Per il conduttore: il mancato riscatto
Se non ottiene il mutuo o cambia idea, perde la quota di godimento e, in tutto o in parte, quella imputata al prezzo secondo quanto pattuito.
Immobili · Formule alternative
Il rent to buy
Si entra subito nell'immobile pagando un canone, e una parte di quel canone si scala dal prezzo quando si compra. È una formula utile a chi non ha ancora il mutuo, ma va scritta bene: la parte fragile è cosa succede se poi non si compra.
01 · La struttura
Come è costruito il contratto di rent to buy
Il rent to buy è un contratto unitario che combina il godimento immediato dell'immobile con il diritto di acquistarlo entro un termine. Non è una locazione seguita da una vendita: è un contratto tipico con una disciplina propria.
- Il conduttore paga un canone periodico, diviso in due parti.
- Una parte è il corrispettivo del godimento, come un normale affitto.
- L'altra è imputata al prezzo di acquisto: è un acconto che si scala al rogito.
- Il conduttore ha il diritto, non l'obbligo, di acquistare entro il termine pattuito.
- Il contratto è trascrivibile nei registri immobiliari: è la tutela principale per chi entra.
- La durata massima della trascrizione è stabilita dalla norma.
La trascrizione è ciò che distingue un rent to buy serio da un accordo fragile: rende il diritto opponibile ai terzi, protegge da ipoteche e vendite successive, e assicura che al momento del riscatto l'immobile sia ancora acquistabile alle condizioni pattuite.
02 · Le due quote
Come si divide il canone
La ripartizione fra quota di godimento e quota imputata al prezzo è la scelta economica centrale del contratto.
- La proporzione fra le due quote è liberamente pattuita e determina la convenienza per entrambe le parti.
- Una quota imputata alta significa più capitale accumulato ma canone più oneroso.
- Il contratto deve dire espressamente quanto della quota imputata viene restituito in caso di mancato riscatto.
- La restituzione può essere integrale, parziale o nulla: è una clausola da negoziare.
- Il prezzo di vendita va fissato fin dall'inizio, non rinviato.
| Quota di godimento | Quota imputata al prezzo | |
|---|---|---|
| Natura | Corrispettivo dell'uso dell'immobile | Acconto sul prezzo di vendita |
| Se il riscatto avviene | Resta al proprietario | Si scala dal prezzo |
| Se il riscatto non avviene | Resta al proprietario | Restituzione secondo quanto pattuito |
| Trattamento fiscale per il proprietario | Come reddito di locazione | Come acconto, con regole proprie |
| Effetto per il conduttore | Costo del godimento | Capitale accumulato per l'acquisto |
03 · Le imposte
Il trattamento fiscale
Le due quote hanno trattamenti diversi, e cambia anche a seconda che il concedente sia un privato o un'impresa.
La quota di godimento
Per il concedente privato è reddito di locazione, con la possibilità di optare per la cedolare secca. Per l'impresa segue le regole delle locazioni.
La quota imputata al prezzo
È trattata come acconto sul corrispettivo di vendita, con imposizione secondo le regole applicabili alla futura cessione.
La registrazione
Il contratto va registrato, con imposta di registro determinata sulle due componenti secondo le rispettive regole.
Il rogito finale
Al momento dell'acquisto si applicano le imposte ordinarie sulla compravendita, scomputando quanto già assolto. Vedi costi di acquisto.
Da verificare prima di firmare
Sono i punti che cambiano il conto.
- Se il concedente è impresa costruttrice: cambia il regime IVA
- Se il conduttore avrà i requisiti prima casa al momento del rogito, non oggi
- Come si scomputano le imposte già assolte sugli acconti
- Chi paga IMU e spese straordinarie durante il periodo di godimento
04 · Le due parti
Che cosa rischia ciascuna parte
La formula distribuisce rischi diversi fra chi concede e chi entra, e il contratto serve proprio a governarli.
Per il conduttore: il concedente inadempiente
La trascrizione protegge da ipoteche e vendite successive: senza, il rischio è concreto.
