venit, dar nu are încă vechimea în muncă sau avansul pentru creditul ipotecar.
- Are sens pentru proprietarul unui imobil greu de vândut, care între timp încasează.
- Are sens când chiriașul are nevoie de timp ca să-și construiască profilul de creditare.
- Are mai puțin sens dacă chiriașul poate obține deja creditul: să cumperi imediat costă mai puțin.
- Trebuie evaluat costul total: suma chiriilor și a prețului este adesea mai mare decât valoarea de piață.
- Cere un contract scris de un profesionist și transcrierea: fără ele, este o înțelegere fragilă.
Comparația cinstită se face cu alternativa reală: să stai în chirie trei ani și apoi să cumperi. Rent to buy merită dacă cota imputată la preț este semnificativă și dacă prețul fixat azi este corect. Dacă chiria este mare și cota imputată simbolică, este o închiriere cu altă etichetă.
06 · Alte căi
Formulele apropiate
Există și alte instrumente care răspund unor nevoi asemănătoare, cu alt echilibru.
- Antecontract cu intrare în posesie: semnezi antecontractul (compromesso) și te muți imediat, cu avansuri din preț.
- Închiriere cu opțiune de cumpărare: două contracte legate, mai puțin protector decât rent to buy transcris.
- Vânzare cu rezerva proprietății: se vinde imediat cu plata în rate, iar proprietatea trece la achitarea integrală.
- Închiriere obișnuită cu înțelegere verbală privind cumpărarea viitoare: calea cea mai fragilă, fără nicio protecție.
- Credit ipotecar cu fidejusiunea unui terț: când problema este doar acoperirea creditului, poate fi mai simplu.
- Canone concordato (chiria convenită) nu este o alternativă, dar poate reduce costul perioadei intermediare.
Întrebări frecvente
Întrebările care revin cel mai des
Dacă până la urmă nu cumpăr, pierd tot ce am plătit?
Depinde de ce spune contractul. Cota de folosință rămâne oricum proprietarului, pentru că este prețul pentru folosirea imobilului.
Cota imputată la preț urmează în schimb ce s-a convenit: poate fi restituită integral, parțial sau reținută. Este clauza cea mai importantă a contractului și trebuie negociată înainte de semnare, nu discutată după.
Proprietarul poate vinde între timp altcuiva?
Dacă contractul a fost transcris în registrele imobiliare, nu: dreptul tău este opozabil terților, iar o vânzare ulterioară nu te afectează.
Fără transcriere, în schimb, riscul este concret și ți-ar rămâne doar o acțiune în despăgubire împotriva vânzătorului. De aceea transcrierea nu este un lucru opțional.
Cine plătește IMU în perioada de folosință?
Proprietarul rămâne cel obligat la plata IMU până la transferul proprietății, pentru că chiriașul are un drept personal de folosință, nu un drept real.
Contractul poate însă prevedea ca chiriașul să ramburseze impozitul, iar în practică se întâmplă des. Trebuie scris explicit, împreună cu împărțirea cheltuielilor de întreținere.
Pot folosi facilitățile pentru prima casa?
Da, dar condițiile se verifică la data actului notarial definitiv, nu la semnarea contractului de rent to buy: atunci se dobândește proprietatea.
Asta înseamnă că trebuie să păstrezi condițiile (nicio altă locuință în același Comune, adică aceeași localitate, rezidența de mutat acolo) până în acel moment. Vezi facilitățile prima casa.
Să vorbim
Întrebarea decisivă este ce se întâmplă dacă cumpărarea nu mai are loc
Cât se pierde, cât se restituie, cum se eliberează locuința. Acolo trebuie scris contractul cu grijă.