Per il concedente: la morosità
Il mancato pagamento dei canoni comporta la risoluzione, con procedura più rapida rispetto alla locazione ordinaria se il contratto lo prevede.
Per il concedente: l'immobile bloccato
Durante il periodo di godimento l'immobile non è vendibile ad altri: è un vincolo che va compensato dal canone.
Per entrambi: il valore
Il prezzo è fissato all'inizio: se il mercato si muove, una delle due parti ci perde.
Per entrambi: la manutenzione
Ordinaria e straordinaria vanno ripartite espressamente, perché la situazione non è né locazione né proprietà piena.
05 · La valutazione
Quando conviene davvero
Non è una formula per tutti: risolve alcune situazioni specifiche e ne complica altre.
- Ha senso per chi ha reddito ma non ancora l'anzianità lavorativa o l'anticipo per il mutuo.
- Ha senso per il proprietario di un immobile difficile da vendere, che nel frattempo incassa.
- Ha senso quando il conduttore ha bisogno di tempo per costruire il proprio profilo creditizio.
- Ha meno senso se il conduttore può già ottenere il mutuo: comprare subito costa meno.
- Va valutato il costo complessivo: la somma di canoni e prezzo è spesso superiore al valore di mercato.
- Richiede un contratto scritto da un professionista e la trascrizione: senza, è un accordo fragile.
Il confronto onesto è con l'alternativa reale: affittare per tre anni e poi comprare. Il rent to buy conviene se la quota imputata al prezzo è significativa e se il prezzo fissato oggi è congruo. Se il canone è alto e la quota imputata simbolica, è una locazione con un'etichetta diversa.
06 · Altre strade
Le formule vicine
Esistono altri strumenti che rispondono a esigenze simili, con equilibri diversi.
- Preliminare con immissione nel possesso: si firma il compromesso e si entra subito, con acconti sul prezzo.
- Locazione con opzione di acquisto: due contratti collegati, meno tutelante del rent to buy trascritto.
- Vendita con riserva di proprietà: si vende subito con pagamento rateale, e la proprietà passa al saldo.
- Locazione ordinaria con accordo verbale sull'acquisto futuro: la strada più fragile, senza alcuna tutela.
- Mutuo con garanzia di terzi: quando il problema è solo la garanzia, può essere più semplice.
- Il canone concordato non è alternativo ma può ridurre il costo del periodo intermedio.
Domande frequenti
Le domande che ricorrono
Se poi non compro, perdo tutto quello che ho pagato?
Dipende da cosa dice il contratto. La quota di godimento resta comunque al proprietario, perché è il corrispettivo dell'uso dell'immobile.
La quota imputata al prezzo segue invece quanto pattuito: può essere restituita integralmente, in parte, o trattenuta. È la clausola più importante del contratto e va negoziata prima di firmare, non discussa dopo.
Il proprietario può vendere a un altro nel frattempo?
Se il contratto è stato trascritto nei registri immobiliari, no: il tuo diritto è opponibile ai terzi, e una vendita successiva non ti pregiudica.
Senza trascrizione, invece, il rischio è concreto e ti resterebbe solo un'azione risarcitoria contro il venditore. È il motivo per cui la trascrizione non è un optional.
Chi paga l'IMU durante il periodo di godimento?
Il proprietario resta il soggetto passivo dell'IMU fino al trasferimento della proprietà, perché il conduttore ha un diritto personale di godimento, non un diritto reale.
Il contratto può però prevedere che il conduttore rimborsi l'imposta, e nella pratica è frequente. Va scritto espressamente, insieme alla ripartizione delle spese di manutenzione.
Posso usare le agevolazioni prima casa?
Sì, ma i requisiti si verificano al momento del rogito definitivo, non alla firma del rent to buy: è allora che si acquista la proprietà.
Questo significa che devi mantenere i requisiti (nessun'altra abitazione nel Comune, residenza da trasferire) fino a quel momento. Vedi agevolazioni prima casa.
Parliamone
La domanda decisiva è cosa succede se il riscatto non avviene
Quanto si perde, quanto si restituisce, come si libera l'immobile. È lì che il contratto va scritto con cura.